УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года

07.02.2020

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисной недвижимости класса «С» («В-») Москвы по итогам 2019 года. Анализ содержит основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленной информации оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости и величин арендных ставок офисной недвижимости класса С (В-) в г. Москве.

Цели исследования

Целью настоящего обзора является раскрытие и анализ информации об офисной недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы. Задачей аналитиков было структурировать информацию о рынке офисной недвижимости в данном сегменте, сделать этот рынок таким же прозрачным и открытым для пользователей, как и рынок высококачественной офисной недвижимости.
Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Основные выводы

Рынок офисной недвижимости класса «С» («В-») Москвы восстанавливается после кризиса. Вакансия в этом сегменте составила 8,5%. Среднее значение ставки капитализации – 10,5%. Ставки аренды на офисы класса «С» («В-») составили 6 800 – 18 343 рублей за кв. м в год. Цены продажи офисных помещений класса «С» («В-») находились в диапазоне 83 659 – 202 957 рублей за кв. м (в зависимости от округа расположения).

Характеристики рынка офисной недвижимости класса «С» («В-»)

Москва делится на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей (Садовое кольцо, ТТК, МКАД). Ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. В Москве эксплуатируется свыше 23 млн. кв. м помещений класса «С», что составляет около 55% офисного рынка.

Офисные объекты класса С (В-) в Москве по большей части сконцентрированы в зоне Садового кольца (бывшие жилые особняки XIX века) и вблизи ТТК (бывшие научно-исследовательские институты и ведомственные здания). Класс С (В-) офисной недвижимости столицы по большей части представлен объектами, при возведении которых не учитывались современные требования к офисной недвижимости. Объекты сконструированы с коридорно-кабинетной или смешанной планировкой, с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания).

Предложение на офисном рынке класса «С» («В-»)

По итогам 2019 года наибольшее количество предложений офисов класса С (В-) находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 74%. На втором месте объекты между Садовым кольцом и ТТК – 15%, внутри Садового кольца - 8%. В зоне за МКАД Садовым расположено 3% предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса С (В-).

Крупнейшими офисными объектами класса С (В-), выставленными на продажу в 2019 году, являлись:

  • Офисный комплекс класса В- на Огородном проезде, 5, стр. 2, площадью 30 000 кв. м;
  • Офисное здание класса С в Костомаровском переулке, 3, стр. 12, общей площадью 26 636 кв. м.

В течение 2019 года Центральный административный округ оставался неизменным лидером по количеству предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса С (В-) -23%. Это объясняется наличием в округе большого количества административных зданий соответствующего класса. На втором месте по числу предложений был Западный округ – 12,3%, а Северо-Восточный АО замыкает тройку лидеров – 10,7%. 25% экспонируемых офисных объектов – это помещения площадью 100-250 кв. м. По 15% объектов продаются площадью до 50 кв. м и 50-100 кв. м. 7% объектов реализуются в диапазоне свыше 3 000 кв. м.

Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади разнится по округам Москвы, при этом преобладают объекты площадью до 500 кв. м (68% предложений).

Структура предложений по аренде офисной недвижимости класса С (В-) в 2019 года:

  • 34,0% предложений об аренде отмечалось в Центральном округе.
  • Северный, Юго-Восточный и Северо-Восточный округа уступают по количеству предложений Центральному и занимают от 9,7% до 15,9% соответственно.

Вакансия в офисном классе С (В-) составила 8,5%, что ниже уровня недозагрузки на рынке качественных офисов по следующим причинам: минимальные арендные ставки, возможность заключения лояльных договоров аренды и улучшения транспортной доступности подобных объектов. Крупнейшие офисные объекты класса С (В-), которые предлагались в аренду в I полугодии 2019 г.:

  • Здание бизнес-центра на ул. Новорязанская, 8Ас1, общей площадью 12 621 кв. м;
  • Офисное здание по адресу: 2-й Хорошевский проезд, 7С18, общей площадью 9 104 кв. м;
  • Офисное здание по адресу: Рочдельская улица, 15, общей площадью 8 400 кв. м.

Площадь большинства помещений предлагаемых в аренду – 100-250 кв. м. На втором месте по распространенности офисные помещения площадью 250-500 кв. м. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 500-1000 кв. м. Относительно редки в анализируемом сегменте предложения аренды площадей свыше 3 000 кв. м – площади такого формата характерны для офисных объектов класса А и В+.

В разрезе округов, объекты площадью 100-250 кв. м также встречаются чаще. На втором месте   офисные помещения площадью 250-500 кв. м.

Спрос на рынке продажи офисов класса С (В-)

Наибольшим спросом при покупке офисной недвижимости класса С (В-) в г. Москве пользуются отдельно стоящие здания в Центральном административном округе. На спрос влияет состояние здания и возможность реконструкции. Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки для личных автомобилей сотрудников и клиентов.

Спрос на рынке аренды офисов класса С (В-)

Спрос на аренду офисных объектов класса С (В-) по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом лояльного подхода к арендаторам. Среди арендаторов офисных объектов класса С (В-) преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений, на долю которых приходится 45-55% объема поглощения. По мере роста бизнес-показателей, такие компании типично переезжают в представительские офисы класса А и В+. Обратная ротация происходит, когда компании, которые стремятся оптимизировать расходы в силу своего финансового состояния, переезжают из офисов класса В+ в бюджетные офисы. Также отмечается спрос со стороны арендаторов за счет перехода из одних объектов в другие на более выгодных коммерческих условиях и сокращения арендуемой площади.

Коммерческие условия продажи офисов класса С (В-)

Самым дорогой округ – Центральный, средняя цена предложения объектов класса С (В-) в котором составила 181 604 рублей за кв. м (здесь и далее цена указана с учетом НДС). На втором месте по стоимости – Западный АО, в котором средняя цена предложения по продаже объектов офисной недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 года составила 161 710 рублей за кв. м. На третьем по стоимости месте аналогичная офисная недвижимость Юго-Западного округа – 136 643 рублей за кв. м. Наиболее бюджетные предложения внутри МКАД экспонируются в Восточном и Юго-Восточном округах Москвы, средняя цена предложения в которых за исследуемый период составила 92 910 и 99 304 рублей за кв. м соответственно.

По мере удаления от центра цена предложения о продаже объектов офисной недвижимости уменьшается. Так, внутри Садового кольца средняя цена предложений о продаже офисной недвижимости класса С (В-) в 2019 году составляла 202 957 рублей за кв. м, между Садовым кольцом и ТТК 167 573 рублей за кв. м, между ТТК и МКАД – 126 605 рублей за кв. м, а за границей МКАД – 99 644 рублей за кв. м. Цена зависит от престижности и транспортной доступности районов.

Цены указаны с учетом НДС

Коммерческие условия при аренде офисов класса «С» («В-»)

Аналогично ситуации на рынке продажи, в сегменте аренды офисных объектов класса С (В-), ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.

Арендные ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей

Выше других – ставки аренды в Центральном округе. В Западном, Северном, Южном и Северо-Западном округах ставки сопоставимы. Минимальные ставки аренды в черте Москвы на Востоке и Юго-Востоке города, что соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.

Ставки капитализации на рынке офисной недвижимости класса «С» («В-»)

Ставки капитализации для офисной недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 г. варьируются в диапазоне 10,0-11,0%.

Прогнозы для рынка офисной недвижимости класса «С» («В-»)

В 2020 году аналитики ожидают следующие тенденции на офисном рынке классов С (В-):

  • уменьшение доли предложений офисов классов С (В-) внутри Садового кольца по причине перехода таких объектов в более высокий класс в результате реконструкций;
  • реконцепция части офисных зданий под офисные пространства формата коворкингов;
  • ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка.
  • в перспективе повышенный спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами, а предложение дешевых объектов сместится в сторону МКАД.

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Продолжится работа на Южном дублере Кутузовского проспекта, балочном мосту через канал имени Москвы и других объектах дорожной инфраструктуры.

Продолжится строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы.
Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на офисную недвижимость, в том числе и класса С (В-), предложение которой будет сокращаться из-за реформации подобных объектов в класс В+.

Аналитический обзор подготовлен Алексеем Лопатиным,
Заместителем Директора Департамента оценки и консультационных услуг Swiss Appraisal


Swiss Appraisal– швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Материалы по теме

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Объём вакантных офисных площадей в Москве
18.11.2019 Офисы Вакантность в сегменте офисов класса «А» и «В» достигла минимального значения с 2008 года. По прогнозам Colliers, доля свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» 8,5%, а в классе «В+» 5% Подробнее

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

Исследование офисного рынка Москвы - аналитика
17.09.2019 Офисы Cushman & Wakefield: лишние 5 минут пешком от офиса до метро снижают ставку аренды почти на четверть Подробнее

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

I полугодие 2019 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Обзор коммерческой недвижимости за I полугодие 2019 года
15.07.2019 Другие обзоры Компания Cushman & Wakefield в аналитическом исследовании подвела итоги первой половины 2019 года Подробнее

Краткое исследование структуры арендаторов «Москва-Сити»

Структура арендаторов Москва-Сити
02.06.2019 Офисы Офисы ММДЦ «Москва-Сити» заняли банки, нефтегазовые компании и госсектор Подробнее

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду
15.11.2017 Офисы Срок экспозиции определяет успех арендной кампании – исследование Cushman & Wakefield Подробнее

Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Объём вакантных офисных площадей в Москве
18.11.2019 Офисы Вакантность в сегменте офисов класса «А» и «В» достигла минимального значения с 2008 года. По прогнозам Colliers, доля свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» 8,5%, а в классе «В+» 5% Подробнее

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

Исследование офисного рынка Москвы - аналитика
17.09.2019 Офисы Cushman & Wakefield: лишние 5 минут пешком от офиса до метро снижают ставку аренды почти на четверть Подробнее

Популярное

Аналитический обзор рынка офисов класса «С» и «В-» в Москве
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» по итогам прошедшего года
подождите ...
HotLog