УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Исследование влияния на арендную ставку удаленности офисного объекта от метро

17.09.2019

Согласно исследованию аналитиков Cushman & Wakefield, удаленность объекта офисной недвижимости от станций московского метрополитена заметно влияет на арендную ставку: лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижает ставку в офисных зданиях класса «A» и «B» в среднем на 24%. А при удаленности объекта более, чем на 15 минут, ставка падает почти в два раза.

По данным Cushman & Wakefield, большинство офисных зданий класса «А» и «B» (92%) расположены в пешей доступности от метро (15 минут). При этом более удаленные объекты, сопоставимые по характеристикам (класс, качество, окружение и т.д.), могут иметь значительный дисконт по арендной ставке.

Пешеходная зависимость

Анализ средневзвешенных ставок аренды по интервалам удаленности от метро показал, что каждые 5 минут данный показатель снижается в среднем на 24%, в денежном выражении – на 4 500 рублей.

Зависимость арендных ставок от удаленности от метро по минутам (офисы класс «А» и «B», 2018 2019 гг.)

Расположение здания вне пешей доступности от метро не является запрещающим фактором для офисов класса А при условии наличия бесплатного трансфера. Однако арендные ставки в зданиях вблизи метро почти в 2 раза превышают показатели удаленных объектов. Поэтому в зоне пешей доступности от метро целесообразнее строить здания класса А, так как их арендные ставки будут выше, чем в классе В, считают аналитики Cushman & Wakefield.

Зависимость арендных ставок от удаленности от метро по 5-ти минутным интервалам (класс «А» и «B», 2018 2019 гг.)

Разрыв между офисными зданиями класса «А», расположенными в пешей доступности от метро и более удаленными от него, составляет 13 677 руб. при средневзвешенной ставке аренды 27 855 руб. за кв. м в год. Аналогичная зависимость также наблюдается применительно к ставкам объектов класса «B» (разрыв составляет 7 847 руб. при средневзвешенной ставке аренды 15 954 руб. за кв. м в год).

Сравнение по периодам В период 2007-2008 гг. рынок офисной недвижимости Москвы находился в стадии формирования, характеризовался высокой конкуренцией, качественное предложение было ограничено. В 2013-2019 гг. усилия московских властей по реформированию транспортного поведения жителей привели к тому, что Москва стала пешеходным городом, и часть жителей города отказалась от личного транспорта. Для объектов коммерческой недвижимости увеличилась роль пешеходной доступности, поэтому арендаторы готовы платить более высокую премию за доступность.

Сравнение по периодам зависимости арендных ставок от удаленности от метро

Связь удаленности от метро и класса объекта

Расположение здания вне пешей доступности от метро не является запрещающим фактором для класса «А». Однако арендные ставки в зданиях с пешей доступностью почти в 2 раза выше, чем в удаленных объектах. В зоне пешей доступности от метро целесообразнее строить здания класса «А», так как их арендные ставки будут выше, чем в классе «B».

Разрыв ставок аренды в зависимости от удаленности метро (руб. за кв.м в год)*

В соответствии с классификацией Moscow Research Forum, офисные объекты класса «А» должны располагаться не более, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро, либо предлагать трансфер для арендаторов, а также не иметь рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания. Чем дальше здание от метро, тем выше вероятность расположения рядом индустриальных объектов, свалок и пр.

В пределах пешей доступности выгоднее строить объекты класса «А», так как их арендные ставки будет гораздо выше, чем в классе «B». Ставки объектов, расположенных около метро, почти в 2 раза выше, чем в удаленных зданиях. Разрыв между зданиями класса «А», расположенными в пешей доступности от метро и удаленными от него, составляет 13 677 руб. при средневзвешенной ставке аренды 27 855 руб. кв. м год. Данная зависимость также наблюдается применительно к ставкам объектов класса «B» (разрыв составляет 7 847 руб. при средневзвешенной ставке аренды 15 954 руб. за кв.м в год).

90% офисных площадей класса «А» расположено ближе, чем в 15 минутах от метро. Оставшиеся 10% несут дополнительные расходы на организацию шаттл басов. В подобных объектах уровень спроса поддерживается предоставлением дисконта по ставке.

Типология деловых районов Москвы

В целом для Москвы аналитики Cushman & Wakefield рассматривают 15 минут как предел пешей доступности, однако в Центральном деловом районе критичным является рубеж в 5 минут, а в пределах ТТК – 10 минут. В Москва Сити ярко выраженная зависимость между ставками и близостью метро отсутствует, так как арендаторы воспринимают данный деловой район как единый кластер.

Средневзвешенные арендные ставки офисов классов «A» и «B» в разных деловых районах Москвы, 2018 2019 гг.

Центральный деловой район Москвы характеризуется развитой инфраструктурой и плотной сеткой метро, поэтому практически все объекты офисной недвижимости расположены в пределах шаговой доступности от «подземки». Высокие ожидания арендаторов в центральном деловом районе делают критичным рубеж в 5 минут, поэтому после 5-ой минуты происходит падение ставки на 31%.
В деловых районах Москвы, расположенных между Садовым Кольцом и ТТК, ситуация заметно отличается. После 5-й минуты размер арендной ставки падает на 12%, а после 10-й – на 28%. Такой «провал» ставки после второго интервала показывает, что в этих районах наиболее востребованными являются офисы, расположенные в пределах 10 минут от станций метрополитена.

Уникальная ситуация наблюдается в деловых районах с развитой внутренней инфраструктурой, таких как Москва-Сити. Все объекты в Сити расположены в пределах 10 минут от метро, при этом 78% офисных центров, расположенных в данном районе, относятся к классу А. Хорошая транспортная доступность и восприятие Москва-Сити как единого кластера потенциальными арендаторами объясняет отсутствие ярко выраженной зависимости между ставками и близостью метро. Пример Сити иллюстрирует, что для подобных уникальных бизнес-районов доступность от метро не является ключевым ценообразующим фактором.

Совокупная офисная площадь Московской агломерации составляет 17 599 591 кв. м. Наибольшее количество офисных площадей расположено около станции метро «Выставочная», там размещено 1 154 254 кв. м офисов. Таким образом, Москва-Сити является примером высококонцентрированного офисного кластера. На втором месте по количеству офисов находится район станции метро «Павелецкая», а на третьем – район «Калужской».

Выводы исследования

  • Удаленность офисного объекта от метро может оказывать существенное влияние на размер арендной ставки.
  • Влияние удаленности от метро на арендную ставку варьируется в зависимости от типа делового района.
  • Уникальность деловых районов с развитой внутренней инфраструктурой, таких, как Москва Сити, поддерживает уровень спроса и арендной ставки.
  • Центральный деловой район характеризуется плотной сеткой метро, поэтому для арендаторов данной зоны критичным является рубеж в 5 минут.
  • Распространение индивидуальных электрифицированных транспортных средств (скутеры, электрические велосипеды и т.д.) может изменить представление горожан о пределах «пешеходной» доступности.

Исследование подготовлено компанией Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
22.07.2019 Офисы Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» Подробнее

I полугодие 2019 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Обзор коммерческой недвижимости за I полугодие 2019 года
15.07.2019 Другие обзоры Компания Cushman & Wakefield в аналитическом исследовании подвела итоги первой половины 2019 года Подробнее

Краткие итоги I полугодия 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Рынок офисов в I полугодии 2019 года
27.06.2019 Офисы Cushman & Wakefield: объем сделок аренды и продажи офисов снизился на 20%, растет доля сделок с офисами площадью более 3000 кв.м Подробнее

Краткое исследование структуры арендаторов «Москва-Сити»

Структура арендаторов Москва-Сити
02.06.2019 Офисы Офисы ММДЦ «Москва-Сити» заняли банки, нефтегазовые компании и госсектор Подробнее

Представлен рейтинг «ТОП-10» собственников офисной недвижимости по доле сделок по аренде и продаже

Рейтинг собственников офисной недвижимости по доле в общем объеме сделок по аренде и продаже
24.04.2019 Москва Аналитики составили рейтинг собственников офисной недвижимости, в БЦ которых был заключен наибольший объем сделок по аренде и покупке офисной недвижимости в 2018 году Подробнее

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду
15.11.2017 Офисы Срок экспозиции определяет успех арендной кампании – исследование Cushman & Wakefield Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog