УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года

22.07.2019

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым представила исследование рынка офисной недвижимости класса «С» («В-») Москвы по итогам I полугодия 2019 года. В аналитическом обзоре содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленных данных оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости, величин арендной ставки офисных помещений класса «С» («В-») в г. Москве.

Аналитические данные для рынка офисной недвижимости класса «С» («В-») в открытых источниках крайне ограничены. При этом объекты класса «С» («В-») составляют значительный объем предложения офисной недвижимости в Москве.

Целью настоящего обзора является раскрытие и анализ информации об офисной недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы. Задачей аналитиков было структурировать информацию о рынке офисной недвижимости в данном сегменте, сделать этот рынок таким же прозрачным и открытым для пользователей, как и рынок высококачественной офисной недвижимости.

Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Характеристики офисной недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы

Класс «С» («В-») офисной недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в  старых постсоветских постройках, при возведении которых не учитывались все современные требования к офисной недвижимости, могут быть удалены от транспортных развязок, имеют коридорно-кабинетную или смешанную планировку и невысокое качество сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания). Класс «С» имеет совершенно различные качественные характеристики – от подвального помещения в жилом доме, до офиса с ремонтом среднего качества и современными инженерными коммуникациями.

В Москве эксплуатируется свыше 23 млн кв. м помещений класса «С», что составляет около 55% объема офисного рынка столицы. Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса «С» («В-»): «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект» (бывший завод им. Орджоникидзе), «Павелецкая», «Авиамоторная». Достаточно плотно офисы классов «С» («В-») расположены на юго-западе Москвы, в районе «Теплого Стана», «Калужской», на севере района «Алтуфьево», а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории «С» со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах города.

Текущие тенденции на офисном рынке класса «С» («В-»)

В последние 5 лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Аналитики отмечают дисбаланс спроса и предложения.  Растущий спрос на офисы класса «С» («В-») со стороны малого и среднего бизнеса, который пытается минимизировать издержки на аренду офисов, не находит достаточное количество предложений. Дефицит предложений в данном сегменте связан в первую очередь с тем, что компании-владельцы недвижимости и компании-инвесторы проводят редевелопмент зданий/территорий под объекты современного качества и с новым функционалом (офисы класса «В+»(«В»), жилые и торговые кварталы, апартаменты и т.п).

Арендные ставки на офисы класса «С» («В-»), имеющие удачное расположение, приближаются к ставкам более высококачественной недвижимости. В таких случаях наблюдается ситуация, когда собственник понимает, что для того, чтобы заполучить арендаторов, необходимо повысить классность объекта, проведя капитальный ремонт и улучшив инфраструктуру. В связи с этим происходит смещение класса «С» («В-») из центра Москвы в сторону окраин города и за МКАД.

Экономические зоны города

Москву условно можно разделить на экономические зоны. Закономерно, что ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. В настоящем анализе рынка градация экономических зон проведена исходя из деления по административным округам Москвы, а также в зависимости от расположения относительно таких транспортных магистралей, как Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо и МКАД.

Офисные объекты класса «С» («В-») в Москве имеют наибольшую концентрацию в районе Садового кольца (бывшие жилые особняки XIX века), в районе ТТК (бывшие научно-исследовательские институты и ведомственные здания). Увеличивается предложение на объекты, расположенные вблизи Московского Центрального кольца, в ответ на повышение спроса, связанного с улучшением транспортной доступности.

Предложение на офисном рынке класса «С» («В-»)

Количество офисных объектов класса «С» («В-») в Москве постепенно сокращается, это связано со следующими факторами:

  • промзоны, в которых расположена часть офисных объектов класса «С» («В-»), попадают под редевелопмент: на их месте возводят жилые комплексы, современные офисные здания и объекты инфраструктуры;
  • собственники офисных объектов класса «С» («В-») проводят их реконструкцию, улучшают инфраструктуру, в следствие чего классность таких объектов повышается.

Прироста площадей в данном сегменте также не ожидается. Это объясняется тем, что затраты на возведение с нуля бизнес-центров классов «А», «В» и «С» почти сравнимы, в то время как арендные ставки в двух первых классах заметно выше, чем на офисы эконом-класса. При этом спрос на офисы класса «С» («В-») в условиях современной экономики остается на высоком уровне, так как офисы данного уровня являются наиболее доступным и бюджетным решением для бизнеса.

Крупнейшими офисными объектами класса «С» («В-»), выставленными на продажу в 2018-2019 г., являлись:

  • Офисно-складской комплекс на Подъемной улице, 14, стр. 37, площадью 44 779 кв. м;
  • Офисное здание на 2-й Бауманской улице, 9/23, общей площадью 17 225 кв. м;
  • Офисное здание по адресу Балтийская улица, 15, общей площадью 15 006 кв. м.

Наиболее популярным для сдачи в аренду в I полугодии 2019 г. являлся Центральный административный округ Москвы (34%). Крупнейшими офисными объектами класса «С» («В-»), предложенными к аренде в I полугодии 2019 г., являлись:

  • Здание бизнес-центра на ул. Новорязанская, 8Ас1, общей площадью 12 621 кв. м.
  • Офисное здание по адресу: 2-й Хорошевский проезд, 7, стр. 18, общей площадью 9 104 кв. м
  • Офисное здание по адресу: Рочдельская улица, 15, общей площадью 8 400 кв. м.

Крупные площади в основном уже заняты, условия аренды регулируются в рабочем режиме и становятся более привлекательными для арендаторов. Предложение больших пространств этого класса для сдачи в аренду минимально (1%).

Распределение количества предложений о продаже по округам

В I полугодии 2019 года неизменным лидером по количеству предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса «С» («В-») остается ЦАО Москвы. Это объясняется престижностью округа и наилучшей транспортной доступностью, как в черте г. Москвы, так и для офисных работников, приезжающих на электричках из Подмосковья. На втором месте по числу предложений – Северный округ. Юго-Восточный замыкает тройку лидеров.

Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам

Относительно экономических зон, наибольшее количество предложений зафиксировано между ТТК и МКАД (60 % от общего количества предложений). На втором месте по количеству – объекты внутри Садового кольца (24%). Стоит отметить, что плотность предложений в этой зоне значительно выше, что вызвано ее меньшими размерами по сравнению с зоной ТТК-МКАД. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположены 13% предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса «С» («В-»).  Предложение о продаже таких офисов за МКАД незначительно, характер спроса обуславливает использование нежилых зданий в данной зоне под производственно-складские цели. Транспортная доступность так же более удобна для производственных целей, чем для организации офиса.

Распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади

Чаще всего выставляются на продажу офисные объекты площадью от 100 до 250 кв. м. Количество таких предложений составляет 28 % в общем количестве предложений о продаже в этом классе.

Распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади в округах Москвы

Распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади разнится по округам Москвы, но в целом преобладают объекты площадью 100-500 кв. м.

Распределение количества предложений об аренде по округам

Что касается рынка аренды офисной недвижимости класса «С» («В-») в I полугодии 2019 года, то наибольшее количество предложений об аренде отмечалось в Центральном округе (34,3% от всех предложений на рынке). Северный, Юго-Восточный и Северо-Восточный округа уступают по количеству предложений Центральному и занимают от 17,4% до 10,7% в общем количестве предложений.

Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам

Аналогично ситуации на рынке продажи рынок аренды офисной недвижимости класса С (В-) в основном сосредоточен между ТТК и МКАД. Вакансия в классе «С» («В-») находится на уровне  8,5%, типично самой низкой для среднего показателя вакансии офисного рынка в целом, по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Распределение количества предложений об аренде по диапазонам площади

Большинство предложений представляют собой предложения аренды помещений площадью 100-250 кв. м. На втором месте по распространенности – офисные помещения площадью от 250 до 500 кв. м. Чуть меньшую долю в общем количестве составляют предложения в диапазоне площади от 500 до 1 000 кв. м. Относительно редкими в анализируемом сегменте являются предложения аренды больших площадей (свыше 3 000 кв. м), площади такого формата характерны для высококачественных офисных объектов.

Распределение количества предложений об аренде по диапазонам площади в округах Москвы

Те же тенденции просматриваются в разрезе округов. Наиболее востребованными являются объекты площадью 100-250 кв. м. На втором месте по распространенности – офисные помещения площадью от 250 до 500 кв. м.

Спрос на рынке продажи офисов класса С (В-)

Наибольшим спросом при покупке офисной недвижимости класса С (В-) в г. Москве пользуются отдельно стоящие здания в Центральном административном округе. На спрос влияет состояние здания и возможность его реконструкции. Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки для личных автомобилей сотрудников и клиентов.

Спрос на рынке аренды офисов класса С (В-)

Спрос на аренду офисных объектов класса С (В-) по-прежнему остается высоким ввиду низких арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом возможности более лояльного подхода к арендаторам. Среди арендаторов низкокачественных офисных объектов преобладают молодые компании, не имеющие большого бюджета для аренды помещений, на долю которых приходится почти половина объема поглощения. По мере роста бизнес-показателей, компании могут переезжать в более представительские офисы класса В+ и А. Обратная ротация происходит, когда компании, стремящиеся оптимизировать свои расходы ввиду не простой экономической ситуации в стране, переезжают из офисов класса В+ в более бюджетные офисы. Также наблюдается спрос со стороны арендаторов за счет их перехода из одних объектов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей.

Коммерческие условия продажи офисов класса С (В-)

Самым дорогим округом является ЦАО Москвы, средняя цена предложения в котором на офисные площади класса «С» («В-») составляет 199 064 рублей за кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов офисной недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2019 года составляла 142 882 рублей за кв. м. Несколько уступает ему по стоимости офисная недвижимость Южного округа – 128 428 рублей за кв. м. Самые бюджетные же предложения внутри МКАД располагались в Северо-Западном и Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 100 020 и 86 763 рублей за кв. м соответственно.

Средняя цена предложения по округам, руб. за кв. м (с учетом НДС)

По мере удаления от центра цена города, продажи объектов данной офисной недвижимости уменьшаются. Так, внутри Садового кольца средняя цена продажи офисной недвижимости класса С (В-) в I полугодии 2019 год составляла 205 363 рублей за кв. м, между Садовым кольцом и ТТК 166 724 рублей за кв. м, между ТТК и МКАД – 107 817 рублей за кв. м, за МКАД – 86 326 рублей за кв. м. Что, несомненно, связано с престижностью и транспортной доступностью районов.

Средняя цена предложения по экономическим зонам, руб. за кв. м (с учетом НДС)

Коммерческие условия при аренде офисов класса «С» («В-»)

Аналогично ситуации на рынке продажи, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.

Средняя ставка аренды по экономическим зонам, руб. за кв. м (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей)

Самый дорогой округ – Центральный. Аренда в Западном, Северном, Южном и Северо-Западном округах – примерно на одном уровне. Более низкие ставки аренды на Востоке и Юго-Востоке Москвы, что в целом соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.

Средняя ставка аренды по округам, руб. за кв. м (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей)

Ставки капитализации на рынке офисной недвижимости класса «С» («В-»)

Аналитики компании Swiss Appraisal на основе рыночных данных рассчитали среднее значение ставки капитализации методом экстракции. Выборка основана более чем на 100 объектах офисного назначения класса С (В-), одновременно выставленных на продажу и аренду. Ставки капитализации для офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 г. находились в диапазоне 10,0-11,0%.

Прогнозы для рынка офисной недвижимости класса «С» («В-»)

В 2019 г. аналитики ожидают следующие тенденции на данном рынке:

  • незначительное увеличение ставок аренды в связи с увеличением НДС;
  • вакансия также незначительно увеличится за счет повышения арендных ставок;
  • ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка.

В перспективе большой спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами, предложение дешевых объектов сместиться в сторону МКАД.

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы, начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Помимо этого, продолжится работа на таких объектах, как:

  • Южный дублер Кутузовского проспекта;
  • Балочный мост через канал имени Москвы;
  • Улично-дорожная сеть на территории бывшей промзоны ЗИЛ;
  • Улично-дорожная сеть в районе административно-делового центра (АДЦ) «Коммунарка».

Быстрыми темпами идет строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы. Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на офисную недвижимость, в том числе и класса С (В-), предложение которой, в свою очередь, будет сокращаться из-за реформации подобных объектов в класс «В+».

Выводы применительно к рынку офисной недвижимости класса «С» («В-»)

Можно с уверенностью сказать, что кризис на рынке офисной и коммерческой недвижимости Москвы подходит к концу. При этом потенциальные покупатели и инвесторы приобретают офисную недвижимость класса С (В-) под редевелопмент более обдуманно, просчитывая все возможные риски проектов.

Вакансия в классе С (В-) по-прежнему остается самой низкой (8,4%) по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Среднее значение ставки капитализации для офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 г. составляет 10,5%.

Цены продажи офисных объектов класса «С» («В-») варьируются от 66 558 руб. за кв. м в ТАО, до 199 064 руб. за кв. м в ЦАО Москвы (с учетом НДС).

Арендные ставки на офисы класса «С» («В-») варьируются от 5 750 руб. за кв. м в год в ТАО, до 18 314 руб. за кв. м в год в ЦАО Москвы (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей).

Аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым.



Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Высокая репутация компании подтверждена ведущими позициями в национальных и международных рейтингах: ТОП-15 в рейтинге делового потенциала оценочных компаний России и ТОП-10 в списке крупнейших компаний российского рынка оценки по версии Международного рейтингового агентства «Эксперт РА»; ТОП-10 в списке наиболее стратегичных оценочных компаний России Института экономических стратегий РАН; ТОП-5 в рейтинге инвестиционных консультантов Mergers.ru; SQ1 - наивысшее качество предоставляемых клиентам услуг по  мнению «Национального рейтингового агентства»; А+++ 1+++ 1+++ [%] – наивысший рейтинговый индекс Экспертно-аналитической компании «ЮНИПРАВЭКС».

Материалы по теме

В активной проработке находятся 27 проектов планировки территорий производственных зон Москвы

Комитет по архитектуре и градостроительству
16.07.2019 Тенденции рынка Если собственник не занимается развитием производственной зоны, город оставляет за собой право на выкуп земли и организацию производства, исходя из потребностей города Подробнее

Объем сделок с офисами в Москве в I полугодии составил 589 000 кв.м

Объём сделок с офисами Москвы сокращается
05.07.2019 Москва По итогам года объем сделок с офисной недвижимостью может сократиться на 15-20% в сравнении с прошлым годом Подробнее

Краткие итоги I полугодия 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Рынок офисов в I полугодии 2019 года
27.06.2019 Офисы Cushman & Wakefield: объем сделок аренды и продажи офисов снизился на 20%, растет доля сделок с офисами площадью более 3000 кв.м Подробнее

Объем предложения гибких офисов в Москве удвоится в ближайшие 2-3 года

В Москве растет популярность гибких офисов
29.05.2019 Москва Всё больше крупных корпоративных клиентов готовы рассматривать нестандартные рабочие пространства Подробнее

Анализ рынка складской недвижимости класса «С» («В-») в Москве

Анализ рынка складской недвижимости класса «С»
08.04.2019 Склады Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование складского рынка столичного региона Подробнее

Исследование рынка офисов: районы Москвы с дефицитом качественных площадей и наибольшей долей вакансий

Аналитика спроса на офисы по районам Москвы
13.02.2019 Офисы Knight Frank проанализировал долю вакантных площадей и формирование спроса на офисы в определенных районах столицы Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog