Краткое исследование структуры арендаторов «Москва-Сити»

Международная консалтинговая компания Knight Frank провела исследование структуры арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити». Согласно данным Knight Frank, за последние 3 года структура арендаторов площадей в «Москва Сити» стала более диверсифицированной. Благодаря ряду крупных сделок доля государственных организаций выросла на 12 процентных пунктов до 21% от общего объема предложения в «Москва Сити», также нарастили свое присутствие компании, представляющие нефтегазовый сектор, – на 6 п. п. до 20%.

В 2019 году государственные корпорации наряду с компаниями из финансового и банковского секторов стали лидерами по объему занимаемых офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» – по 21% от общего объема предложения занимают компании из данных секторов (суммарно их доля достигает почти 50% от общего объема занимаемых площадей в кластере).

В итоге, на середину 2019 года государственные корпорации наряду с компаниями из финансового и банковского секторов стали лидерами по объему занимаемых офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити». К крупнейшим сделкам с офисными площадями относятся: покупка в 2018 году «ДОМ.РФ» (ранее – АО «АИЖК») 74 500 кв. м в БЦ «IQ-Квартал» с последующим размещением структур Правительства России, приобретение в 2016 году структурами Правительства Москвы 55 000 кв. м в башне «ОКО».

С 2016 года доля государственных компаний в общем объеме занимаемых площадей в ММДЦ «Москва-Сити» выросла с 9% до 21%, одновременно с этим банковский и финансовый секторы сократили свое присутствие на 12 п. п. – с 33% до 21% в связи с перераспределением долей предложения.

По сравнению с 2016 годом стоит отметить сокращения на 6 п. п. – до 8% – доли компаний, предлагающих различные услуги: юридические, консалтинговые компании и т. д. Изменение показателей связано с перераспределением долей. В данном сегменте прошли следующие сделки: аренда Knight Frank 1 400 кв. м в башне «Меркурий», группа компаний «АКИГ» арендовала 3 000 кв. м в деловом комплексе «Империя».

За 3 года до 20% (+6 п. п.) выросла доля компаний, обслуживающих нефтегазовый и энергетический секторы. Так, помимо основного офиса в небоскрёбе «Меркурий», компания «Норильский никель» арендовала дополнительные площади в бизнес-центре «Северная Башня».

По сравнению с 2016 годом в ММДЦ «Москва-Сити» появился новый сегмент арендаторов – коворкинги, который пусть и занимает пока небольшую долю в общей структуре арендаторов, – всего 2%, но активно развивается. Сегодня в комплексе «Федерация» коворкинг SREDA арендует 6 000 кв. м офисных площадей, а Workki заключил сделку по аренде 2 300 кв. м. Коворкинг премиум-класса CEO Rooms в совокупности арендует более 3 000 кв. м в деловом комплексе «Империя» и высотном комплексе «Федерация». При этом аналитики Knight Frank предполагают, что коворкинги, вероятно, не смогут значительным образом потеснить традиционные офисы в ММДЦ «Москва-Сити».

Динамика долей арендуемых площадей в ММДЦ «Москва-Сити» по типу арендатора, 2019-2016 гг.

Как видно из графика, состав арендаторов большинства башен «Москва Сити» достаточно диверсифицирован. Однако в отдельных объектах можно отметить преобладание 1-2 типов арендаторов. В башне «Запад» («Федерация») самую большую долю площадей занимают банковский и финансовый секторы во многом благодаря расположению в данном небоскрёбе банка ВТБ. В «ОКО» расположены преимущественно государственные организации, например, Правительство Москвы. Компания нефтегазового сектора «Транснефть» занимает всю башню «Эволюция». «IQ-квартал» «облюбовали» банковский сектор и государственные структуры – здесь располагаются Россельхозбанк и Министерства РФ.

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, доминирование российских компаний в структуре арендаторов отражает тренды развития экономики под действием санкций. Именно у государственных корпораций, банков, финансовых структур есть возможности и потребность в представительских офисах. Если говорить о ближайшей перспективе, то, вероятно, в ближайшие 3 года ситуация на рынке кардинально не изменится, если не произойдёт серьёзной смены политической и экономической конъюнктуры.

По мнению Константина Лосюкова, пока сдача в аренду рабочих мест не приносит доходов, сопоставимым с стандартными офисами, поэтому владельцы коворкингов идут по пути предложения обслуживаемых и меблированных офисов, то есть используют модель компании Regus. Таким образом, можно предположить, что в перспективе 5 лет коворкинги, по всей видимости, не займут более 5% от общего предложения в ММДЦ «Москва-Сити».

Распределение арендаторов по виду деятельности в ММДЦ «Москва-Сити», 2019 г.

В «Москва Сити» продолжает увеличиваться доля российских компаний в структуре долгосрочных арендаторов. К началу 2019 года лишь 21% офисных площадей арендованы иностранными компаниями, в то время как в 2016 году этот показатель был равен 28%. Отчасти это произошло из-за наращивания доли госсектора в ММДЦ «Москва-Сити».

Структура спроса по типам арендаторов в «Москва Сити», 2019 г.

Структура занимаемых офисных блоков в зависимости от их размера в ММДЦ «Москва Сити», 2019 г.

Более 40% занимаемых офисных блоков (по их количеству) в ММДЦ «Москва-Сити» приходится на офисы по 500 кв. м. Почти 40% – от 500 до 2 000 кв. м. Блоки, занимающие более 5 000 кв. м, составляют 7% от всего объёма занятого пространства в 2019 году.

Средний размер занимаемого офисного блока по состоянию на май 2019 года составляет 2 349 кв. м. (с учетом крупных арендаторов в лице АО «ДОМ.РФ», Правительства Москвы, ПАО «Татнефть», «ВТБ» и т. д.).

На следующей диаграмме показаны средние размеры арендуемых блоков в каждой из башен ММДЦ «Москва-Сити», без учета башен, в которых размещается 1-2 арендатора («Эволюция», «ОКО», «IQ-квартал»). Самый высокий показатель арендуемых площадей в башне «Меркурий».

Средний размер арендуемого блока в зависимости от башни ММДЦ «Москва-Сити», кв. м.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank