Уровень вакантных площадей офисов класса А, расположенных в пределах Садового кольца, за I полугодие снизился до 8%. За последние 3 месяца арендные ставки здесь выросли на 10%. Внутри Бульварного кольца за II квартал 2011 г. заключено всего 2 % сделок: свободных офисов почти не осталось. Спрос на аренду офисов сместился в центр столицы и 45% запросов на аренду офисных площадей приходится на районы внутри Садового кольца.
К концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. кв.м, из них к классу А относится около 25% площадей (2,9 млн. кв.м). Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м офисных площадей (арендуемая площадь). На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. кв. м офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г. «По нашим прогнозам прирост предложения по итогам 2011 г. не превысит 800 тыс. кв.м офисных площадей, - отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci. - Это почти в 2 раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов коммерческой недвижимости». Во втором квартале совокупный объем сделок на московском рынке офисной недвижимости превысил 400 тыс. кв.м.
Основной спрос был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону ТТК пришлось 20% (в т.ч. 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону ЧТК – 25%, на офисы вблизи МКАД – 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.
Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во II квартале она составила 2,9 тыс. кв.м, по итогам полугодия – 2,75 тыс. кв. м. Доля сделок площадью менее 1000 кв.м. составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010 г. эта доля составила более 52%).
«Одним из основных трендов I полугодия 2011 г. стал рост спроса на офисные площади со стороны крупных компаний, - отмечает Алексей Богданов. - Количество сделок аренды помещений коммерческой недвижимости площадью более 10 тыс. кв. м в 2011 г. увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. Так, например, ГК «Мортон» арендовала 11, 5 тыс. кв.м. в БЦ Preo 8, «Россельхозбанк» арендовал 27, 450 кв.м. в БЦ «Альфа Арбат Центр». При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы».
Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная аренда площадей класса А внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% (средний показатель I квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса А во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%. В сегменте офисов классов В+ и В- поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами. Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшего сокращения уровня свободных площадей.
Снижение показателя в сегменте офисов класса А будет более выраженным (3-4% до конца года), чем для класса В, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса А почти в 3 раза меньше, чем общее предложение офисов классов В+ и В-.
Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли $1200 за кв. м в год, что на 20% выше показателя начала 2011 г. Для центрально расположенных офисов класса А и В+ рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла $770-800 в классе А и около $650 для класса В+. Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.
В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО.
Основные события и тенденции
Инициатива московского правительства по ограничению строительства в Москве и проводимая в связи с этим ревизия инвестконтрактов сдерживают возобновление девелоперской активности, в том числе в сегменте офисной офисной коммерческой недвижимости. Девелоперы заняли выжидательную позицию, ряд проектов был изменен в пользу отказа от офисных площадей, заявления о новом строительстве бизнес-центров единичны. В конце второго квартала 2011 г. стало известно о планах по расширению территории Москвы за счет территории Московской области. В случае реализации этого проекта и выводе органов федеральной власти за пределы МКАД рынок недвижимости столицы ждут серьезные изменения, которые в долгосрочной перспективе окажут влияние на планы девелоперов и арендаторов офисной недвижимости, и, как следствие, на цены аренды и продажи площадей. Как именно изменится ситуация на рынке, можно будет сказать после конкретизации властями своих планов.
С начала 2011 г. наблюдается восстановление инвестиционной активности в сегменте офисной недвижимости. Стало известно о ряде готовящихся крупных сделок, среди которых подажа бизнес-центров Ducat Place III, «Альфа Арбат центр», «Гоголевский», одного из офисных зданий в МФК «Метрополис» и др. «ВТБ Капитал» купил у Coalco Development пакет акций БЦ «Белая площадь» и часть акций строящегося проекта «Белые сады», O1 Properties приобретает проект строительства бизнес-центра «Эвоком Плаза».
Продолжается рост темпов поглощения офисных площадей, и, как следствие, ставок аренды. При этом наиболее динамично арендуются и приобретаются площади в центральных районах города, что связано с ограниченным предложением офисов и сокращением будущего строительства в этой зоне.
Предложение
К концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. кв.м, из них к классу А относится около 25% площадей (2,9 млн кв.м). Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м офисных площадей (арендуемая площадь). По итогам полугодия прирост предложения объектов коммерческой недвижимости составил 280 тыс. кв. м, что более чем на 45% меньше, чем было введено в первой половине 2010 г. На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. кв. м офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г.
По прогнозам, прирост предложения по итогам года не превысит 800 тыс. кв.м. офисных площадей – почти в 2 раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов.
Среди крупнейших ожидаемых к вводу во втором полугодии 2011 г. офисных проектов можно отметить следующие:
- Imperia Tower (площадь офисной части – 71 тыс. кв.м, участок № 4 ММДЦ «Москва-Сити»);
- «Олимпия Парк» (45,5 тыс.кв.м, Ленинградское ш., 39);
- БЦ на ул.Шаболовка, 31 (35 тыс. кв.м.) и др.
На различных стадиях проектирования и строительства находится более 5 млн кв. м офисных площадей, из них в 2012-2014 гг. может быть введено около 2,4 млн кв. м. Новое предложение в ближайшие годы будет представлено, в основном, проектами, начатыми до кризиса. Заявления о новом строительстве офисов пока единичны, новые проекты бизнес центров начнут выходить на рынок не ранее 2014 г.
Спрос
Во втором квартале совокупный объем сделок на московском рынке офисной недвижимости превысил 400 тыс. кв.м. Общая площадь сделок аренды и приобретения площадей для собственных нужд достигла 260 тыс. кв.м, – рекордный квартальный показатель с 2008 г. По итогам первого полугодия наблюдается выраженный рост темпов поглощения офисных площадей: за первые 6 месяцев 2011 г. поглощение составило почти 400 тыс.кв. м – на 19% больше аналогичного показателя первого полугодия 2010 г. Около 65% арендованных и купленных площадей во втором квартале относится к классу А, 35%- к классам В+ и В-.
Во втором квартале основной спрос снова был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону ТТК пришлось 20% (в т.ч. 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону ЧТК – 25%, на офисы вблизи МКАД – 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.
Структура сделок по площади офисных помещений
Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во II квартале она составила 2,9 тыс. кв.м, по итогам полугодия – 2,75 тыс. кв.м. Доля сделок площадью менее 1000 кв.м. составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010г. эта доля составила более 52%). Растет спрос на офисные площади со стороны крупных компаний: количество сделок аренды помещений площадью более 10 тыс. кв.м в 2011г. увеличилось почти на 50% по сравнению с уровнем первого полугодия 2010 г. При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с дефицитом больших офисных блоков, наиболее выраженным в центральном районе Москвы.
Активность покупателей офисных площадей для собственных нужд в 2011 г. несколько снизилась по сравнению с показателем 1 полугодия 2010г. – объем таких сделок уменьшился почти на 30%, а их доля в общей структуре поглощения сократилась с 40% в 2010 г. до 20% в первой половине 2011г. Снижение объема приобретаемых площадей связано как с ростом цен, так и с первичным насыщением отложенного спроса на покупку офисных площадей для собственных нужд.
Вакантные площади
Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная аренда площадей класса А внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11-12% (средний показатель I квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса А во втором квартале снизился менее значительно: с 16-17% до 15%. В сегменте офисов классов В+ и В- поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16-18% за его пределами.
Во втором полугодии ожидается дальнейшее сокращение уровня свободных площадей на московском рынке, при этом снижение показателя в сегменте офисов класса А будет более выраженным (3-4% до конца года), чем для класса В, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса А почти в 3 раза меньше, чем общее предложение офисов классов В+ и В-.
Ставки
Рост ставок аренды качественных офисов, наметившийся на московском рынке в середине 2010 г., с начала 2011 г. носит еще более выраженный характер. Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли $1200 за кв.м в год, что на 20% выше показателя начала 2011г., когда ставки в сегменте Prime не превышали $1000 за кв. м в год. Для центрально расположенных офисов класса А и В+ рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла $770-800 в классе А и около $650 для класса В+. Внутри Бульварного кольца ставки на 20-25% превышают данные показатели.
Для офисов за пределами Садового кольца ставки аренды практически не изменились: здесь выбор свободных помещений выше, при этом спрос на нецентральные офисы растет умеренными темпами. Для офисов класса А ставки находятся в диапазоне $430-530, для помещений класса В - $200-430 за кв. м в год, в зависимости от удаленности от центра города. В районах вблизи ТТК и ЧТК стоимость аренды на 25-35% ниже, чем в центральном деловом районе. В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что, в свою очередь, станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО.