УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Итоговый годовой обзор рынка офисной недвижимости Москвы

26.02.2019

Аналитики компании S.A.Ricci представили детальный обзор рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам года – уровень вакансии, объём ввода новых площадей, структуру спроса и динамику ставок на офисные площади.

Общие тенденции офисного рынка

В Москве сохраняется высокий спрос на качественные офисы. За 12 месяцев 2018 года было куплено и арендовано 768 000 кв.м офисных площадей. Снижение на 13% относительно прошлого года вызвано вымыванием востребованных площадей и недостатком предложения в центральных локациях (зоны Садового кольца и Бульварного кольца).

Минимальный ввод нового офисного предложения в 2018 году (128 000 кв.м) привел к снижению вакансии и росту арендных ставок. Уровень вакансии (усредненный для классов «А», «В+» и «В») впервые за последние 10 лет снизился ниже 10% и составил 9% по итогам 2018 года. Особенно интенсивно вакансия снизилась в классах «А» и «В+» (более чем на 5 п.п.). Средневзвешенная ставка аренды (усредненная для офисов класса «А», «B+» и «B») за 2018 год выросла на 3% до уровня 18 000 руб. за кв.м в год. Драйвером роста стал класс «А», где прирост составил 7%, в то время как в классе «В» ставка, напротив, снизилась на 2%.

По заявлению девелоперов, в 2019 году к вводу в столичном регионе планируется порядка 400 000 км.м офисных площадей. Реализация планов будет свидетельствовать о постепенном выходе рынка офисной недвижимости на новый цикл. Темп снижения уровня вакансии будет замедляться, тем не менее, сдержанный рост ставки сохранится.

Показатели офисного рынка Москвы в 2018 году

Показатель Класс «А» Класс «В+» Класс «В»
  Объем общего предложения (млн кв.м) 6 5,8 4
  Объем нового предложения (тыс. кв.м) 108 20
  Объем сделок (тыс. кв.м) 420 271 77
  Доля вакантных площадей (%) 11% 9% 6,50%
  Ставка аренды* (руб./кв.м/год) 24 800 13 100 11 900


* Для офисных помещений в состоянии под чистовую отделку, без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Инвестиции на офисном рынке

В целом объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сокращается 3-й год подряд, в т.ч. и в офисный сегмент. За 2018 год объем инвестиций в офисные объекты сократился на 39% до $1,1 млрд ($1,8 млрд в 2017 году). Впервые за последние 3 года объем вложений в офисную недвижимость уступает первенство торговому сегменту.

Около 91% инвестиций реализовано в столице ($996 млн). В прошедшем году востребованность офисной недвижимости также снизилась и у инвесторов в Санкт-Петербурге – до $93 млн, что на 37% меньше показателя 2017 года ($147 млн). Порядка 89% всего объемы инвестиций ($980 млн) – отечественные. Иностранные инвесторы вложили $116 млн.

Ставка капитализации на офисном рынке по итогам прошедшего 2018 года составила 10-11,5%.

Предложение на рынке офисов

По итогам прошедшего года прирост нового офисного предложения составил 128 000 кв.м, что является минимальным показателем за последние 5 лет. Тренд на снижение стал следствием перепроизводства офисных площадей в предыдущие годы и неблагоприятной экономической конъюнктуры (санкции, отток капитала, волатильность рубля и т.п.) Все это привело к отмене или замораживанию строительства новых офисных зданий, а также к реконцепции офисных проектов в апартаменты.

В 2018 году объем нового предложения офисных площадей в Москве на 67% меньше показателя 2017 года (392000 кв.м) и почти в 10 раз уступает показателю 2014 года (1,2 млн кв.м). Совокупный объем офисной недвижимости в столице увеличился на 0,8% и по итогам 2018 года составил 15,8 млн кв.м.

Динамика прироста нового предложения на офисном рынке Москвы

В структуре нового предложения на столичном офисном рынке стабильно доминируют качественные объекты класса «А». По итогам года их доля составила 84% от общего объема (108 000 кв.м). Прирост объектов класса «B+» в Москве составил 20 000 кв.м (16% от общего объема). В 2017 году пропорция ввода была сопоставима, однако абсолютные показатели были выше: ввод новых офисных объектов класса «А» и «B+» тогда составил 338000 кв.м и 54000 кв.м соответственно.

Структура прироста новых офисных площадей по классам

* Внешний круг: новое предложение офисной недвижимости в 2018 году;
  Внутренний круг: новое предложение офисной недвижимости в 2017 году.

Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2018 году

  Название Адрес GLA (кв.м) Класс
  «Амальтея»   ИЦ Сколково, Большой б-р, д. 40 31 000 «А»
  «ВТБ Арена Парк»   Ленинградский пр-т, д. 36, стр. 9 27 500 «А»
  «Новион»   Самарская ул., д. 1 22 000 «А»
  «Крунит»   Нагорная ул., д. 3, стр. 1 9 000 «B+»


В 2019 году ожидается рост девелоперской активности на офисном рынке. В столичном регионе планируется ввести 415 000 кв.м офисной недвижимости. Порядка половины проектов – крупные объекты, площадью от 20 000 кв.м. Однако все они будут располагаться вне зоны Садового кольца, таким образом, дефицит крупных качественных офисных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Всего в зоне ТТК в 2019 году планируется ввести более половины всех заявленных новых офисных объектов, что составит порядка 220 000 кв.м. В территориальном разрезе доминировали зоны ТТК (51% и 65 400 кв.м) и МКАД (46% и 58 500 кв.м). Напомним, в 2017 году лидировал район ММДЦ «Москва Сити», на который пришлось более половины введённых площадей (более 200 000 кв.м). В 2017 году в зоне ТТК и СК было введено 85 000 и 41 000 кв.м соответственно.  

Распределение нового предложения по кольцевым зонам

Доля качественных объектов с офисами класса «A» продолжит доминировать, однако снизится до 73% от общего объема и составит порядка 300 000 кв.м. По прогнозам аналитиков S.A.Ricci, в 2019 году совокупный объем офисного предложения в Москве может увеличиться на 1,5-2%. Не все здания будут введены согласно планам, однако можно констатировать оживление девелоперской активности.

Примеры бизнес-центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 году

  Название Адрес GLA (кв.м) Класс
  «Искра Парк»  Ленинградский пр-т, д. 35 58 200 «А»
  «Стратос»  ИЦ Сколково 32 100 «А»
  «Парк Легенд»  Автозаводская ул., вл. 23 31 800 «B+»
  «Хуамин»  Вильгельма Пика ул., вл. 14 24 800 «А»
  «Орбион»  ИЦ Сколково 22 600 «А»

Спрос на офисы в Москве

По итогам прошедшего года объем новых сделок на рынке офисной недвижимости столицы составил 768 000 кв.м (без учета сделки «Суворов плаза»), что на 13% меньше показателя 2017 года – тогда объем реализованных сделок составлял 890 000 кв.м.

Динамика спроса на офисные помещения в Москве

В 2018 году доля сделок по пересогласованию действующих договоров аренды офисных площадей составила 30% (325 000 кв.м) от общего объема всех заключенных сделок. В 2017 году объем сделок по пересогласованию был несколько выше (366 000 кв.м), однако и тогда доля в общем объеме составляла также 30%.

В разрезе классности структура спроса на офисы осталась идентичной относительным показателям 2017 года. Класс «А» продолжает доминировать в структуре спроса. В 2018 году на долю класса «А» приходится более половины купленных и арендованных помещений (420 000 кв.м). В 2017 показатель новых сделок в классе «А» составлял сопоставимую долю, однако был выше в абсолютном выражении (498 000 кв.м).

Структура спроса на офисные площади по классам

Доля сделок по аренде офисов продолжает увеличиваться относительно доли сделок продажи второй год подряд, достигнув 82%. В абсолютном значении около 632 000 кв.м было сдано в аренду, что на 4% больше показателя предыдущего года (607 000 кв.м). Объем проданных площадей сократился практически в 2 раза и составил 136000 кв.м по итогам 2018 года (2017 год – 279 000 кв.м).

Изменение структуры спроса по типу сделок с офисами

В прошедшем году средний размер сделки сократился на 5%, до 2000 кв.м, по сравнению с аналогичным показателем 2017 года (2100 кв.м). На протяжении последних 5 лет можно проследить тенденцию роста среднего размера сделки, что отражает увеличение спроса на крупные офисные помещения. Снижение в 2018 году объясняется минимальным вводом объектов и отсутствием больших качественных лотов в интересных локациях Москвы. В итоге отсутствие подходящего предложения препятствует совершению крупных сделок с офисами.

Примеры крупных сделок с офисами в Москве в 2018 году

  Объект Адрес Класс Клиент Тип сделки Площадь (кв.м) Квартал
  «Арбат, 1» Арбат ул., д. 1 «А»  «Аэрофлот» Аренда 18 400 2Q
  «ВЭБ Арена» 3-я Песчаная ул., д. 2А «B+»  «Транснефть
 –Технологии»
Аренда 12 700 2Q
  БЦ на улице
  Ефремова, д. 10
Ефремова ул., д. 10 «B+»  «Трансмашхолдинг» Аренда 11 400 2Q
  «Башня на
  Набережной»
Пресненская наб., д. 10 «А»  Ozon Аренда 11 200 2Q
  «ВТБ Арена» Ленинградский пр-т, д. 36 «А»  «Эталон Инвест» Аренда 9 200 4Q
  «1Shukov» Маршала Жукова пр-т, д. 1 «B»  Lamoda Аренда 7 100 2Q
  «Кунцево Плаза» Ярцевская ул., д. 19 «А»  Media Instinct Аренда 6 100 3Q
  «Белая Площадь» Бутырский Вал ул., д. 10 «А»  WeWork Аренда 5 900 4Q
  «Фактория» Вятская ул., д. 27 «B»  «Школа 42» Аренда 4 900 2Q


Доля сделок аренды/покупки офисных площадей до 3000 кв.м в общем количестве составила 80%. На сделки площадью от 3000 до 10 000 кв.м пришлось 18%. Сделки площадью более 10 000 кв.м составили 2% от общего количества. Эксперты S.A.Ricci прогнозируют рост размера средней сделки по мере увеличения девелоперской активности, особенно в центральной части Москвы. В 2019 году ожидается, что средний размер сделки с офисами составит 2000-2200 кв.м.

Динамика размера средней сделки за 5 лет (кв.м)

По итогам 2018 года спрос на офисы в столице был сконцентрирован в пределах ТТК. Доля реализованных сделок в данной зоне выросла до 50% (46% – показатель 2017 года), однако в абсолютном выражении объем снизился с 405 000 до 367 000 кв.м. Второе место по объему новых сделок занимает сектор Садового кольца – 150 000 кв.м, что составляет 20% от общей цифры. В абсолютном выражении показатель снизился на 40% (260000 кв.м в 2017 году). Несмотря на крайне ограниченное предложение, объем сделок с офисами в зоне Бульварного кольца превысил 51 000 кв.м (7% от общего объема), в том числе благодаря крупной сделке в БЦ «Арбат, 1», где «Аэрофлот» арендовал 18 400 кв.м.

По итогам прошедшего года в объектах, расположенных в зоне МКАД, объем новых сделок увеличился на 78% по сравнению с 2017 годом и составил 110 000 кв.м против 62 000 кв.м.

Из-за дефицита предложения в зоне «Москва-Сити», особенно крупных блоков, почти на 60% снизился объем новых сделок по сравнению с 2017 годом в данной локации – с 152 000 кв.м до 61 000 кв.м.

Динамика распределения спроса по кольцевым зонам Москвы

Спрос на офисы по итогам 2018 года по отраслевой принадлежности скорректировался относительно 2017 года. Увеличилась доля представителей сферы IT/Технологии/Связи – с 8% до 18% (почти 140 000 кв.м). Представители оптовой и розничной торговли приобрели/арендовали около 80 000 кв.м. В общей структуре доля выросла с 5% до 10%. Доля финансовых организаций также составила порядка 10% от общего объема (менее 80000 кв.м). Но относительно 2017 года наблюдается серьезное снижение в абсолютном и относительном выражениях.

Структура спроса на офисы по отраслевой принадлежности

Спрос на офисы на достаточно высоком уровне наблюдается последние 3 года. Тенденция к снижению в 2018 году объясняется вымыванием востребованного предложения. При своевременном выходе на рынок запланированных объектов, в 2019 спрос сохранится в диапазоне 800 000 – 900 000 кв.м. Объем сделок будет формироваться в основном за счет компаний сферы IT, торговли, финансового сектора, а также системных игроков российской экономики.

Вакантность на офисном рынке Москвы

Усредненный показатель уровня вакантных площадей на офисном рынке Москвы (классы «А», «В+» и «В») впервые за последние 10 лет снизился ниже уровня 10% и составил 9% по итогам 2018 года. Наибольшее снижение за год (на 5 п.п.) наблюдалось в классах «А» и «В+», которые были наиболее востребованы в последние годы:

  • 11% вакантных площадей в объектах класса «А»;
  • 9% вакантных площадей в объектах класса «В+»;
  • 6,5% вакантных площадей в объектах класса «В».

Аналитики S.A.Ricci ожидают сохранения тенденции снижения уровня вакантности, однако темпы замедлятся при вводе в эксплуатацию всех запланированных на 2019 год новых офисных объектов.

Ставки на офисы в Москве

По итогам прошедшего года средневзвешенная ставка аренды (классы «А», «В+» и «В») выросла на 3% и составила 18 000 руб. за кв.м в год (17 500 руб. за кв.м в год по итогам 2017 года). Драйвером роста стали площади класса «А». Средняя стоимость аренды увеличилась на 7% до 24 800 руб. за кв.м в год. В классах «В+» и «В» ставки, напротив, снизились на 0,5% и 2% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды в классе «В+» составила 13 100 руб. за кв.м в год. В классе «В» – 11 900 руб. за кв.м в год.

Выраженный рост ценовых показателей в офисном классе «А» и снижение в классе «В» свидетельствует о востребованности именно качественных площадей. Новые объекты, запланированные на 2019 год, не смогут полностью удовлетворить спрос. Тенденция роста арендной ставки на качественные офисные площади, особенно в центральных локациях столицы, сохранится.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci

Материалы по теме

Качественные офисные объекты в ЦАО Москвы существенно подорожали

Knight Frank о ставках и вакансии на офисном рынке
25.02.2019 Тенденции рынка В некоторых деловых районах Москвы годовой рост ставок аренды офисов класса «А» достиг 38% и 24% (район Цветного бульвара и Павелецкий) Подробнее

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Строительство офисной недвижимости увеличится в 2019 году
08.02.2019 Консультанты, управляющие Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства Подробнее

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

Объем сделок на офисном рынке Москвы достиг рекордных 2 млн кв.м за год

Объем сделок на офисном рынке Москвы достиг рекордных 2 млн кв.м за год
21.01.2019 Москва Основной спрос по закрытым сделкам пришелся на блоки менее 2000 кв.м, и лишь 30% спроса – на блоки более 2000 кв.м Подробнее

В Москве планируется в течение года открытие 15 коворкингов площадью 46 000 кв.м

Динамика появления новых коворкингов увеличивается
18.01.2019 Тенденции рынка Динамика появления новых коворкингов увеличивается каждый год и итоговый показатель может быть ещё выше Подробнее

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
28.12.2018 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объём инвестиций в недвижимость в прошедшем году Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog