УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Исследование рынка офисов: районы Москвы с дефицитом качественных площадей и наибольшей долей вакансий

13.02.2019

  
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех офисных объектов класса «А» и «В» составляет более 100 000 кв.м, и выяснили где в настоящее время наибольшая доля вакантных офисных площадей и в результате чего формируется спрос на офисы в определенном районе столицы.

Согласно результатам исследования, по итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса «А» составила 12,5%, для объектов класса «В» – 9,3%. Дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе Москвы и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс «B») и 5% (класс «А») соответственно.

Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса «В» максимальный показатель вакантности зафиксирован в Химках – 28%.

Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «А» в 2018 году

  Деловой район Арендопригодная площадь (кв.м) Свободная площадь (кв.м) Уровень вакантных площадей (%) Средневзвешенная ставка аренды
(руб./кв.м/год)
  Центральный деловой район 241 824 31 397 13% 41 188
  СК Юг (Павелецкий деловой район) 654 584 36 373 6% 32 936
  СК Запад 115 715 10 498 9% 39 028
  СК Север 373 675 19 417 5% 31 144
  СК Восток 125 296 17 094 14% 24 016
  ТТК Запад 268 275 25 989 10% 32 142
  ТТК Север (включая Белорусский
  деловой район)
370 046 48 569 13% 27 487
  Сити 909 930 90 414 10% 36 575
  ТТК – МКАД Северо-Запад 281 137 26 199 9% 27 129
  ТТК – МКАД Запад 215 732 17 032 8% 21 901
  ТТК – МКАД Юго-Запад 201 854 24 457 12% 14 392
  Химки 152 029 27 936 18% 11 207
  Новая Москва 238 576 103 777 43% 10 151


По итогам 2018 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» отмечается на севере Садового кольца, где их доля составляет 5%, что эквивалентно 19 500 кв.м. С 2016 года в данном районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра класса «А», и объем предложения составляет 373 600 кв.м. Благодаря хорошей транспортной доступности, а также развитой инфраструктуре, район пользуется спросом у арендаторов. За последние 2 года объем чистого поглощения офисов в кластере составлял в среднем 22 000 кв.м в год, сократившись с 17% в конце 2016 года до 5% на конец 2018 года.

За последние 2 года около 20 000 кв.м ушло с рынка в БЦ «Эрмитаж Плаза», в том числе благодаря девелоперской компании «Инград», которая арендовала более 7000 кв.м в бизнес-центре. За прошедший период полностью сданы в аренду «Чайка Плаза 5» (арендопригодная площадь 6800 кв.м) и «Капитал Тауэрс» (арендопригодная площадь около 11 000 кв.м), около 3000 кв.м было арендовано в БЦ «Саммит», в БЦ «Даймонд Холл» – 2200 кв.м.

Вторую строчку рейтинга занимает Павелецкий деловой район (юг Садового кольца). Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, дефицит качественного предложения офисов в самых популярных деловых районах Москвы – Павелецком и, условно говоря, районе Цветного бульвара наметился уже давно. Павелецкий район – один из первых сформировавшихся деловых кластеров на столичном рынке качественной офисной недвижимости. Благодаря удачному расположению, активной бизнес-среде, хорошей транспортной доступности, а также развитой сопутствующей инфраструктуре, район уже долгое время является одним из самых востребованных, а бизнес-центры, расположенные здесь, пользуются высоким спросом со стороны как существующих, так и потенциальных арендаторов.

По итогам 2018 года доля свободных площадей в Павелецком районе в классе «А» составила 5,5%, сократившись с 2016 года на 13 п.п. В классе «B» в Павелецком деловом районе самый низкий уровень вакантных площадей на столичном рынке – всего 1%. За 2 года доля вакантных площадей сократилась на 11 п.п.

За прошедшие два года в Павелецком деловом районе ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр класса «А» – БЦ «Оазис» (арендуемая офисная площадь – 35 000 кв.м), увеличив общий объем предложения до 654 500 кв.м. Сокращение свободных площадей в Павелецком деловом районе произошло как за счет крупных сделок, так и большого количества сделок площадью 1000-2000 кв.м. К самым крупным сделкам за данный период можно отнести: аренда Газпромбанком 11 600 кв.м и X5 Retail Group 9700 кв.м в БЦ «Оазис», покупка Газпромбанком 44000 кв.м в БЦ «Аквамарин III», вымывание 9000 кв.м за счет ряда небольших сделок в БЦ «Павелецкая Плаза».

Стоит выделить крупнейший деловой район Москвы ММДЦ «Москва Сити», где расположено порядка 20% всех офисов класса «А» – 910 000 кв.м. На конец 2018 года доля вакантных площадей в «Москва Сити» составляет 9,9%.

В целом по Москве доля вакантных площадей офисов класса «А» составляет 12,5%, что эквивалентно 90 400 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей сократилась в данном районе на 8 п.п. В 2017 году в «Москва-Сити» ввелся в эксплуатация один новый проект – «IQ-квартал», увеличив объем предложения на 123 500 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей в кластере сократилась на 8 п.п. (177 000 кв.м). Столь большое сокращение свободных площадей стало возможным, в том числе благодаря ряду крупных сделок: покупка компанией АИЖК 74600 кв.м в БЦ «IQ-квартал», аренда 17 500 кв.м компанией Ozon в БЦ «Башня на набережной», аренда коворкингом Sreda 6000 кв.м в башне «Федерация Восток», аренда строительной компанией STG 5700 кв.м в «Северной башне». За счет ряда менее крупных сделок общей площадью 5600 кв.м сократилась вакансия в башне «Империя».

Наибольшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» по итогам 2018 года отмечается Новой Москве – 43%. С 2016 года общий объем предложения в Новой Москве увеличился на 63 200 кв.м за счет ввода БЦ «Неополис». Несмотря на то, что в данном районе были крупные сделки (например, аренда компанией Tele-2 13000 кв.м в БЦ Comcity), доля вакантных площадей не сокращается, а, напротив, увеличивается – рост за последние 3 года составил 5 п.п.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «А» в деловых районах Москвы

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «В» в 2018 году

  Деловой район Арендопригодная площадь (кв.м) Свободная площадь (кв.м) Уровень вакантных площадей (%) Средневзвешенная ставка аренды
(руб./кв.м/год)
  Центральный деловой район 250 913 19 725 8% 23 881
  СК Юг (Павелецкий деловой район) 150 238 1 562 1% 22 525
  СК Запад 181 473 20 617 11% 26 891
  СК Север 243 130 8 538 4% 20 452
  СК Восток 228 698 9 225 4% 16 713
  ТТК Юг 995 525 75 889 8% 13 802
  ТТК Запад 514 218 39 029 8% 21 191
  ТТК Север (включая Белорусский
  деловой район)
308 344 22 203 7% 19 429
  ТТК Восток 710 013 39 348 6% 15 432
  Сити 235 080 25 351 11% 34 711
  ТТК – МКАД Север 747 883 40 869 5% 12 412
  ТТК – МКАД Северо-Запад 439 633 96 828 22% 15 533
  ТТК – МКАД Запад 976 803 109 476 11% 12 293
  ТТК – МКАД Юго-Запад 687 080 95 400 14% 10 578
  ТТК – МКАД Юг 990 600 83 652 8% 15 273
  ТТК – МКАД Восток 868 129 35 723 4% 11 701
  За МКАД 395 239 84 298 21% 6 499
  Химки 127 732 35 258 28% 8 849
  Новая Москва 106 310 8 456 8% 6 455


Лидером по итогам 2018 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса «B» является Павелецкий деловой район – всего 1% или 1500 кв.м. Возможность арендовать офисный центр, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой сопутствующей и бизнес-инфраструктурой по ставке, которая на 10 000 руб. за кв.м в год ниже, чем в офисах класса «А», формируют высокий спрос на офисы в данном районе. При этом нового предложения в данном кластере за последние 2 года не появилось. Основной спрос на офисы класса «В» формируется за счет небольших и средних сделок, благодаря которым полностью заполнились такие бизнес-центры, как «Домус», Glass House, «Конкорд», «Монета», «Заречье», Black&White, «Кадашевская». Начиная с конца 2016 года доля вакантных площадей в районе сократилась на 11 п.п.

Среди арендаторов офисов класса «B» высоким спросом пользуются районы на севере и востоке Садового кольца – по итогам 2018 года доля вакантных площадей составила здесь по 4% соответственно. И если на севере Садового кольца при отсутствии нового строительства доля вакантных площадей уже достаточное время находится в пределах 4-6%, то на востоке Садового кольца показатель сократилась на 14 п.п. В 2017 году вы этом кластере ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр «РТС Земляной вал» площадью 5800 кв.м. Но благодаря достаточному количеству небольших и средних сделок с рынка ушло порядка 30 000 кв.м: в деловом квартале «Арма» было сдано 6500 кв.м, «Георг Плаза», «Орликов Плаза», «Яковоапостольский», «Николоямская», Bankside были полностью заполнены.

Наибольшее изменение доли вакантных площадей отмечается в районе на западе ТТК – снижение на 24 п.п. с конца 2016 года. Общий объем предложения незначительно увеличился на 3300 кв.м за счет офисной башни в Центре международной торговли. Значительное сокращение вакансии стало возможным благодаря как крупным сделкам (аренда структурами Сбербанка почти 40 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс»), так и ряду небольших и средних сделок, в том числе совокупной площадью более 20 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс». В БЦ на 2-й Звенигородский свободная площадь сократилась на 4300 кв.м, в БЦ «Легион III» – на 3300 кв.м.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «В» в деловых районах Москвы

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Строительство офисной недвижимости увеличится в 2019 году
08.02.2019 Консультанты, управляющие Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства Подробнее

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

В центре Москвы сохранится дефицит предложения качественных офисов

Качественных офисов в ЦАО Москвы будет не хватать
29.01.2019 Тенденции рынка Несмотря на заявленные к вводу в столице в перспективе четырех лет 2,1 млн кв.м новых офисов Подробнее

O1 Properties в 2018 году сдала в аренду свыше 42 000 кв.м офисных площадей

O1 Properties - уровень свободных площадей в БЦ компании снизился до 10%
24.01.2019 Девелоперы, строители Уровень свободных площадей в бизнес центрах O1 Properties по итогам 2018 года опустился ниже 10% Подробнее

Количество новых офисных проектов будет увеличиваться

Строительство новых БЦ возобновляется
22.01.2019 Тенденции рынка Девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов Подробнее

ТОП-10 лидеров среди владельцев офисной недвижимости Москвы

Рейтинг крупнейших владельцев офисной недвижимости Москвы
12.11.2018 Статьи Согласно рейтингу Knight Frank лидером по объему предложения на офисном рынке остается O1 Properties, а самые высокие ставки аренды – у ENKA Подробнее

Объем сделок с офисами в Москве стал рекордным за последние 5 лет

В Москве вырос объем сделок с офисами
22.10.2018 Консультанты, управляющие За первые три квартала 2018 года общий объем сделок с офисной недвижимостью составил почти 1 млн кв.м Подробнее

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду
15.11.2017 Офисы Срок экспозиции определяет успех арендной кампании – исследование Cushman & Wakefield Подробнее

Итоговый годовой обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Итоговый годовой обзор рынка офисов Москвы
26.02.2019 Офисы Аналитики компании S.A.Ricci представили обзор офисного рынка Москвы по итогам года – уровень вакансии, структуру спроса и динамику ставок на офисные площади, планируемый объём ввода новых площадей Подробнее

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

Популярное

Генеральный директор ООО «ЦУН» Владимиров Денис
«Мы готовы предложить свои услуги всем интересантам»
ООО «Центр управления недвижимостью», стопроцентная «дочка» ПАО «МОЭК», планирует расширить своё влияние на рынке управления непрофильными активами. Интервью с генеральным директором Владимировым Денисом Владимировичем
подождите ...
HotLog