Исследование рынка офисов: районы Москвы с дефицитом качественных площадей и наибольшей долей вакансий

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех офисных объектов класса «А» и «В» составляет более 100 000 кв.м, и выяснили где в настоящее время наибольшая доля вакантных офисных площадей и в результате чего формируется спрос на офисы в определенном районе столицы.

Согласно результатам исследования, по итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса «А» составила 12,5%, для объектов класса «В» – 9,3%. Дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе Москвы и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс «B») и 5% (класс «А») соответственно.

Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса «В» максимальный показатель вакантности зафиксирован в Химках – 28%.

Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «А» в 2018 году

По итогам 2018 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» отмечается на севере Садового кольца, где их доля составляет 5%, что эквивалентно 19 500 кв.м. С 2016 года в данном районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра класса «А», и объем предложения составляет 373 600 кв.м. Благодаря хорошей транспортной доступности, а также развитой инфраструктуре, район пользуется спросом у арендаторов. За последние 2 года объем чистого поглощения офисов в кластере составлял в среднем 22 000 кв.м в год, сократившись с 17% в конце 2016 года до 5% на конец 2018 года.

За последние 2 года около 20 000 кв.м ушло с рынка в БЦ «Эрмитаж Плаза», в том числе благодаря девелоперской компании «Инград», которая арендовала более 7000 кв.м в бизнес-центре. За прошедший период полностью сданы в аренду «Чайка Плаза 5» (арендопригодная площадь 6800 кв.м) и «Капитал Тауэрс» (арендопригодная площадь около 11 000 кв.м), около 3000 кв.м было арендовано в БЦ «Саммит», в БЦ «Даймонд Холл» – 2200 кв.м.

Вторую строчку рейтинга занимает Павелецкий деловой район (юг Садового кольца). Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, дефицит качественного предложения офисов в самых популярных деловых районах Москвы – Павелецком и, условно говоря, районе Цветного бульвара наметился уже давно. Павелецкий район – один из первых сформировавшихся деловых кластеров на столичном рынке качественной офисной недвижимости. Благодаря удачному расположению, активной бизнес-среде, хорошей транспортной доступности, а также развитой сопутствующей инфраструктуре, район уже долгое время является одним из самых востребованных, а бизнес-центры, расположенные здесь, пользуются высоким спросом со стороны как существующих, так и потенциальных арендаторов.

По итогам 2018 года доля свободных площадей в Павелецком районе в классе «А» составила 5,5%, сократившись с 2016 года на 13 п.п. В классе «B» в Павелецком деловом районе самый низкий уровень вакантных площадей на столичном рынке – всего 1%. За 2 года доля вакантных площадей сократилась на 11 п.п.

За прошедшие два года в Павелецком деловом районе ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр класса «А» – БЦ «Оазис» (арендуемая офисная площадь – 35 000 кв.м), увеличив общий объем предложения до 654 500 кв.м. Сокращение свободных площадей в Павелецком деловом районе произошло как за счет крупных сделок, так и большого количества сделок площадью 1000-2000 кв.м. К самым крупным сделкам за данный период можно отнести: аренда Газпромбанком 11 600 кв.м и X5 Retail Group 9700 кв.м в БЦ «Оазис», покупка Газпромбанком 44000 кв.м в БЦ «Аквамарин III», вымывание 9000 кв.м за счет ряда небольших сделок в БЦ «Павелецкая Плаза».

Стоит выделить крупнейший деловой район Москвы ММДЦ «Москва Сити», где расположено порядка 20% всех офисов класса «А» – 910 000 кв.м. На конец 2018 года доля вакантных площадей в «Москва Сити» составляет 9,9%.

В целом по Москве доля вакантных площадей офисов класса «А» составляет 12,5%, что эквивалентно 90 400 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей сократилась в данном районе на 8 п.п. В 2017 году в «Москва-Сити» ввелся в эксплуатация один новый проект – «IQ-квартал», увеличив объем предложения на 123 500 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей в кластере сократилась на 8 п.п. (177 000 кв.м). Столь большое сокращение свободных площадей стало возможным, в том числе благодаря ряду крупных сделок: покупка компанией АИЖК 74600 кв.м в БЦ «IQ-квартал», аренда 17 500 кв.м компанией Ozon в БЦ «Башня на набережной», аренда коворкингом Sreda 6000 кв.м в башне «Федерация Восток», аренда строительной компанией STG 5700 кв.м в «Северной башне». За счет ряда менее крупных сделок общей площадью 5600 кв.м сократилась вакансия в башне «Империя».

Наибольшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» по итогам 2018 года отмечается Новой Москве – 43%. С 2016 года общий объем предложения в Новой Москве увеличился на 63 200 кв.м за счет ввода БЦ «Неополис». Несмотря на то, что в данном районе были крупные сделки (например, аренда компанией Tele-2 13000 кв.м в БЦ Comcity), доля вакантных площадей не сокращается, а, напротив, увеличивается – рост за последние 3 года составил 5 п.п.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «А» в деловых районах Москвы

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «В» в 2018 году

Лидером по итогам 2018 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса «B» является Павелецкий деловой район – всего 1% или 1500 кв.м. Возможность арендовать офисный центр, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой сопутствующей и бизнес-инфраструктурой по ставке, которая на 10 000 руб. за кв.м в год ниже, чем в офисах класса «А», формируют высокий спрос на офисы в данном районе. При этом нового предложения в данном кластере за последние 2 года не появилось. Основной спрос на офисы класса «В» формируется за счет небольших и средних сделок, благодаря которым полностью заполнились такие бизнес-центры, как «Домус», Glass House, «Конкорд», «Монета», «Заречье», Black&White, «Кадашевская». Начиная с конца 2016 года доля вакантных площадей в районе сократилась на 11 п.п.

Среди арендаторов офисов класса «B» высоким спросом пользуются районы на севере и востоке Садового кольца – по итогам 2018 года доля вакантных площадей составила здесь по 4% соответственно. И если на севере Садового кольца при отсутствии нового строительства доля вакантных площадей уже достаточное время находится в пределах 4-6%, то на востоке Садового кольца показатель сократилась на 14 п.п. В 2017 году вы этом кластере ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр «РТС Земляной вал» площадью 5800 кв.м. Но благодаря достаточному количеству небольших и средних сделок с рынка ушло порядка 30 000 кв.м: в деловом квартале «Арма» было сдано 6500 кв.м, «Георг Плаза», «Орликов Плаза», «Яковоапостольский», «Николоямская», Bankside были полностью заполнены.

Наибольшее изменение доли вакантных площадей отмечается в районе на западе ТТК – снижение на 24 п.п. с конца 2016 года. Общий объем предложения незначительно увеличился на 3300 кв.м за счет офисной башни в Центре международной торговли. Значительное сокращение вакансии стало возможным благодаря как крупным сделкам (аренда структурами Сбербанка почти 40 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс»), так и ряду небольших и средних сделок, в том числе совокупной площадью более 20 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс». В БЦ на 2-й Звенигородский свободная площадь сократилась на 4300 кв.м, в БЦ «Легион III» – на 3300 кв.м.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «В» в деловых районах Москвы

Обзор подготовлен компанией Knight Frank