УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Исследование рынка офисов: районы Москвы с дефицитом качественных площадей и наибольшей долей вакансий

13.02.2019

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех офисных объектов класса «А» и «В» составляет более 100 000 кв.м, и выяснили где в настоящее время наибольшая доля вакантных офисных площадей и в результате чего формируется спрос на офисы в определенном районе столицы.

Согласно результатам исследования, по итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса «А» составила 12,5%, для объектов класса «В» – 9,3%. Дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе Москвы и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс «B») и 5% (класс «А») соответственно.

Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса «В» максимальный показатель вакантности зафиксирован в Химках – 28%.

Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса «А» наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «А» в 2018 году

  Деловой район Арендопригодная площадь (кв.м) Свободная площадь (кв.м) Уровень вакантных площадей (%) Средневзвешенная ставка аренды
(руб./кв.м/год)
  Центральный деловой район 241 824 31 397 13% 41 188
  СК Юг (Павелецкий деловой район) 654 584 36 373 6% 32 936
  СК Запад 115 715 10 498 9% 39 028
  СК Север 373 675 19 417 5% 31 144
  СК Восток 125 296 17 094 14% 24 016
  ТТК Запад 268 275 25 989 10% 32 142
  ТТК Север (включая Белорусский
  деловой район)
370 046 48 569 13% 27 487
  Сити 909 930 90 414 10% 36 575
  ТТК – МКАД Северо-Запад 281 137 26 199 9% 27 129
  ТТК – МКАД Запад 215 732 17 032 8% 21 901
  ТТК – МКАД Юго-Запад 201 854 24 457 12% 14 392
  Химки 152 029 27 936 18% 11 207
  Новая Москва 238 576 103 777 43% 10 151


По итогам 2018 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» отмечается на севере Садового кольца, где их доля составляет 5%, что эквивалентно 19 500 кв.м. С 2016 года в данном районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра класса «А», и объем предложения составляет 373 600 кв.м. Благодаря хорошей транспортной доступности, а также развитой инфраструктуре, район пользуется спросом у арендаторов. За последние 2 года объем чистого поглощения офисов в кластере составлял в среднем 22 000 кв.м в год, сократившись с 17% в конце 2016 года до 5% на конец 2018 года.

За последние 2 года около 20 000 кв.м ушло с рынка в БЦ «Эрмитаж Плаза», в том числе благодаря девелоперской компании «Инград», которая арендовала более 7000 кв.м в бизнес-центре. За прошедший период полностью сданы в аренду «Чайка Плаза 5» (арендопригодная площадь 6800 кв.м) и «Капитал Тауэрс» (арендопригодная площадь около 11 000 кв.м), около 3000 кв.м было арендовано в БЦ «Саммит», в БЦ «Даймонд Холл» – 2200 кв.м.

Вторую строчку рейтинга занимает Павелецкий деловой район (юг Садового кольца). Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, дефицит качественного предложения офисов в самых популярных деловых районах Москвы – Павелецком и, условно говоря, районе Цветного бульвара наметился уже давно. Павелецкий район – один из первых сформировавшихся деловых кластеров на столичном рынке качественной офисной недвижимости. Благодаря удачному расположению, активной бизнес-среде, хорошей транспортной доступности, а также развитой сопутствующей инфраструктуре, район уже долгое время является одним из самых востребованных, а бизнес-центры, расположенные здесь, пользуются высоким спросом со стороны как существующих, так и потенциальных арендаторов.

По итогам 2018 года доля свободных площадей в Павелецком районе в классе «А» составила 5,5%, сократившись с 2016 года на 13 п.п. В классе «B» в Павелецком деловом районе самый низкий уровень вакантных площадей на столичном рынке – всего 1%. За 2 года доля вакантных площадей сократилась на 11 п.п.

За прошедшие два года в Павелецком деловом районе ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр класса «А» – БЦ «Оазис» (арендуемая офисная площадь – 35 000 кв.м), увеличив общий объем предложения до 654 500 кв.м. Сокращение свободных площадей в Павелецком деловом районе произошло как за счет крупных сделок, так и большого количества сделок площадью 1000-2000 кв.м. К самым крупным сделкам за данный период можно отнести: аренда Газпромбанком 11 600 кв.м и X5 Retail Group 9700 кв.м в БЦ «Оазис», покупка Газпромбанком 44000 кв.м в БЦ «Аквамарин III», вымывание 9000 кв.м за счет ряда небольших сделок в БЦ «Павелецкая Плаза».

Стоит выделить крупнейший деловой район Москвы ММДЦ «Москва Сити», где расположено порядка 20% всех офисов класса «А» – 910 000 кв.м. На конец 2018 года доля вакантных площадей в «Москва Сити» составляет 9,9%.

В целом по Москве доля вакантных площадей офисов класса «А» составляет 12,5%, что эквивалентно 90 400 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей сократилась в данном районе на 8 п.п. В 2017 году в «Москва-Сити» ввелся в эксплуатация один новый проект – «IQ-квартал», увеличив объем предложения на 123 500 кв.м. С 2016 года доля вакантных площадей в кластере сократилась на 8 п.п. (177 000 кв.м). Столь большое сокращение свободных площадей стало возможным, в том числе благодаря ряду крупных сделок: покупка компанией АИЖК 74600 кв.м в БЦ «IQ-квартал», аренда 17 500 кв.м компанией Ozon в БЦ «Башня на набережной», аренда коворкингом Sreda 6000 кв.м в башне «Федерация Восток», аренда строительной компанией STG 5700 кв.м в «Северной башне». За счет ряда менее крупных сделок общей площадью 5600 кв.м сократилась вакансия в башне «Империя».

Наибольшая доля вакантных площадей в офисах класса «А» по итогам 2018 года отмечается Новой Москве – 43%. С 2016 года общий объем предложения в Новой Москве увеличился на 63 200 кв.м за счет ввода БЦ «Неополис». Несмотря на то, что в данном районе были крупные сделки (например, аренда компанией Tele-2 13000 кв.м в БЦ Comcity), доля вакантных площадей не сокращается, а, напротив, увеличивается – рост за последние 3 года составил 5 п.п.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «А» в деловых районах Москвы

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей
в офисах класса «В» в 2018 году

  Деловой район Арендопригодная площадь (кв.м) Свободная площадь (кв.м) Уровень вакантных площадей (%) Средневзвешенная ставка аренды
(руб./кв.м/год)
  Центральный деловой район 250 913 19 725 8% 23 881
  СК Юг (Павелецкий деловой район) 150 238 1 562 1% 22 525
  СК Запад 181 473 20 617 11% 26 891
  СК Север 243 130 8 538 4% 20 452
  СК Восток 228 698 9 225 4% 16 713
  ТТК Юг 995 525 75 889 8% 13 802
  ТТК Запад 514 218 39 029 8% 21 191
  ТТК Север (включая Белорусский
  деловой район)
308 344 22 203 7% 19 429
  ТТК Восток 710 013 39 348 6% 15 432
  Сити 235 080 25 351 11% 34 711
  ТТК – МКАД Север 747 883 40 869 5% 12 412
  ТТК – МКАД Северо-Запад 439 633 96 828 22% 15 533
  ТТК – МКАД Запад 976 803 109 476 11% 12 293
  ТТК – МКАД Юго-Запад 687 080 95 400 14% 10 578
  ТТК – МКАД Юг 990 600 83 652 8% 15 273
  ТТК – МКАД Восток 868 129 35 723 4% 11 701
  За МКАД 395 239 84 298 21% 6 499
  Химки 127 732 35 258 28% 8 849
  Новая Москва 106 310 8 456 8% 6 455


Лидером по итогам 2018 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса «B» является Павелецкий деловой район – всего 1% или 1500 кв.м. Возможность арендовать офисный центр, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой сопутствующей и бизнес-инфраструктурой по ставке, которая на 10 000 руб. за кв.м в год ниже, чем в офисах класса «А», формируют высокий спрос на офисы в данном районе. При этом нового предложения в данном кластере за последние 2 года не появилось. Основной спрос на офисы класса «В» формируется за счет небольших и средних сделок, благодаря которым полностью заполнились такие бизнес-центры, как «Домус», Glass House, «Конкорд», «Монета», «Заречье», Black&White, «Кадашевская». Начиная с конца 2016 года доля вакантных площадей в районе сократилась на 11 п.п.

Среди арендаторов офисов класса «B» высоким спросом пользуются районы на севере и востоке Садового кольца – по итогам 2018 года доля вакантных площадей составила здесь по 4% соответственно. И если на севере Садового кольца при отсутствии нового строительства доля вакантных площадей уже достаточное время находится в пределах 4-6%, то на востоке Садового кольца показатель сократилась на 14 п.п. В 2017 году вы этом кластере ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр «РТС Земляной вал» площадью 5800 кв.м. Но благодаря достаточному количеству небольших и средних сделок с рынка ушло порядка 30 000 кв.м: в деловом квартале «Арма» было сдано 6500 кв.м, «Георг Плаза», «Орликов Плаза», «Яковоапостольский», «Николоямская», Bankside были полностью заполнены.

Наибольшее изменение доли вакантных площадей отмечается в районе на западе ТТК – снижение на 24 п.п. с конца 2016 года. Общий объем предложения незначительно увеличился на 3300 кв.м за счет офисной башни в Центре международной торговли. Значительное сокращение вакансии стало возможным благодаря как крупным сделкам (аренда структурами Сбербанка почти 40 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс»), так и ряду небольших и средних сделок, в том числе совокупной площадью более 20 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс». В БЦ на 2-й Звенигородский свободная площадь сократилась на 4300 кв.м, в БЦ «Легион III» – на 3300 кв.м.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса «В» в деловых районах Москвы

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Строительство офисной недвижимости увеличится в 2019 году
08.02.2019 Консультанты, управляющие Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства Подробнее

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

В центре Москвы сохранится дефицит предложения качественных офисов

Качественных офисов в ЦАО Москвы будет не хватать
29.01.2019 Тенденции рынка Несмотря на заявленные к вводу в столице в перспективе четырех лет 2,1 млн кв.м новых офисов Подробнее

O1 Properties в 2018 году сдала в аренду свыше 42 000 кв.м офисных площадей

O1 Properties - уровень свободных площадей в БЦ компании снизился до 10%
24.01.2019 Девелоперы, строители Уровень свободных площадей в бизнес центрах O1 Properties по итогам 2018 года опустился ниже 10% Подробнее

Количество новых офисных проектов будет увеличиваться

Строительство новых БЦ возобновляется
22.01.2019 Тенденции рынка Девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов Подробнее

ТОП-10 лидеров среди владельцев офисной недвижимости Москвы

Рейтинг крупнейших владельцев офисной недвижимости Москвы
12.11.2018 Статьи Согласно рейтингу Knight Frank лидером по объему предложения на офисном рынке остается O1 Properties, а самые высокие ставки аренды – у ENKA Подробнее

Объем сделок с офисами в Москве стал рекордным за последние 5 лет

В Москве вырос объем сделок с офисами
22.10.2018 Консультанты, управляющие За первые три квартала 2018 года общий объем сделок с офисной недвижимостью составил почти 1 млн кв.м Подробнее

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду

Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду
15.11.2017 Офисы Срок экспозиции определяет успех арендной кампании – исследование Cushman & Wakefield Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog