Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование состоявшихся в 2018 году сделок с офисной недвижимостью в Москве.

Совокупный объем сделок с офисами по итогам 2018 года составил 787 000 кв.м, что на 16% меньше, чем в 2017 году (946 000 кв.м). Данный спад объясняется тем, что в 2018 году не было сверхкрупных сделок с офисными площадями. Общий объем чистого поглощения в офисах класса «А» и «В» незначительно снизился по сравнению с 2017 годом и составил 604 000 кв.м.

Лидерами по объему сделок по итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий с долей 19% от общего объема сделок. Новым типом арендаторов, который активно завоевывает позиции и уже провел ряд крупных сделок по аренде офисных площадей, становятся коворкинги. Общий объем сделок у данного типа арендаторов составил более 26 000 кв.м. При этом больше всего сделок с офисами прошло в пределах Садового кольца, тогда как из границ Бульварного кольца наблюдается отток арендаторов.

В 2017 году на рынке прошли такие сверхкрупные сделки, как покупка АИЖК 75 000 кв.м в «IQ-квартал», покупка компанией «Газпромнефть» 44 000 кв.м в БЦ «Аквамарин»). А в 2018 году крупнейшей сделкой с офисными площадями стала покупка правительством Московской области 30 000 кв.м в БЦ «Паллау-РБ».

Распределение арендованных и купленных офисов в зависимости от профиля компании

Среди арендаторов офисов с долей в 19%, как и в 2018 году лидируют компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий. На втором месте – производственные компании с долей 13%.

Новым типом арендаторов, который активно завоевывает позиции и уже провел ряд крупных сделок по аренде, становятся коворкинги. По сравнению с 2017 годом доля сделок с коворкингами выросла с менее чем 1% до 3%. В 2018 году уже прошло несколько крупных сделок по аренде офисов. В первую очередь, здесь стоит выделить международного оператора коворкингов WeWork, который вышел на московский рынок и совершил три сделки, совокупная площадь которых составила более 13 000 кв.м.

Сделки по аренде офисных площадей коворкингами

По итогам 2018 года 73% от всего объема сделок с качественной офисной недвижимостью совершалось за пределами Садового кольца, что сопоставимо с аналогичным показателем в 2017 года.

Динамика распределения общего объема офисных сделок
в зависимости местоположения офисного здания

Продолжают пользоваться высоким спросом деловые районы, расположенные в районе Третьего транспортного кольца (ТТК) и между ТТК и МКАД. По итогам 2018 года 35% всех сделок новой аренды приходится на районы, расположенные вокруг ТТК и 28% – на районы между ТТК и МКАД. Это объясняется хорошей транспортной доступностью локаций, которую обеспечивают Московское центральное кольцо и Большая кольцевая линия.

Динамика распределения новой аренды офисных площадей
в зависимости местоположения офисного здания

По-прежнему менее высоким спросом пользуются офисы в районах за пределами МКАД и деловой район внутри Бульварного кольца – на каждый из этих районов приходится менее 10% от всего объёма сделок по новой аренде офисных площадей. При этом в 2018 году в бизнес центрах внутри Бульварного кольца доля сделок по продлению действующих договоров аренды офисов сократилась с 8% до 2%, что свидетельствует об оттоке арендаторов из центра столицы. Затруднённая транспортная доступность на автомобиле, удорожание парковки заставляют арендаторов рассматривать альтернативные районы для размещения своего офиса. При этом доля новых договоров в пределах ТТК значительно превышает договора по продлению – в соотношении 35% к 19%.

Распределение арендованных офисных площадей
в зависимости от типа сделки и местоположения офисного здания

Динамика соотношения новых договоров аренды офисов и продлений действующих договоров в 2018 году подтвердила тенденцию по восстановлению рынка – в отличие от провалов в 2015 и 2016 годах по объему новых договоров, по итогам 2018 года их доля снова достигает более 65%.

Динамика распределения арендованных офисов в зависимости от типа сделки

По итогам 2018 года структура сделок с офисами в зависимости от их размера практически не изменилась по сравнению с 2017 годом. На 2 п.п. вырос спрос на офисные блоки площадью от 500 до 1000 кв.м и на блоки от 5000 до 10 000 кв.м соответственно. Рост количества сделок площадью от 5000 до 10 000 кв.м повлиял и на средний размер сделки, который в 2018 году составил 2050 кв.м, что на 5% выше размера средний сделки в 2017 году. Как отметил Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, оптимизация расходов заставляет многих арендаторов консолидировать свои офисные площади в одном месте, размещая свой офис в хорошей локации и создавая высокоэффективное пространство для своих сотрудников. В качестве примера можно привести компанию Ozon, которая консолидировала свои офисные площади и разместилась в БЦ «Башня на набережной» в ММДЦ «Москва-Сити».

Распределение сделок в зависимости от размера офисного блока

К ключевым сделкам 2018 с офисной недвижимостью относится приобретение структурами Правительства Московской области почти 30 000 кв.м в БЦ «Паллау-РБ» на Рублево-Успенском шоссе. Далее следуют сделки аренды офисных площадей ФСК ЕЭС в БЦ «Новион» размером 19 600 кв.м, и аренды «Аэрофлотом» в БЦ на Арбате, д. 1 офисных помещений площадью 18 500 кв.м.

Ключевые сделки по аренде и продаже офисов в Москве в 2018 году

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank