По итогам прошедшего 2018 года эксперты компании IPG.Estate подготовили краткий обзор рынка офисов Санкт-Петербурга.
Предложение на офисном рынке Санкт-Петербурга
Общий объем качественного предложения в офисном сегменте Санкт-Петербурга по итогам 2018 года остался на уровне 2,6 млн кв.м. Суммарный объем свободных офисных площадей – 180 000 кв.м. 2018 год характеризуется рекордно низким вводом новых офисных площадей спекулятивной направленности: на рынок было выведено всего 16 200 кв.м предложения. Кроме того, было введено 152 000 кв.м офисных помещений, не поступивших на открытый рынок и используемых компаниями для собственных нужд.
Динамика прироста качественных офисных площадей (тыс. кв.м)
Ключевые офисные объекты в Петербурге введенные в 2018 году
Название | Улица | Класс | Площадь GLA (кв.м) |
«Лахта Центр» | Лахтинский пр-т | «А» | 130000 |
«Риверсайд» | Ушаковская наб. | «А» | 16000 |
«Грани» | Большая Зеленина ул. | «В+» | 8200 |
Green Yard Center | Ропшинская ул. | «В+» | 8000 |
Б/н | Коли Томчака ул. | «В+» | 6000 |
Географическая структура предложения не изменилась, лидерами по общему объем предложения остаются Петроградский, Московский и Центральный районы города, суммарно в которых располагается 55% общего объема качественной офисной недвижимости. В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс «В»/«В+», занимая долю в 56%, на класс «А» приходится 44% общего объема офисов.
Географическая структура предложения офисов в Петербурге
На начало 2019 года в активной фазе реализации находятся 10 офисных центров, запланированных ко вводу в течение текущего года. По прогнозам экспертов IPG.Estate, прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений в 2019 году составит около 85 500 кв.м.
Спрос на офисном рынке Санкт-Петербурга
Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2018 года составило 100 000 кв.м, сохранив уровень предыдущего года. В структуре поглощения по отраслевой принадлежности в лидеры вышел IT-сегмент, заняв долю в 29% от общего объема сделок. Нефтегазовый сектор замедлил рост, объем сделок с компаниями данного сегмента сократился до 23% против 26% по итогам 2017 года. Компании остальных отраслей в целом сохранили ранее достигнутый уровень поглощения.
Отраслевой спрос на офисы в Санкт-Петербурге
В структуре спроса по требуемой площади максимальное количество сделок пришлось на диапазон 200-500 кв.м. Также отмечен высокий уровень заявок на площади от 500 кв.м. Сохраняется высокий спрос на офисные блоки, площадью более 1000 кв.м.
Вакансия и ставки аренды офисов в Санкт-Петербурге
Суммарный объем свободных офисов в Петербурге по итогам 2018 года составил 180 000 кв.м. Общий уровень вакантных площадей на начало 2019 года в офисном сегменте Санкт-Петербурга составляет 6,8%. Уровень вакансии в классе «А» составляет 3,9%, уровень вакансии в классе «В»/«В+» составляет 8,1%.
Уровень вакантных офисов по районам Санкт-Петербурга
Географическая структура распределения спроса показала лидерство Московского и Петроградского районов, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии. Низкий уровень вакантных площадей во Фрунзенском районе обусловлен низким объемом предложения качественных офисов.
На начало 2019 года средний уровень ставок аренды на офисы класса «А» в Петербурге находится на уровне 1650 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ. Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса «В»/«В+» находится на уровне 1250 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Динамика ставок аренды и уровня вакансии офисов Санкт-Петербурга
Тенденции офисного рынка Санкт-Петербурга
На фоне сохраняющегося устойчивого спроса со стороны арендаторов и низких темпов прогнозируемого ввода новых проектов, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по прогнозам экспертов компании IPG.Estate продолжит свое развитие по следующим сценариям:
- девелоперы будут запускать новые проекты по схеме built-to-suit, учитывая на начальных этапах проектирования требования ключевых арендаторов;
- владельцы офисных центров класса «С» прибегнут к реновации своих объектов, инвестируя в улучшение качества отделки и инженерной инфраструктуры, повышая классность своих объектов;
- более активными темпами продолжится редевелопмент промышленных зданий и площадок, пригодных по своему местоположению и окружению к размещению качественных офисных центров.
С точки зрения отраслевого спроса на офисные площади Санкт-Петербурга: продолжится тенденция роста и последующего укрепления доли IT-компаний в общей структуре арендованных офисных площадей и возрастет активность арендаторов нового формата, в частности, коворкингов.
Ставки аренды на качественные офисы в Петербурге продолжат умеренный рост в пределах 5%, со стабилизацией, при условии ввода новых проектов.
Обзор подготовлен компанией IPG.Estate