Согласно исследованию, подготовленному компанией JLL, впервые за более чем 10 лет, с первого квартала 2007 года, доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» в Петербурге оказалась ниже 5% и составила 4,4% по итогам III квартала 2018 года. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1,0 процентный пункт.
Динамика доли свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге
В классе «В» также наблюдалось уменьшение вакантности – на 0,4 п.п., до 7,6%. Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, в условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке, каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей. До конца года в городе не ожидается ввод новых спекулятивных офисных объектов класса «А», тогда как спрос на них сохраняется. В связи с этим JLL прогнозирует дальнейшее снижение вакантности в IV квартале до 4,2% в классе «А» и до 7,3% в классе «В».
Уменьшение доли свободных офисов в Петербурге обусловлено и небольшим объемом ввода. За III квартал были введены два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 24 600 кв.м – бизнес-центр Riverside (класс «А», 16 300 кв.м) и бизнес-центр Grani (класс «B», 8300 кв.м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья – Setl Group и «Строительный трест» соответственно. При этом Riverside полностью занят собственником и не вышел на рынок аренды. Совокупно за первые три квартала было введено 39 600 кв.м, из них лишь 15 200 кв.м приходится на спекулятивные проекты.
Объем спекулятивного девелопмента по-прежнему крайне ограничен. «Из заявленных к вводу в IV квартале 180 000 кв.м около 80% приходится на «Лахта Центр», поэтому выбор помещений для арендатора, которому нужно 5000-10000 кв.м, практически отсутствует не только в существующих, но и в будущих офисных объектах. Ряд компаний готовы рассматривать заключение договоров аренды в формате built-to-suit, однако такая схема еще не прижилась на офисном рынке Петербурга», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. За III квартал оно составило 42 400 кв.м, что в четыре раза выше показателя предыдущего квартала. Положительное поглощение наблюдалось в обоих классах: в классе «А» оно достигло 24 900 кв.м, в классе «В» – 17 500 кв.м.
Динамика ввода и чистого поглощения офисов в Петербурге
На фоне сокращения доли свободных площадей и низкого ввода на офисном рынке Петербурга продолжилось увеличение арендных ставок. В классе «А» средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка (включая НДС и операционные расходы) составила 1748 руб. за кв.м в месяц (рост на 1,6% за квартал), в классе «В» – 1218 руб. за кв.м в месяц (рост на 1,2%).
«Увеличение арендных ставок в среднем по городу происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам, но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать запрашиваемые ставки аренды. Мы ожидаем сохранения тенденции роста показателя в среднесрочной перспективе», – комментирует Владислав Фадеев.
Динамика ставок аренды на офисы в Санкт-Петербурге
Обзор подготовлен специалистами JLL