УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисов Москвы по итогам I квартала 2018 года

17.04.2018
Zdanie.info - коммерческая недвижимость

Аналитики компании ILM подготовили краткое исследование состояния офисного рынка Москвы за первые три месяца 2018 года. По итогам I квартала 2018 совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве составляет 20,4 млн кв.м, из которых офисы класса «А» составляют 22% (это 4,5 млн кв.м), офисы класса «B+» – 37% (7,6 млн кв.м), оставшиеся 41% (8,3 млн кв.м) относятся к объектам класса «B-».

Объем ввода новых офисов за I квартал показал, что рынок все еще находится под влиянием последствий кризиса, и темпы прироста предложения являются минимальными. За первые три месяца в эксплуатацию было введено всего 48 000 кв.м офисных площадей. На рынок вышли следующие объекты: бизнес центры «ЛА-5» и «РТС Земляной Вал», а также МФЦ «Лица» (офисной площадью 13 000 кв.м).

Объём введённых в эксплуатацию офисных площадей в Москве в I квартале 2018 года

В начале 2018 года девелоперская активность останется низкой. Объем прироста нового предложения будет на 10-20% меньше, чем в 2017. Согласно анонсированию собственников строящихся объектов, будет введено около 300-350 тысяч кв.м нового офисного предложения. Это может вновь оказаться минимальным значением за последние десять лет. Собственники переносят сроки ввода по уже строящимся объектам, дожидаясь якорных арендаторов.  Практика built-to-suite постепенно возвращается на рынок офисной недвижимости. Строительство новых объектов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию, может быть завершено под конкретного клиента.

Однако, ряд крупных девелоперов анонсируют рынку о начале новых проектов, которые ранее были придержаны. При этом стоит учитывать, что цикл реализации объекта составляет около 3-х лет.

Децентрализованный характер территориального распределения нового предложения только усиливается. При условии осуществления планов девелоперов, 80% офисных площадей, ожидаемых к вводу до конца 2018 года, будет расположено за пределами ЦАО Москвы.

В ближайшее время большее значение будет иметь сочетание качественного предложения, удобного расположения и профессионального управления/обслуживания офисных зданий, что позволит собственникам привлечь новых арендаторов. С развитием Московского центрального кольца будет наблюдаться увеличение популярности объектов, которые ранее находились в отдалении от метро.

Спрос на офисы в Москве в I квартале 2018 года

Продолжается положительная динамика в плане роста чистого поглощения. Потребность арендаторов в дополнительных офисных площадях по-прежнему растет. По итогам I квартала 2018 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, составил 201 000 кв.м. Это более чем на 36% превышает аналогичный показатель прошлого года.

Поглощение офисных площадей в Москве за I квартал 2018 года

Пользуясь условиями пока еще низких ставок, компании продолжают переезжать в высококачественные помещения и улучшать качество размещения. Благодаря выросшему количеству сделок, самый большой объем чистого поглощения был достигнут в классе «B+», который по сравнению с классом «А» наиболее доступен по коммерческим условиям. По итогам трех месяцев значение показателя в таких объектах составило 114 000 кв.м, что составило более 50% от общего объема. В классе «А» показатель по итогам марта равен 43 000 кв.м.

В классе «B-», после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 года, объемы чистого поглощения приобрели в 2017 году положительное значение. Эта тенденция продолжилась и в нынешнем году. За первый квартал 2018 года значение показателя достигло 44 000 кв.м. Это говорит о том, что компании, занимающие офисы в классе «B-» и сокращающие свои занимаемые площади во время кризиса, постепенно восстанавливают свою деловую активность и начинают арендовать дополнительные офисные пространства.

С учетом дефицита на рынке офисов крупных площадей и недостатка новых предложений, активность арендаторов в офисном сегменте будет возрастать. При этом, переезд большинства компаний по-прежнему будет обусловлен желанием оптимизировать расходы на аренду и улучшением эргономики офисного пространства.

В I квартале 2018 года, как и в прошлом году, большинство новых сделок по аренде офисов не превышали площадь 2 000 кв.м. Это говорит о том, что маленькие и средние компании готовы переезжать в новые офисы, тогда как крупные компании чаще принимают решение о продлении договора аренды на новый срок в том же здании, в котором они арендуют площади.

В свою очередь, в виду ограниченного предложения готовых офисов, эксперты ILM прогнозируем постепенное возвращение к аренде помещений в состоянии «под отделку» и последующей отделкой офиса по техническому заданию арендатора.

Рассматривая распределение спроса по профилю компании, то по итогам первого квартала 2018 года можно увидеть, что количество поступающих запросов распределено более-менее равномерно среди разных отраслей. Самое высокое значение по-прежнему приходится на компании сферы потребительских услуг. На их долю приходится около 17% от всех запросов, что на 3 п.п. больше, чем по итогам I квартала 2017. Также по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось количество обращений от торговых компаний, на 3 п.п. до 15%. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании IT отрасли и производственного сектора. В течение первого квартала увеличилась активность со стороны компаний профессиональных услуг. По сравнению с началом 2017 года показатель увеличился на 2 п.п. и составил 8% от всех запросов.

Объём вакантных офисов в столице в I квартале 2018 года

Чистое поглощение в первом квартале превысило объемы нового строительства более чем в 4 раза, что привело к дальнейшему снижению уровню вакантных площадей.  По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился на 0,9 п.п. и составил 11,4% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался каждый квартал и по сравнению с концом I квартала прошлого года сократился на 3,4 п.п. В абсолютном выражении на данный момент незанятыми остаются 2,3 млн кв.м офисных площадей в столице.

В течение первого квартала уменьшение объема свободных офисных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса «B+». За счет увеличения объемов чистого поглощения и низкого ввода доля свободных помещений здесь уменьшилась на 1,3 п.п. и на конец марта составила 13,2%.

Уровень вакантных офисов в Москве на конец I квартала 2018 года

В офисных зданиях класса «А» показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех месяцев снизился на 0,7 п.п. до 15,9%, что в абсолютном выражении 716 000 кв.м. На рынке возникает все больший дефицит высококачественных офисов большой площади, что в скором времени приведет к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а также даст старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты.

На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе «B-» за квартал показатель продолжил свое снижение. По сравнению с началом года доля незанятых помещений здесь снизилась на 0,6 п.п. и на конец марта составила 7,4%.
Рынок постепенно входит в цикл дефицита качественных офисных площадей. Крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис по следующим причинам:

  • из-за сокращения ликвидных площадей готовых к въезду, при выборе нового офиса придется останавливать свой выбор на объектах в состоянии «под отделку»;
  • арендаторам придется расширять географию поиска, так как исторически востребованные районы центра, северо-запада, запада и юго-запада уже не могут удовлетворить текущий спрос;
  • по итогам I квартала 2018 г. единые офисные блоки площадью более 15 000 кв.м доступны лишь в 17 введенных офисных зданиях класса «А» / «B+».

Свободные качественные офисы в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, объем вакантных площадей имеет неравномерное распределение по географии города и в некоторых районах очень отличается от среднерыночных показателей.

Уровень свободных офисов в ЦАО Москвы является одним из самых низких. В течение квартала показатель снизился на 0,5 п.п. и по итогам марта составил 7,3% в среднем по всем классам. Принимая во внимание, что равновесное значение доли свободных площадей, когда достигается баланс спроса и предложения, находится близко к 10%, то такая невысокая доля вакантных площадей в ЦАО Москвы говорит о превосходстве спроса над предложением в данном субрынке.  Однако, в абсолютном выражение здесь сосредоточено самое наибольшее количество вакантных площадей, а именно 480 000 кв.м. Это является 1/5 частью от всего объема незанятых офисных помещений всей Москвы.

В ММДЦ «Москва-Сити» совокупная площадь незанятых офисов на конец марта составила около 189 000 кв.м. За счет высвобождения небольшого объема площадей, в течение последнего квартала уровень вакантных помещений вырос на 0,3 п.п. и достиг 16,2%.

Среди всех районов Москвы самыми востребованными районами оказались южное и юго-западное направления. Так в «ЮАО до ЧТК» и «ЮАО после ЧТК» снижение уровня свободных площадей за первые три месяца этого года составило 2,4 п.п. и 4 п.п. соответственно. На 2,6 п.п. уменьшилась доля незанятых помещений в районе «ЗАО после ЧТК». В районах «ЗАО до ЧТК» количество свободных площадей также уменьшилось на 2,6 п.п.

Ставки аренды на офисные площади в Москве в I квартале 2018 года

Низкий ввод нового строительства стимулирует уменьшение доли вакантных офисных площадей. Это привело к постепенному восстановлению ставок аренды. В классе «А» средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды офисов в течение квартала вырос на 2% и по итогам марта составил 25 500 руб. за кв.м с год. В классе «B+» рублевые ставки аренды остались на прежнем уровне, 16 000 руб. за кв.м с год. В классе «B-» ставки выросли на 3% до 14 500 руб. за кв.м в год.

Средние запрашиваемые ставки аренды на столичные офисы на конец I квартала 2018 года

Динамика ставок аренды в 2018 году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий. При этом, средний уровень может колебаться в зависимости от корректив структуры предложения и ухода с рынка дешевых предложений, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать стоимость аренды. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках.

Дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 году офисных площадей на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды. В 2019-2020 годах ставки аренды на офисы в востребованных районах столицы могут вырасти на 15-20%.

Обзор подготовлен экспертами ILM

Материалы по теме

В Москве в I квартале не введено ни одного нового бизнес-центра

В Москве в I квартале не введено ни одного нового бизнес-центра
26.03.2018 Консультанты, управляющие До конца года к вводу планируется 191 000 кв.м новых офисных площадей, что почти в два раза меньше показателя 2017 года Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

В 2018 году стоимость аренды офисов может вырасти на 10% в условиях намечающегося дефицита крупных площадей

В 2018 году стоимость аренды офисов может вырасти на 10% в условиях намечающегося дефицита крупных площадей
31.01.2018 Консультанты, управляющие Прошедший год стал рекордным по количеству крупных сделок с офисами площадью свыше 10 000 кв.м за последние 5 лет Подробнее

Объем ввода офисов в Москве в этом году станет минимальным за всю историю рынка

Colliers International: прогноз офисного рынка на 2018 год
30.01.2018 Консультанты, управляющие По итогам 2018 года ожидается ввод 264 000 кв.м офисов, а вакантность в сегменте снизится до 8,6% Подробнее

На офисном рынке Москвы зафиксирован рекордный квартальный объем спроса за последние 5 лет

На офисном рынке Москвы зафиксирован рекордный квартальный объем спроса за последние 5 лет
29.01.2018 Консультанты, управляющие По итогам 2017 года совокупный объем сделок по продаже и аренде офисной недвижимости в столице составил почти 1,3 млн кв.м Подробнее

Nikoliers: с начала года объем офисов в субаренду в Москве увеличился в три раза

17.06.2022 Офисы Текущая ситуация повлияла на деятельность международных и российских компаний и подтолкнула их предложить часть своих текущих офисных помещений в субаренду. Подробнее

Бизнесу не хватает небольших офисных площадей класса А

26.05.2022 Офисы По данным аналитиков STONE HEDGE, в настоящий момент суммарный объем предложения в аренду офисных блоков класса А от 50 до 150 кв. м составляет около 7 000 кв. м или менее 2% от общего предложения в пределах МКАД. Согласно исследованию, почти весь объем н Подробнее

Популярное

Ремонт квартир под ключ в Москве
Ремонт квартир под ключ в Москве
В обществе, где времени на планирование своей жизни очень мало, находятся решения, отвечающие потребностям тех, кому предстоит ремонт квартиры.
подождите ...
HotLog