УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

16.02.2018
Zdanie.info - коммерческая недвижимость

Аналитики компании Colliers International представили исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года.

Общий объем предложения офисных площадей в Москве составляет 17,6 млн кв.м, из которых 24% соответствует классу «А» и 76% – классу «B+/-». В 2017 году объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 408 000 кв.м, превысив показатель предыдущего года на 31% – впервые после начала кризиса показатель объема ввода новых офисов, продемонстрировал положительную годовую динамику. При этом основной вклад в прирост показателя объема ввода в 2017 году внесли объекты, строительство которых началось до кризиса, а сроки ввода в эксплуатацию переносились девелоперами на протяжении последних трех лет. Ключевую роль в изменении статуса этих объектов сыграли успешно завершившиеся переговоры с арендаторами и покупателями, в результате которых был подписан ряд крупных сделок с офисной недвижимостью. Таким образом, из совокупного объема офисных площадей, выведенных на рынок в 2017, 70% уже не предлагаются на рынке аренды и продажи.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2017 году

 Название Класс Девелопер Офисная площадь (тыс.кв.м) Квартал
  «IQ-квартал» «A» Citer Invest B.V., «Галс-Девелопмент» 123,5 IV
  «Башня Федерация – Восток» «B+» Корпорация «AEON» 116,4 IV
  NEOPOLIS «A» A-Store Estates 63,8 IV
  «Оазис» «A» Группа «САФМАР» («БИН») 35 III
  «Фили Град» «A» MR Group 21 III
  «Большевик» «A» O1 Properties 14,1 I

Динамика ввода офисных площадей

Спрос на офисные площади в Москве в 2017 году

Совокупный объем спроса (аренда и покупка) в 2017 году превысил 1,27 млн кв.м, увеличившись относительно показателя за предыдущий год на 32%. На увеличение объема сделок по аренде и продаже повлияли благоприятные рыночные условия – сниженные ставки аренды и цены продаж, наличие выбора в размере и локации офисных помещений, а также общая стабилизация экономической ситуации.

В 2017 году на офисном рынке было заключено более десяти крупных сделок (более 10 000 кв.м каждая), что в несколько раз превысило показатель 2016 года. Помимо весьма привлекательных условий на рынке, принятию решения о переезде в новый офис поспособствовал ожидаемый дефицит крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией.

Индикатором стабилизации арендных ставок на офисные помещения Москвы стало сокращение сделок по пересогласованию условий аренды, доля которых в совокупном объеме сделок аренды снизилась с 23% в 2016 году до 9% в 2017.

В 2017 году сохранилась тенденция предыдущего года по консолидации подразделений организаций с государственным участием. Как и в прошлом году, благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации – по итогам 2017 совокупный объем сделок по аренде и продаже офисных помещений на 18% сформирован сделками с компаниями, имеющими государственное участие.

Крупнейшие новые сделки с офисами в 2017 году

ПОКУПКА
Клиент Площадь (GBA, кв.м) Название Квартал
  АИЖК 78 890   «IQ-квартал» (Башня 2) IV
  Газпромбанк 43360   Aquamarine III (стр. 2, 4) IV
АРЕНДА
Клиент Площадь (GLA, кв.м) Название Квартал
  Сбербанк (дочерняя структура) 38 320   PoklonkaPlace IV
  Вымпелком 17 000   «Большевик» (фаза II) IV
  Tele2 13 050   Comcity (фаза «Альфа») III
  Техносерв 12 000   «Новоспасский Двор» III
  Газпромбанк 11 670   «Оазис» IV

Территориальное распределение сделок по новой аренде в 2017 году

Рынок продажи офисных помещений в 2017 году

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. Доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок выросла с 8% в 2015 до 17% в 2017 году.  Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 года составил 258 900 кв.м, в то время как в 2016 году – 170 000 кв.м, а в 2015 –112 000 кв.м.

Цены продаж (запрашиваемые цены без учета НДС) качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 года оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2016.

Цена на офисные блоки в объектах класса «А», расположенных в границах ММДЦ «Москва-Сити», находится в диапазоне от 300 000 до 450 000 рублей за кв.м. В офисах класса «В+/-» цены находятся в диапазоне от 180 000 до 250 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, и от 120 000 до 200 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между ТТК и МКАД.

В условиях постепенного сокращения качественного предложения офисов на продажу, эксперты наблюдают дефицит офисных блоков в объектах, расположенных с внутренней стороны ТТК. В объектах, расположенных между ТТК и МКАД, наблюдается дефицит блоков размером более 3000 кв.м. Дефицит отдельно стоящих зданий, предлагаемых на продажу, является характерным для всего рынка.

Динамика средневзвешенных цен продажи офисов в Москве

Объём вакантных офисных помещений в 2017 году в Москве

По итогам 2017 года уровень вакантных площадей в офисах Москвы достиг 10,5% (в абсолютном выражении –1,8 млн кв.м офисных площадей), снизившись относительно показателя предыдущего года на 1,9 п.п. Снижение показателя обусловлено выросшим относительно предыдущего года объемом сделок по новой аренде и продаже офисных помещений, а также высокой степенью заполненности объектов, введенных в эксплуатацию в 2017 году.

Снижение объема вакантных площадей было зафиксировано практически на всех субрынках Москвы. В ММДЦ «Москва-Сити» доля вакантных площадей снизилась относительно предыдущего года на 7,3 п.п. и составила по итогам 2017 года 10,5%, впервые снизившись до среднерыночного уровня вакантных площадей за последние пять лет.

Основной объем пустующих офисов класса «А», который составляет 575 000 кв.м, распределен между ЦДР (17%), ММДЦ «Москва-Сити» (21%) и Новой Москвой (26%), офисные объекты на территории которой, преимущественно представлены зданиями формата «бизнес-парк».

Распределение объемов свободного предложения по субрынкам в IV квартале 2017 года

Динамика приведенной базовой ставки аренды

          Офисы класса «А»
          Офисы класса «B»


* Приведенная базовая ставка аренды в рублях рассчитывается путем пересчета ставок, номинированных в долларовом эквиваленте, в рубли по среднему курсу доллара США к российскому рублю за отчетный период, а также по фиксированному курсу, устанавливаемому арендодателем. В базовую ставку аренды не включены: НДС (18%), эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Тенденции офисного рынка Москвы и прогнозы

На протяжении 2017 года девелоперы анонсировали планы по строительству новых объектов, реконструкции существующих, а некоторые из них заявляли о возобновлении активности на ряде объектов, строительство которых было ранее временно приостановлено. Восстановление девелоперской активности отразится на показателях объема ввода офисных объектов в 2019-2020 годах.

В 2018 аналитики Colliers International ожидают низкого объема ввода офисных площадей, что обусловлено ухудшением конъюнктуры рынка в 2014-2015 годах и связанным с ним снижением строительной активности. По прогнозам, объем ввода в эксплуатацию офисов в 2018 году составит300 000 кв.м, что может оказаться минимальным значением объема ввода за последние десять лет.

Низкие объемы нового офисного строительства, частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос на офисные площади со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,8%.

Colliers International ожидает умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10% в 2018 году в связи с постепенным сокращением качественного свободного предложения офисов, сопровождающегося стабильным спросом на качественные офисные помещения и низким объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей.

Динамика объема ввода в эксплуатацию офисов и объема сделок покупки и аренды

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

В 2017 году объем сделок с офисами в Москве вырос на 15%

В 2017 году объем сделок с офисами в Москве вырос на 15%
07.02.2018 Консультанты, управляющие Совокупный объем сделок с офисными помещениями в Москве в 2017 году составил около 1 млн кв.м Подробнее

В 2018 году стоимость аренды офисов может вырасти на 10% в условиях намечающегося дефицита крупных площадей

В 2018 году стоимость аренды офисов может вырасти на 10% в условиях намечающегося дефицита крупных площадей
31.01.2018 Консультанты, управляющие Прошедший год стал рекордным по количеству крупных сделок с офисами площадью свыше 10 000 кв.м за последние 5 лет Подробнее

Объем ввода офисов в Москве в этом году станет минимальным за всю историю рынка

Colliers International: прогноз офисного рынка на 2018 год
30.01.2018 Консультанты, управляющие По итогам 2018 года ожидается ввод 264 000 кв.м офисов, а вакантность в сегменте снизится до 8,6% Подробнее

На офисном рынке Москвы зафиксирован рекордный квартальный объем спроса за последние 5 лет

На офисном рынке Москвы зафиксирован рекордный квартальный объем спроса за последние 5 лет
29.01.2018 Консультанты, управляющие По итогам 2017 года совокупный объем сделок по продаже и аренде офисной недвижимости в столице составил почти 1,3 млн кв.м Подробнее

Исследование JLL: метро как магнит для арендаторов офисных площадей

Исследование JLL: метро как магнит для арендаторов офисных площадей
21.12.2017 Офисы Наличие станции метро в шаговой доступности является важным фактором, определяющим показатель вакантности площадей Подробнее

Исследование офисных интерьеров и планировочных решений офисов 2017 г.

Исследование офисных интерьеров и планировочных решений офисов 2017 г.
08.12.2017 Другие обзоры Работодатели пересмотрели подход к планированию офисных помещений, значительно повысив требования к рациональному использованию занимаемых площадей Подробнее

Nikoliers: с начала года объем офисов в субаренду в Москве увеличился в три раза

17.06.2022 Офисы Текущая ситуация повлияла на деятельность международных и российских компаний и подтолкнула их предложить часть своих текущих офисных помещений в субаренду. Подробнее

Бизнесу не хватает небольших офисных площадей класса А

26.05.2022 Офисы По данным аналитиков STONE HEDGE, в настоящий момент суммарный объем предложения в аренду офисных блоков класса А от 50 до 150 кв. м составляет около 7 000 кв. м или менее 2% от общего предложения в пределах МКАД. Согласно исследованию, почти весь объем н Подробнее

Популярное

МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
подождите ...
HotLog