Аналитики компании Colliers International представили исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года.
Общий объем предложения офисных площадей в Москве составляет 17,6 млн кв.м, из которых 24% соответствует классу «А» и 76% – классу «B+/-». В 2017 году объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 408 000 кв.м, превысив показатель предыдущего года на 31% – впервые после начала кризиса показатель объема ввода новых офисов, продемонстрировал положительную годовую динамику. При этом основной вклад в прирост показателя объема ввода в 2017 году внесли объекты, строительство которых началось до кризиса, а сроки ввода в эксплуатацию переносились девелоперами на протяжении последних трех лет. Ключевую роль в изменении статуса этих объектов сыграли успешно завершившиеся переговоры с арендаторами и покупателями, в результате которых был подписан ряд крупных сделок с офисной недвижимостью. Таким образом, из совокупного объема офисных площадей, выведенных на рынок в 2017, 70% уже не предлагаются на рынке аренды и продажи.
Объекты, введенные в эксплуатацию в 2017 году
Название | Класс | Девелопер | Офисная площадь (тыс.кв.м) | Квартал |
«IQ-квартал» | «A» | Citer Invest B.V., «Галс-Девелопмент» | 123,5 | IV |
«Башня Федерация – Восток» | «B+» | Корпорация «AEON» | 116,4 | IV |
NEOPOLIS | «A» | A-Store Estates | 63,8 | IV |
«Оазис» | «A» | Группа «САФМАР» («БИН») | 35 | III |
«Фили Град» | «A» | MR Group | 21 | III |
«Большевик» | «A» | O1 Properties | 14,1 | I |
Динамика ввода офисных площадей
Спрос на офисные площади в Москве в 2017 году
Совокупный объем спроса (аренда и покупка) в 2017 году превысил 1,27 млн кв.м, увеличившись относительно показателя за предыдущий год на 32%. На увеличение объема сделок по аренде и продаже повлияли благоприятные рыночные условия – сниженные ставки аренды и цены продаж, наличие выбора в размере и локации офисных помещений, а также общая стабилизация экономической ситуации.
В 2017 году на офисном рынке было заключено более десяти крупных сделок (более 10 000 кв.м каждая), что в несколько раз превысило показатель 2016 года. Помимо весьма привлекательных условий на рынке, принятию решения о переезде в новый офис поспособствовал ожидаемый дефицит крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией.
Индикатором стабилизации арендных ставок на офисные помещения Москвы стало сокращение сделок по пересогласованию условий аренды, доля которых в совокупном объеме сделок аренды снизилась с 23% в 2016 году до 9% в 2017.
В 2017 году сохранилась тенденция предыдущего года по консолидации подразделений организаций с государственным участием. Как и в прошлом году, благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации – по итогам 2017 совокупный объем сделок по аренде и продаже офисных помещений на 18% сформирован сделками с компаниями, имеющими государственное участие.
Крупнейшие новые сделки с офисами в 2017 году
ПОКУПКА | |||
Клиент | Площадь (GBA, кв.м) | Название | Квартал |
АИЖК | 78 890 | «IQ-квартал» (Башня 2) | IV |
Газпромбанк | 43360 | Aquamarine III (стр. 2, 4) | IV |
АРЕНДА | |||
Клиент | Площадь (GLA, кв.м) | Название | Квартал |
Сбербанк (дочерняя структура) | 38 320 | PoklonkaPlace | IV |
Вымпелком | 17 000 | «Большевик» (фаза II) | IV |
Tele2 | 13 050 | Comcity (фаза «Альфа») | III |
Техносерв | 12 000 | «Новоспасский Двор» | III |
Газпромбанк | 11 670 | «Оазис» | IV |
Территориальное распределение сделок по новой аренде в 2017 году
Рынок продажи офисных помещений в 2017 году
Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. Доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок выросла с 8% в 2015 до 17% в 2017 году. Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 года составил 258 900 кв.м, в то время как в 2016 году – 170 000 кв.м, а в 2015 –112 000 кв.м.
Цены продаж (запрашиваемые цены без учета НДС) качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 года оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2016.
Цена на офисные блоки в объектах класса «А», расположенных в границах ММДЦ «Москва-Сити», находится в диапазоне от 300 000 до 450 000 рублей за кв.м. В офисах класса «В+/-» цены находятся в диапазоне от 180 000 до 250 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, и от 120 000 до 200 000 рублей за кв.м в объектах, расположенных между ТТК и МКАД.
В условиях постепенного сокращения качественного предложения офисов на продажу, эксперты наблюдают дефицит офисных блоков в объектах, расположенных с внутренней стороны ТТК. В объектах, расположенных между ТТК и МКАД, наблюдается дефицит блоков размером более 3000 кв.м. Дефицит отдельно стоящих зданий, предлагаемых на продажу, является характерным для всего рынка.
Динамика средневзвешенных цен продажи офисов в Москве
Объём вакантных офисных помещений в 2017 году в Москве
По итогам 2017 года уровень вакантных площадей в офисах Москвы достиг 10,5% (в абсолютном выражении –1,8 млн кв.м офисных площадей), снизившись относительно показателя предыдущего года на 1,9 п.п. Снижение показателя обусловлено выросшим относительно предыдущего года объемом сделок по новой аренде и продаже офисных помещений, а также высокой степенью заполненности объектов, введенных в эксплуатацию в 2017 году.
Снижение объема вакантных площадей было зафиксировано практически на всех субрынках Москвы. В ММДЦ «Москва-Сити» доля вакантных площадей снизилась относительно предыдущего года на 7,3 п.п. и составила по итогам 2017 года 10,5%, впервые снизившись до среднерыночного уровня вакантных площадей за последние пять лет.
Основной объем пустующих офисов класса «А», который составляет 575 000 кв.м, распределен между ЦДР (17%), ММДЦ «Москва-Сити» (21%) и Новой Москвой (26%), офисные объекты на территории которой, преимущественно представлены зданиями формата «бизнес-парк».
Распределение объемов свободного предложения по субрынкам в IV квартале 2017 года
Динамика приведенной базовой ставки аренды
Офисы класса «А» |
Офисы класса «B» |
* Приведенная базовая ставка аренды в рублях рассчитывается путем пересчета ставок, номинированных в долларовом эквиваленте, в рубли по среднему курсу доллара США к российскому рублю за отчетный период, а также по фиксированному курсу, устанавливаемому арендодателем. В базовую ставку аренды не включены: НДС (18%), эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.
Тенденции офисного рынка Москвы и прогнозы
На протяжении 2017 года девелоперы анонсировали планы по строительству новых объектов, реконструкции существующих, а некоторые из них заявляли о возобновлении активности на ряде объектов, строительство которых было ранее временно приостановлено. Восстановление девелоперской активности отразится на показателях объема ввода офисных объектов в 2019-2020 годах.
В 2018 аналитики Colliers International ожидают низкого объема ввода офисных площадей, что обусловлено ухудшением конъюнктуры рынка в 2014-2015 годах и связанным с ним снижением строительной активности. По прогнозам, объем ввода в эксплуатацию офисов в 2018 году составит300 000 кв.м, что может оказаться минимальным значением объема ввода за последние десять лет.
Низкие объемы нового офисного строительства, частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос на офисные площади со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,8%.
Colliers International ожидает умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10% в 2018 году в связи с постепенным сокращением качественного свободного предложения офисов, сопровождающегося стабильным спросом на качественные офисные помещения и низким объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей.
Динамика объема ввода в эксплуатацию офисов и объема сделок покупки и аренды
Обзор подготовлен компанией Colliers International