УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

13.02.2018

Согласно данным компании Knight Frank St Petersburg, уровень вакантных офисов в Санкт-Петербурге на протяжении 2017 года оставался в пределах 7-8%, к концу года снизившись менее чем на 1 п. п. по сравнению с 2016 годом.

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды демонстрируют стабильное повышение. В конце 2017 года в бизнес-центрах класса «А» зафиксировано увеличение на 9%, в классе «B» – на 5%.

Наблюдалось сокращение темпов поглощения. За 2017 год объём чистого поглощения составил 154 000 кв.м, что на 29% меньше показателя прошлого года.

Суммарный объём сделок аренды составил 120 000 кв.м. Основной спрос на офисные площади в 2017 году был сформирован сферой IT и телекоммуникаций. За год данный сектор совершил рывок на 25 п. п. в доле арендованных площадей.

В течение 2017 в инвестиционных целях и для собственных нужд компаний было куплено 112 000 кв.м арендопригодных площадей, что сопоставимо с результатами офисного рынка недвижимости в 2016 году.

Динамика основных показателей офисного рынка Петербурга
по сравнению с IV кварталом 2016 года

Показатель Класс «А» Класс «В»
  Суммарная арендопригодная площадь (тыс.кв.м), 3041
в том числе (тыс.кв.м): 1005 2036
  Изменения в сравнении с итогами 2016 года (%) 6 ↑ 4 ↑
  Введено в эксплуатацию в 2017 году (тыс.кв.м), 143
в том числе (тыс.кв.м): 58 85
  Суммарная площадь вакантных помещений тыс.кв.м), 231 ↓
в том числе (тыс.кв.м): 57 174
  Доля свободных площадей (%) 5,7 ↑ 8,5 ↑
  Запрашиваемые арендные ставки в функционирующих
  бизнес-центрах (руб./кв.м/мес., включая НДС
  и операционные расходы)
1400-2200 700-1800
  Среднее пообъектное изменение запрашиваемой
  ставки в функционирующих бизнес-центрах
  по сравнению с итогами 2016 года (%)
11 ↑ 6 ↑


Наиболее заметным явлением на офисном рынке Санкт-Петербурга в 2017 году стала тенденция восстановления инвестиционной активности, наметившаяся ещё в 2016. В течение года было заключено более 10 сделок продажи зданий бизнес-центров. Наиболее крупными приобретениями стали бизнес-центры Kellermann Center и Premium, пополнившие портфель активов инвестиционного фонда Raven Russia, «Аэроплаза», купленный Jensen Group, а также «Сенатор Мойка, 36», расширивший сеть офисной недвижимости ФХК «Империя».

В Санкт-Петербурге все сделки с офисной недвижимостью площадью более 5 000 кв.м были совершены либо с участием IT-компаний, либо компаниями нефтегазового сектора.

Наибольшую активность на офисном рынке Петербурга проявили IT-компании – доля сделок сектора IT и телекоммуникаций в общей структуре аренды по итогам 2017 года составила 53%, в то время как доля нефтегазового сектора впервые с 2013 значительно сократилась и составила 17%.

Все сделки площадью более 5 000 кв.м были совершены либо с участием IT-компаний, либо компаниями нефтегазового сектора. Российская компания «Петер-Сервис», занимающаяся разработкой решений для телекоммуникационного бизнеса, арендовала 9 300 кв.м в бизнес-центре «Смоленский» на Васильевском острове, также две IT-компании разместились в «Мегапарке» на ул. Заставской, д. 22.

Высокую активность сектора IT и телекоммуникаций на офисном рынке подтверждает покупка построенных зданий МФК Lotos Tower на Приморском проспекте. Международная компания JetBrains, создающая профессиональные инструменты разработки программного обеспечения, выкупила два здания для реконструкции их под офисное назначение и размещение своих сотрудников, вследствие чего компания расширит присутствие в Санкт-Петербурге.

В 2017 году стало известно, что проект строительства многофункционального офисно-торгового комплекса Sky City на набережной Обводного канала был продан китайским инвесторам. В ноябре прошлого года было получено новое разрешение на возведение комплекса.

Предложение на офисном рынке Санкт-Петербурга

По итогам 2017 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисов Петербурга превысила показатель в 3 млн кв.м 5% прироста суммарного объёма арендопригодной площади обеспечил ввод более 20 бизнес-центров в 2017 году, при этом примерно половина всех объектов – это построенные с нуля здания, остальные же вышли на рынок после проведённой реконструкции.

Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в  2017 году

Название Деловой район Класс Арендопригодная площадь офисов
(тыс. кв.м)
Девелопер
  «Ренессанс бизнес-парк» Видовые набережные «А» 20,9 Renaissance Development
  Reforma Северо-Западный «В» 14,4 «Евроавто»
  GRAFFITI (Деловой квартал
  «Кондратьевский»)
«В» 14 ГК «Сплав»
  «Сенатор» на Чапаева
  (II очередь)
Петроградский «А» 13,4 ФХК «Империя»
  Polis Юго-Восточный «В» 13,2 ГК «Полис»
  БЦ «Чкаловский, 50» Петроградский «В» 11,7 Tellus Group
  Ponomarev Center Центральный-1 «А» 8,5 «Концерн Питер»
  БЦ на Октябрьской
  набережной, д. 10
Восточный «В» 6,4 «Синергия»
  «Сенатор» на Большой
  Морской
Центральный-1 «А» 3,9 ФХК «Империя»

В 2017 показатель поступивших на рынок офисов впервые за 10 лет достиг минимального значения – 143 000 кв.м, или на 41% меньше, чем в 2016. Аналогичное снижение показателя ввода произошло в 2010 году вследствие спада девелоперской активности в 2008-2009 годах и существовавшего некоторое время избытка предложения. Впрочем, следует отметить, что более 85% новых качественных офисов пополнило свободный рынок аренды, причём треть новых бизнес-центров по результатам года имеет заполняемость выше 80%.

Максимальный объём качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах Петербурга сосредоточен в Московском и Центральном районах города. В свою очередь Фрунзенский, Кировский и Пушкинский районы наименее обеспечены офисами, в сумме не превышающими 6% от общего объёма предназначенных для аренды помещений в Петербурге.

Динамика ввода офисов в СПб относительно предыдущего года (%)

Спрос на офисные площади в Санкт-Петербурге

Суммарное чистое поглощение по итогам года составило 154 000 кв.м, что на 29% ниже аналогичного уровня в прошлом году. Что касается распределения поглощения по локациям, то деловой район «Видовые набережные» укрепил свои лидерские позиции, которые занял ещё в I полугодии 2017 года. Это связано с высоким уровнем заполняемости нескольких объектов, который повысился в течение года, а также с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра Renaissance Business Park, ещё на стадии строительства полностью арендованного компанией «Газпром-переработка».

На конец 2017 года на офисном рынке Санкт-Петербурга оставались вакантными 231 000 кв.м офисных площадей.

Примечательно, что деловой район «Северо-Западный» (район размещения «Лахта центра») также постепенно набирает популярность: за год поглощение в нём увеличилось на 19,3 п. п.

На конец года на рынке оставались вакантными 231 000 кв.м офисных площадей, и их большая часть относится к классу «B» (75%). За год количество свободных помещений класса «А» увеличилось на 10%, что стало следствием поступления на рынок сразу нескольких высококачественных объектов. Данное поступление не позволило сократить существующий дефицит площадей класса «А». Офисный рынок отреагировал на нехватку офисов «А»-класса снижением вакантных площадей в классе «B» на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 года. Однако это снижение не настолько велико, как можно было бы ожидать: новое предложение в достаточно привлекательных для арендаторов локациях за год успело полностью или частично поглотиться, но есть ряд объектов «B»-класса, которые имеют проблемы с заполняемостью по причине периферийной локации или неподходящих условий аренды.

Суммарный объём и вакантность офисов в Санкт-Петербурге в 2017 году по деловым районам (%)

* Не включая бизнес-центр, предназначенные для продажи и собственных нужд компаний.

Суммарный объём сделок аренды составил 120 000 кв.м, что на 45% меньше аналогичного показателя прошлого года. В целом в 2017 году наблюдалось снижение средней площади аренды на 39% по сравнению с итогами 2016, в основном падение произошло за счёт класса «А», где средний метраж сделки стал самым низким за последние 5 лет. Лидирующим направлением деятельности арендаторов по объёмам арендованных площадей единолично стала сфера IT и телекоммуникаций – 53%. В количественном выражении около 30% сделок состоялось с участием данного профиля, в то время как средняя площадь офиса, арендованная IT-компаниями, на 73% превышала среднюю по рынку. В 2017 году тенденция преобладания компаний нефтегазового сектора в сделках аренды была прервана – доля сократилась на 39 п. п.

Распределение сделок аренды офисов в Петербурге по площади и профилю арендатора

В структуре сделок аренды превалировали сделки с офисами класса «B» – 76% от общего объёма реализованных помещений. Таким образом, на офисном рынке Санкт-Петербурга сложилась ситуация высокого спроса на качественные помещения класса «А», находящиеся в дефиците, и частичного восполнения потребности за счёт помещений более низкого класса.

Большинство арендаторов, обратившихся в компанию Knight Frank St. Petersburg в течение 2017 года, имели своей целью сменить местоположение и ориентировались на подбор помещения с отделкой в Центральном, Петроградском и Московском районах. Стоит отметить, что по итогам 2017 именно в данных деловых районах был суммарно арендован 66% офисных площадей класса «А» и «B». Основной бюджет заявок варьировался в пределах 1100-1200 рублей за кв.м в месяц. Величина ставки аренды, локация, транспортная доступность и наличие парковки по-прежнему являлись определяющими факторами при выборе офиса.

Динамика объёма ввода, поглощения и доли вакантных офисов в Петербурге

Коммерческие условия на офисном рынке Санкт-Петербурга

В течение всего 2017 года наблюдалась тенденция увеличения уровня ставок аренды офисов в Санкт-Петербурге. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса «А» составила 1835 рублей за кв.м в месяц, в бизнес-центрах класса «В» – 1171 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с концом 2016 года пообъектный прирост ставок составил 11% и 6% для обоих классов соответственно, причём в классе «А» увеличение среднего показателя в значительной степени обусловлено ростом ставок в 6 бизнес-центрах Василеостровского района. Такая реакция арендодателей может быть связана с открытием центрального участка ЗСД, в результате чего в локации улучшилась транспортная ситуация.

Заявленная средняя стоимость открытой организованной парковки к концу 2017 года составила 5301 рублей за кв.м в месяц и 8018 рублей за кв.м в месяц для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим годом средние ставки аренды машиноместа увеличились на 8% для бизнес-центров класса «А» и уменьшились на 6% в классе «B».

Динамика ставок аренды офисов в Санкт-Петербурге

Прогноз развития рынка офисов Петербурга в 2018 году

По оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2018 году на рынок офисной аренды Петербурга поступит около 263 000 кв.м площадей. Если планы по вводу осуществятся, то результаты 2018 года будут на 84% больше итогов 2017. Тем не менее значительную долю ввода составят офисные площади многофункционального общественно-делового комплекса «Лахта центр», который предназначен для собственных нужд компании «Газпром». Поэтому стоит заметить, что без учёта площадей данного объекта только 53% заявленного объёма в новом предложении будет предназначено для рынка аренды. При этом, завершение в срок всех входящих в эту долю проектов маловероятно в силу длительного периода реализации или нулевых этапов строительства, поэтому действительное количество нового предложения вряд ли в достаточной мере обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 году.

Ключевые офисные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2018 году в СПб

Название Деловой район Класс Арендопригодная площадь офисов
(тыс. кв.м)
Девелопер
  «Лахта центр» (башня) Северо-Западный «А» 75,3 «Газпромнефть-Инвест»
  «Лахта центр» (МФЗ) Северо-Западный «А» 27,9 «Газпромнефть-Инвест»
  «Лиговский, 266»
  (3-я очередь)
Московский проспект «В» 16,5 «Строительные машины»
  БЦ на Наличной Василеостровский-2 «В» 15 «Дальпитерстрой»
  «Атлас Сити» Московский проспект «В» 13 «Промышленная инновационная компания
  МФК Riverside (корп. Д) Видовые набережные «В» 11,2 SetlGroup
  «Дом Пушнины» Московский проспект «В» 10 «Пушной Дом»
  «Аура» Вне зоны «А» 8,2 «БестЪ»
  GRANI Петроградский «В» 7 «Строительный трест»
  «Сенатор» на Малом
  пр-те П.С.
Петроградский «А» 6,7 ФХК «Империя»
  «Пифагор» Василеостровский-2 «В» 3,6 «Комплексные строительные технологии»
  «Обводный, 28» Обводный «В» 3,6 «Торгтранс-сервис»
  Renaissance Fontanka Адмиралтейский «А» 3,4 Renaissance Development

Распределение предложения новых офисов в Петербурге по назначению (%)

С учетом офисных площадей «Лахта-центра»
Без учета офисных площадей «Лахта-центра»


В связи с ротацией арендаторов, а также замедлением темпов строительства и ввода новых качественных бизнес-центров в 2018 году на рынке Санкт-Петербурга сохранится тенденция на снижение доли вакантных площадей на 1-1,5 п. п. Дефицит высококачественного предложения и «вымывание» крупных офисных блоков в краткосрочной перспективе станут предпосылками для дальнейшего  повышения ставок аренды на 7-10%, так как освобождения офисных помещений, арендуемых структурами и подрядчиками «Газпрома», стоит ожидать не ранее 2019.

По словам Марины Пузановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, к концу 2017 года проявление дефицита качественных офисных площадей стало все заметнее  ̶ отмечены случаи, когда на освобождающиеся площади претендуют несколько клиентов и собственник помещения может выбирать наиболее интересного для себя арендатора. В такой ситуации все сложнее крупным клиентам: на освободившиеся площади собственники предпочитают не ждать крупных арендаторов с их длительными процессами принятия решения и утверждения сделок, а делят помещения на более мелкие блоки и быстро сдают их. При этом значительного роста ставок аренды не наблюдается, арендаторы офисной недвижимости в Петербурге по-прежнему оптимизируют свои затраты, и величина арендной платы является основным параметром при выборе офиса. В 2018 эксперты Knight Frank St Petersburg не ожидают больших изменений: продолжится ротация арендаторов, незначительный объём ввода новых объектов сможет только частично удовлетворить отложенный спрос. При этом для взыскательных арендаторов, желающих переехать в объект наивысшего качества, выбор будет очень скромный: большинство вновь возводимых офисных объектов, предназначенных для рынка аренды, по своим характеристикам относится к классу «В».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg

Материалы по теме

Итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке складской недвижимости Петербурга
01.02.2018 Склады Рынок недосчитался около трети складских площадей заявленных к вводу в 2017 году, что привело к дефициту доступных для аренды помещений Подробнее

Итоговый обзор за 2017 год рынка street-retail Санкт-Петербурга

Итоговый обзор за 2017 год рынка street-retail Санкт-Петербурга
30.01.2018 Торговые Ротация арендаторов составила 15%, арендные ставки увеличились в среднем на 5%, предприятия общепита занимают основную долю рынка – 31% Подробнее

Итоги 2017 года: офисы, склады и инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга

Итоги 2017 года: офисы, склады и инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга
25.12.2017 Другие обзоры «Большая четверка» международных консалтинговых компаний подвела итоги 2017 года в рамках VII RE4 Forum Подробнее

Обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2017 года

Обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2017 года
05.12.2017 Другие обзоры Аналитики компании JLL провели исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и обозначили ключевые тенденции Подробнее

Арендные ставки на рынке Санкт-Петербурга показывают рост

Арендные ставки на рынке Санкт-Петербурга показывают рост
11.10.2017 Консультанты, управляющие Отсутствие свободных крупных офисных блоков приводит к необходимости искать альтернативу Подробнее

Ввод офисных и складских площадей в Петербурге в I полугодии 2017 года сократился

Ввод офисных и складских площадей в Петербурге в I полугодии 2017 года сократился
07.07.2017 Регионы РФ Всего в период с января по июнь в городе ввели в эксплуатацию 10 бизнес-центров и 35000 кв.м складов. Низкий объем ввода площадей привел к сокращению уровня вакансии Подробнее

Популярное

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-»
подождите ...
HotLog