Исследование JLL: метро как магнит для арендаторов офисных площадей

Международная консалтинговая компания JLL провела исследование влияния месторасположения офисного центра относительно станций метро. Выяснилось, что доля вакантных офисных площадей существенно зависит от удаленности объекта от метро (в близлежащих она ниже среднерыночного уровня, в удаленных – значительно выше), тогда как на арендную ставку этот фактор практически не влияет.

До конца года в Москве должны открыться пять станций ТПК – Третьего пересадочного контура, часть из них появится в зоне влияния Ленинградского делового района (ЛДР) – одного из наиболее востребованных в столице. Отдел исследований JLL проанализировал влияние станций метро на долю свободных площадей и ставки аренды в бизнес-центрах Ленинградского делового района Москвы и эффект от запуска новых станций на этот деловой район.

Пять новых станций московского метро войдут в состав Третьего пересадочного контура (ТПК): «Деловой центр» в «Москва-Сити», «Шелепиха» вблизи метро «Беговая», «Хорошевская» рядом с метро «Полежаевская», «ЦСКА» и «Петровский парк» в Ленинградском деловом районе (ЛДР).

Эксперты JLL изучили, как открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» может повлиять на офисы, расположенные в границах этого делового района. Для этого ключевые бизнес-центры ЛДР были разделены на расположенные возле метро и удаленные от него, и после этого был проведён анализ влияния наличия метро в шаговой доступности от объекта на долю свободных площадей и ставки аренды офисов в данном здании.

Открытие станций «ЦСКА» и «Петровский парк» улучшит транспортную доступность бизнес-центров в Ленинградском деловом районе. Станция «ЦСКА» обеспечит шаговую доступность для существующих БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фаза II, III), а в перспективе и для нового предложения 2018 года – МФК «Лица». Станция «Петровский парк», расположенная рядом с уже существующей станцией «Динамо», не повлияет непосредственно на доступность близлежащих офисных центров, но при этом соединит ЛДР с районом «Москва-Сити» и впоследствии с другими частями города.

Ленинградский деловой район столицы – один из наиболее популярных субрынков Москвы, в том числе среди международных компаний: совокупно за период с 2010 года по III квартал 2017 года их доля в общем объеме сделок аренды офисов класса «А» превышает аналогичный показатель бизнес-центров Центрального делового района (ЦДР), традиционно популярного среди иностранных компаний (48% против 36%). Востребованность ЛДР обусловлена хорошей транспортной доступностью, которую обеспечивает Замоскворецкая линия метро и Ленинградский проспект – центральная артерия ЛДР и одна из крупнейших транспортных магистралей Москвы, ведущая в аэропорт Шереметьево.

Несмотря на развитую транспортную инфраструктуру в данном субрынке, эксперты обнаружили зависимость показателя вакантности бизнес-центров ЛДР от степени их удаленности от станции метро. Для этого были рассмотрены ключевые офисные объекты классов «A» и «B+», расположенные в ЛДР, которые были разделены на две группы: близлежащие (объекты в зоне 10-ти минутной пешеходной доступности от станции метро – до 850 м) и удаленные.

Динамика общей доли свободных площадей в ЛДР и в среднем по Москве
(без учета объектов в классе «B-»)

Заполнение офисов арендаторами демонстрирует выраженную зависимость от степени удаленности объекта от метро. В течение последнего года доля свободных площадей в близлежащих объектах классов «А» и «B+» находилась в пределах 8-14%. На конец III квартала 2017 года она составила 10,3% (на 5,2 п.п. ниже средней по Москве). Несмотря на выход на рынок новых объектов площадью около 35 000 кв.м в следующем году, показатель вакантности в близлежащих объектах существенно не изменится: 26% будущего предложения уже реализовано посредством заключения предварительных сделок. На фоне активного интереса к качественным проектам ЛДР специалисты ожидают сохранения этой практики: за период с 2010 года 67% от общего объема предварительных сделок аренды и продажи офисов в Москве было заключено именно в близлежащих офисных объектах.

В удаленных от метро бизнес-центрах доля свободных площадей значительно превышает среднерыночный уровень (24,9% против 15,5% соответственно на конец III квартала 2017 года). При этом, достигнув в III квартале 2016 года максимума за последние три года (27,5%), в прогнозируемом периоде вакантность удаленных объектов постепенно сократится и к концу 2018 года, по прогнозам, снизится до 23,1%. Такое сокращение будет обусловлено отсутствием новых проектов в рассматриваемом диапазоне удаленности от метро и переходом БЦ «Аэродом» и БЦ «Аркус» (фазы II, III) в группу близлежащих объектов в связи с запуском новой станции метро.

Таким образом, результаты исследования демонстрируют зависимость между вакантностью бизнес-центра и его удаленностью от ближайшей станции метро. В объектах, расположенных на расстоянии более 850 м от метро, доля свободных площадей почти вдвое превышает среднерыночный показатель. Близлежащие офисные объекты более востребованы, в том числе на стадии строительства.

Разница между двумя группами бизнес-центров проявляется при рассмотрении их по классам. В классе «А» арендаторы максимально заинтересованы в зданиях, расположенных в шаговой доступности метро. Это отражает динамика свободных площадей, которые в течение последних трех лет находились на низких уровнях (7,0% на конец III квартала 2017 года). Заинтересованность в близлежащих объектах класса «А» демонстрируют и девелоперы. В рассматриваемой локации только один офисный объект класса «А» можно отнести к удаленным – БЦ «Аркус» (фаза III). При этом с запуском станции «ЦСКА» в группу близлежащих офисных центров перейдет и он. Ожидается, что с ростом транспортной доступности он привлечет новых арендаторов (сейчас, в III квартале 2017 года, в бизнес-центре свободно 22,5%).

Динамика доли свободных офисных площадей в классе «А»

В удаленных объектах основной объем свободных площадей представлен объектами класса «B+»: объем вакантных офисных площадей в них в десять раз выше, чем в объектах класса «А». При этом разница в долевых показателях между классами минимальна.

В перспективе основное улучшение ожидается в близлежащих офисных зданиях. Даже в уже успешных объектах класса «А» вакансия продолжит снижаться. В классе «В+» улучшение будет более выраженным: вакантность в близлежащих офисах снизится с текущих 19% до среднерыночного уровня в 15% на конец 2017 года. Это будет обусловлено запуском станции «ЦСКА» и развитием инфраструктуры (открытие парка на Ходынском поле). Кроме того, по прогнозу экспертов JLL, новая станция метро окажет положительное влияние на темпы заполняемости введенного год назад МФК «ВЭБ Арена», вакантность которого составляет существенную долю в объеме свободных площадей объектов класса «B+». По мере реализации планов по комплексному развитию окружающей территории ожидается постепенное снижение вакантности в нем уже в 2018 году.

Динамика доли свободных офисных площадей в классе «В+»

Таким образом, зависимость показателя вакантности офисных площадей от фактора наличия метро в шаговой доступности проявляется в объектах обоих классов. В исследуемом субрынке близость к метро является одним из ключевых конкурентных преимуществ офисного объекта. Востребованность офисов класса «А» в шаговой доступности от метро демонстрирует и географический профиль будущих объектов, анонсированных к вводу в 2018-2020 годах: все заявленные проекты ЛДР – например, «Алкон» (фаза II), «Аркус» (фаза IV), «Большевик» (фаза II), «ВТБ Арена Парк» – будут возведены вблизи станций метро.

Запрашиваемые ставки аренды в меньшей степени подвержены влиянию фактора наличия метро в шаговой доступности объекта. В объектах и класса «А», и класса «B+» ставки аренды близлежащих и удаленных бизнес-центров находятся на схожих уровнях. При этом разница в уровне ставок обычно появляется в результате переговоров.

Динамика ставок аренды на офисы

Таким образом, эксперты делают вывод, что наличие станции метро в шаговой доступности выступает важным фактором, определяющим показатель вакантности площадей. Запуск станций «Петровский парк» и «ЦСКА» будет способствовать комплексному развитию территории ЛДР и в среднесрочной перспективе окажет положительное влияние на темпы заполнения площадей в существующих и планируемых офисных объектах. При этом влияние станции «Петровский парк» на снижение вакантности близлежащих офисов будет менее выраженным. Тем не менее она сыграет важную роль в обеспечении транспортной доступности территории ЛДР в целом. В полной мере потенциал этих станций раскроется с запуском всех станций ТПК в 2020 году.

Обзор подготовлен специалистами JLL