Анализ влияния сроков экспозиции офисов в Москве на вероятность их сдачи в аренду

Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.

Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.

На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.

Структура сделок на офисном рынке Москвы по сроку экпозиции

Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Доля сданных офисов (класс «А» и «В») в зависимости от срока экспозиции

Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.

Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.

2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.

Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов.

Доля площадей сданных в аренду в зависимости от срока экспозиции (по годам)

Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.

Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.

Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.

Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.

Доля площадей сданных в аренду в зависимости от срока экспозиции (по субрынкам)

Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:

• 30% офисных площадей, экспонирующихся на рынке, относятся к низколиквидным. Это означает, что эффективная доля свободных площадей для Москвы находится на уровне 11-12%.
• Каждые следующие полгода экспозиции втрое снижают вероятность сдачи офисных площадей в аренду в следующий период.
• С точки зрения экспозиции, географические различия и различия по «классу» офиса – минимальны.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield