УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

24.05.2017

По итогам I квартала 2017 года показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум для рассматриваемого периода и снизился до 21 000 кв. м.

В офисах класса А доля вакантных площадей на конец I квартала 2017 года практически не изменилась по сравнению с концом 2016 года и составила 20,2%. Спрос на офисы класса В увеличился, а доля вакантных площадей сократилась на 1,5 п.п и достигла значения 14%.

По итогам квартала отмечается изменение тренда на снижение ставок аренды в офисах класса В. Впервые за долгое время средневзвешенная ставка аренды показала положительную корректировку в размере 0,4% и составила 13 430 руб./кв. м/год. В офисах класса А снижение ставок аренды продолжилось: по итогам I квартала 2017 года показатель снизился на 4% по сравнению с концом 2016 года и составил 23 302 руб./кв. м/год.

Основные показатели и динамика рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2017 года

Класс А Класс В
Общий объем предложения качественных площадей, 
тыс.кв.м
15 876
           в том числе, тыс.кв.м 3 905 11 971
Введено в эксплуатацию в I квартале 2017 года, 
тыс.кв.м
21
           в том числе, тыс.кв.м 14 7
Доля свободных площадей, % 20,2
(-0,5 п. п.)
14
(-1,4 п. п.)
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, 
руб./кв.м/год
23 302
(-4,0%)
13 430
(0,4%)
Диапазон запрашиваемых ставок аренды, руб./кв.м/год 10 000 - 45 000 7 500 - 35 000
Диапазон ставок операционных расходов, руб./кв.м/год 4 000 - 7 500 2 500 - 4 500

Константин Лосюков, Директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank, отмечает: «Итоги I квартала 2017 г. показывают, что сейчас мы стоим на пороге принципиальных перемен, каких рынок не видел больше двух лет – с декабря 2014 года. Умеренный, но стабильный спрос, который в том числе формировался за счет активности российских компаний с государственным участием, снижение темпов нового строительства и, как следствие, сокращение до рекордных значений объемов нового строительства привели к тому, что ставки аренды в наиболее востребованных сейчас офисах класса В продемонстрировали небольшой рост. Это знак того, что рынок начал выходить из кризиса. Если спрос сохранится, то усиление позиций собственников и определенный рост ставок могут стать трендом, определяющим отношения между арендаторами и арендодателями на ближайшие 2–3 года».

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Предложение

По итогам I квартала 2017 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,9 млн кв. м, из которых 25% соответствует офисам класса А и 75% – класса В.

В I квартале 2017 года был обновлен «антирекорд» по количеству введенных в эксплуатацию офисных центров за рассматриваемый период: за первые 3 месяца введено всего 21 143 кв. м. Тем не менее к вводу в 2017 году заявлено около 350 000 кв. м, что в целом даже превышает уровень ввода в эксплуатацию офисных центров в 2016 году

В I квартале 2017 года сразу 2 крупных московских девелопера – KR Properties и O1 Properties – объявили о планах по возобновлению строительства своих офисных проектов и приступили к активной стадии их реализации: ввод в эксплуатацию бизнес-центров «Большевик» и «Рассвет» запланирован на 2018–2019 гг.

В результате снижения объемов нового строительства и наличия небольшого, но стабильного спроса на офисные площади доля свободных площадей в офисных зданиях класса А продолжила снижение, начавшееся в середине 2015 года, и по итогам I квартала 2017 года составила 20,2%.

Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2017 года составил 14%.

В 2017 году прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

Динамика объемов чистого поглощения, ввода в эксплуатацию и уровня вакантных площадей

Спрос

Объем чистого поглощения по итогам I квартала 2017 года составил 86 200 кв. м (из них офисов класса А – 27 400 кв. м, офисов класса В – 58 800 кв. м), что в 2 раза меньше показателя за аналогичный период 2016 года. Стоит отметить, что высокий показатель поглощения в 2016 году был связан прежде всего с закрытием 2 крупных сделок, которые обеспечили почти 80% всего объема поглощения. В I квартале текущего года спрос на офисные площади был более равномерным.

Первый квартал года был отмечен значительным спросом на офисные помещения в бизнес-центрах, расположенных внутри Садового кольца. Однако говорить о том, что это может стать новым трендом, нельзя. Сокращение количества парковочных мест, увеличение их стоимости, слухи о введении платного въезда в центр города заставляют арендаторов искать офисные площади в районе между Садовым кольцом и МКАД (64% от общего объема сделок аренды).

Как и в I квартале 2016 года, в этот период 2017 года наибольший объем сделок пришелся на компании, представляющие банковский и финансовый сектора. Их доля в общем объеме сделок составляет 30%. 28% сделок пришлось на компании из секторов товаров повседневного спроса и фармацевтики/медицины.

Распределение арендованных офисных площадей в зависимости от профиля компании и местоположения офисного здания

В I квартале 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года значительно вырос спрос на офисные блоки площадью до 1 тысячи кв. м. Так, если годом ранее доля сделок аренды офисных блоков такой площади составляла менее 50%, то сейчас она выросла до 60%.

Тенденция увеличения спроса на небольшие офисные блоки подтверждается и средним размером сделки, который в I квартале 2017 года составил 1 180 кв. м.

Распределение арендованных офисных блоков по размеру

Сделки по продлению текущих договоров аренды по-прежнему превалируют в общем объеме. Их доля по итогам первых трех месяцев составляет почти 60%. При этом соотношение количества сделок по новой аренде и сделок по продлению договоров аренды составляет 80/20. Это значит, что крупные арендаторы предпочитают договариваться с собственниками о продлении, а спрос на новые офисные площади создают компании, которым нужны небольшие офисные блоки.

Компания Площадь, кв. м Бизнес-центр Класс Адрес Тип сделки
BBDO  11 030 Новоспасский Двор В+ Дербеневская наб., д. 7 Аренда
Россельхозбанк 9 200 Инком Сити В+ 1-й Красногвардейский пр-д, д. 7, стр. 1 Покупка
ЛОКО -Банк 4 467 Скайлайт А Ленинградский пр-т, д. 39 Покупка
Московский Исследовательский Центр Самсунг 4 375 Двинцев А Двинцев ул., д. 12, корп. 1 Аренда
Panasonic 3 122 Шаболовка ул., 31 В+ Шаболовка ул., д. 31 Аренда
Тойота Банк 3 030 Серебряный Город А Серебряническая наб., д. 29 Аренда
Regus 2 594 Воздвиженка Центр А Воздвиженка ул., д. 10 Аренда
Инград Недвижимость 2 523 Эрмитаж Плаза А Краснопролетарская ул., д. 2, стр. 13/4 Аренда
X5 (Перекресток) 2 400 РТС В+ Ср. Калитниковская ул, д. 26/27 Аренда
Komatsu 2 125 Диапазон В+ 1-й Волоколамский пр-д, д. 10 Аренда
Herbalife 2 079 Ситидел А Земляной Вал ул., д. 9 Аренда

Коммерческие условия

В I квартале 2017 года произошло приятное для арендодателей офисов класса В событие: впервые за последние три года динамика снижения средних запрашиваемых ставок аренды изменилась. По итогам первых трех месяцев 2017 года произошла положительная коррекция на 0,4% – до уровня 13 430 руб./кв.м/год.

В то же время снижение запрашиваемых ставок аренды в офисах класса А продолжается. В I квартале 2017 года они снизились еще на 4% по сравнению с концом 2016 года – до 23 302 руб./кв.м/год. Продолжающееся снижение средних запрашиваемых ставок аренды в офисах класса А объясняется большим объемом предложения в районах ТТК - МКАД (29,5% от всего объема предложения) и за МКАД (21,4%), а также значительным объемом свободных площадей, предлагающихся в офисных центрах, расположенных в районах ТТК-МКАД (965 000 кв. м) и за МКАД (984 000 кв. м).

Деловые районы Москвы. Основные показатели

Стабилизация ставок аренды вселила сдержанный оптимизм в арендодателей. В начале 2017 года некоторые из них стали менее гибкими в переговорах по обсуждению ставок аренды. Если в разгар кризиса в 2015 – начале 2016 гг. скидка от запрашиваемой ставки аренды могла достигать 20–30%, то сейчас размер скидки сократился до 7-10%. Однако об общей рыночной тенденции говорить пока рано.

В начале 2017 года не произошло никаких изменений в части сроков заключения договоров аренды: они составляют преимущественно 3-5 лет с правом досрочного расторжения по истечении 3 лет. Рубль закрепился в качестве основной валюты договоров.

Поквартальная динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Прогноз

Несмотря на низкие объемы ввода в I квартале 2017 года, по итогам года ожидается ввод в эксплуатацию около 350 000 кв. м, что в целом превышает показатель 2016 года. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность переноса сроков вывода на рынок новых бизнес-центров, заявленных на текущий год, на более позднее время. При этом отдельные девелоперы, проекты которых располагаются в высоколиквидных локациях, заявляют о возобновлении строительства «замороженных» ранее проектов. Тем не менее говорить о том, что это станет новым трендом в 2017 году, пока рано, так как доля вакантных площадей еще слишком высока: незанятыми сейчас остаются 788 000 кв. м в офисах класса А и 1 676 тыс. кв. м в офисах класса В.

В 2017 году не ожидается стабилизации ставок в офисных центрах класса А. Несмотря на наблюдаемую по итогам I квартала 2017 года положительную коррекцию запрашиваемых ставок аренды на офисы класса В, не ожидается их существенного роста в 2017 году в целом по рынку. При этом в отдельных деловых районах, пользующихся наибольшим спросом, возможен рост ставок аренды, а собственники менее востребованных бизнес-центров будут вынуждены и дальше снижать ставки и быть более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами.

В целом, при условии сохранения стабильности со стороны внешних экономических и политических факторов не ожидается каких-либо существенных изменений на офисном рынке в 2017 году. Его участники продолжают занимать выжидательные позиции и будут с осторожностью наблюдать за сигналами, которые им посылает рынок. Какие-либо изменения на рынке возможны в конце года, а также в 2018 году, что может быть связано в том числе и с приближающимся в 2018 году очередным выборным циклом в стране.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

Новым арендатором ДЦ «СИТИДЕЛ» стала компания Herbalife

Новым арендатором ДЦ «СИТИДЕЛ» стала компания Herbalife
24.05.2017 Москва Herbalife займет 2 000 кв.м на двух этажах здания. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года
17.05.2017 Торговые В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах Подробнее

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года
25.04.2017 Офисы По итогам первых трех месяцев 2017 года крупных сделок площадью более 5 000 кв.м в действующих бизнес-центрах не закрывалось, что отразилось на снижении объема арендованных площадей Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года
24.04.2017 Склады Спрос превысил объем ввода на 29%, что свидетельствует о стабильной ситуации на рынке складов Подробнее

Россельхозбанк купил бизнес-центр «Инком сити» в Москве

Россельхозбанк купил бизнес-центр «Инком сити» в Москве
17.02.2017 Москва Бизнес-центр был приобретен банком для собственных нужд. Стоимость могла составить не менее 1,2 млрд рублей Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog