УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисная недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2017 года

26.04.2017

Основная активность клиентов сейчас формируется за счет переездов уже присутствующих на рынке небольших компаний. Доля нового бизнеса ограничена.

Интерес к площадкам под строительство и объем офисов класса А на высокой стадии готовности являются позитивными предпосылками для восстановления темпов ввода качественных площадей.

Ключевые параметры на рынке офисной недвижимости Москвы

Предложение

Результат I квартала показал, что рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и показатели ввода пока находятся на минимальных рыночных значениях. За первые три месяца в эксплуатацию введено всего 21 100 кв. м – почти в три раза меньше, чем в IV квартале 2016 года.

Среди появившихся в начале года объектов – комплекс площадью 7 000 кв. м, на территории НАО, а также I фаза БЦ «Большевик», где завершилась качественная реконструкция нескольких корпусов совокупной площадью 14 100 кв. м.

Территориальная структура предложения и распределение офисных площадей по классам не изменились. Ввод новых объектов по-прежнему имеет децентрализованный характер, а общий объем существующего предложения сохраняет сегментацию 2015 года.

Объем офисов класса А на высокой стадии готовности

Спрос

Начало года традиционно демонстрирует низкую активность рынка. Совокупный объем новых сделок составил около 145 000 кв. м, что на 38% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 21% меньше, чем годом ранее (185 000 кв. м в I квартале 2016 года).

Средний размер сделки по аренде не превысил по итогам квартала 995 кв. м. В своем большинстве крупные, в особенности западные, арендаторы уже пересмотрели текущие условия аренды минимум на 2-3 года, и наиболее активны сейчас те небольшие компании, которые рассматривают возможность переехать из старых офисов в более качественные.

Больше половины – 53% арендованных и купленных площадей – сконцентрировано в ЦДР. Другие востребованные офисные помещения расположены в бизнес-центрах в Ленинградском субрынке и в ММДЦ «Москва-Сити», где было заключено 9% и 7% сделок в I квартале 2017 года.

Объем арендованных и проданных офисных помещений в Москве

Вакантные помещения

Замедление темпов ввода новых офисных зданий привело к снижению доли вакантных площадей на рынке по итогам I квартала 2017 года. Средняя по рынку вакантность составила 11,9%. В классе В+/- показатель стабилизировался на уровне 10,4–10,5%.

Более заметные изменения наблюдались в сегменте класса А – с 18,4% до 17,0% за один квартал. Свободное предложение по-прежнему характеризуется дефицитом в сегменте крупных готовых к въезду помещений. Нехватка заметна при запросах свыше 5 000 кв. м в ЦДР и свыше 10 000 кв. м за пределами центральной деловой зоны в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией.

Сокращение доли свободных площадей наблюдается практически во всех субрынках Москвы

Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы

Максимальная вакантность зафиксирована в Кутузовском субрынке (29%) и на юго-западном направлении (27%), а также на юге столицы за пределами ТТК (19%). Доля свободного предложения в готовых бизнес-центрах в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 16%.

Ставки аренды

За прошедшие три месяца ввиду изменения структуры предложения наблюдалось локальное изменение ставок аренды, номинированных в рублях, – при этом в целом по рынку приведенные к долларам значения не изменились относительно конца 2016 года.

  • Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $434/кв. м/год, в рублях – 25 154 руб./кв. м/год.
  • Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для помещений класса В – $219/кв. м/год, в рублях – 12 589 руб./кв. м/год.

Ставка аренды на офисы класса А в ЦДР

Ставка аренды на офисы класса В+ в ЦДР

Отмечено небольшое сокращение доли рублевого предложения в классе А, что является индикатором стабилизации рынка. Текущее соотношение рублевых и долларовых предложений выражается в пропорции 56% к 44%, в то время как кварталом ранее она составляла 60% к 40%.

Цены продаж

Как и на протяжении предыдущего года, изменения рублевых цен в сегменте продаж не наблюдается. Цена на офисные объекты и блоки в классе А варьируется в диапазоне 240 000-350 000 руб./кв. м. В сегменте офисов класса В+ средний ценовой диапазон составляет от 150 000 до 190 000 руб./кв. м, для В- – на уровне 110 000-130 000 руб./кв. м.

Стоит отметить более заметную активность со стороны как частных инвесторов, так и компаний, приобретающих помещения для себя. Однако их выбор по-прежнему ограничивается дефицитом качественного предложения на продажу в разных сегментах, в частности в существующих объектах общей площадью свыше 6 000 кв. м. В связи с этим крупные по размеру блоки сейчас почти не представлены в готовых объектах первичного рынка и предлагаются в основном в строящихся зданиях.

Уровень вакантных площадей, ставки аренды на различных субрынках Москвы

  Субрынок Вакантность, % Ставка, $/кв. м/год
А В+ В- А В+ В-
  Премиум 15 4 3 752 457 287
  ЦДР (кроме Премиум) 14 5 6 454 385 268
  Москва-Сити 17 7 - 512 435 -
  Ленинградский 13 13 8 415 320 140
  Сущевский 27 14 2 338 210 245
  Электрозаводский 37 11 2 240 218 184
  Тульский 0 12 10 - 223 189
  Ленинский 34 5 8 320 326 170
  Кутузовский 2 42 1 - 231 194
  Север - 22 5 - 160 141
  Северо-Восток - 25 2 - 258 100
  Северо-Запад 15 15 5 213 132 156
  Запад 19 8 15 250 157 133
  Восток - 12 6 - 187 130
  Юг - 23 7 - 200 151
  Юго-Восток 50 13 7 351 153 133
  Юго-Запад 32 22 26 242 254 101

Тенденции и прогнозы

К вводу в эксплуатацию в 2017 году анонсировано порядка 450–480 000 кв. м офисных площадей, более 90% относятся к классу А. В случае ввода объектов согласно заявленным срокам годовой объем нового строительства превысит результат прошлого года на 55%.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2017 году

  Название Класс Девелопер Площадь, тыс.кв.м
  «Башня Федерация. Восток» А  Корпорация АЕОН 146,5
  IQ Quarter А  CiTer Invest B.V., Hals Development 123
  Деловой квартал Neopolis А  A-Store Estates 63,2
  «Оазис» А  Группа БИН 33
  «Большевик», II фаза А  O1 Properties 32
  «Фили Град» А  MR Group 26,9
  «Новион» А  Корпорация А.Н.Д. 21
  «Смоленскай Пассаж II» А  Группа БИН 15,4
  «Квартал Парк Легенд», корпус 3 А  ГК ТЭН 11
  «Квадрат» В+  Lenhart Global 9,5

В динамике спроса будет наблюдаться умеренный рост в пределах 10% – таким образом, годовой объем сделок может достигнуть 930–950 тыс. кв. м.

Наличие спроса и низкие темпы ввода уже сказались на сокращении уровня вакантных площадей, а учитывая заполняемость вводимых объектов, в ближайшей перспективе существенного изменения доли вакантных площадей на рынке Москвы не ожидается. Средний показатель вакантности будет колебаться на уровне 12-12,5%.

Запрашиваемые ставки аренды в ближайшей перспективе будут оставаться стабильными.

Корректировка средних ставок по рынку будет обусловлена в большей степени перераспределением доступного к аренде предложения. Приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют.

Обзор подготовлен специалистами компании Colliers International

Материалы по теме

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года
25.04.2017 Офисы По итогам первых трех месяцев 2017 года крупных сделок площадью более 5 000 кв.м в действующих бизнес-центрах не закрывалось, что отразилось на снижении объема арендованных площадей Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона – I квартал 2017 года
24.04.2017 Склады Спрос превысил объем ввода на 29%, что свидетельствует о стабильной ситуации на рынке складов Подробнее

Состоялось официальное открытие бизнес-центра NEO GEO

Состоялось официальное открытие бизнес-центра NEO GEO
14.04.2017 Москва Крупнейший офисный центр на Юго-Западе Москвы - NEO GEO, девелопером которого является компания STONE HEDGE - официально открыл свои двери для арендаторов и посетителей Подробнее

Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года

Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года
13.04.2017 Торговые За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц Подробнее

Офисный рынок Новой Москвы – обзор, 2017 год

Офисный рынок Новой Москвы – обзор, 2017 год
21.02.2017 Офисы Анализ спроса и предложения, основные офисные кластеры Новой Москвы, перспективы развития офисного рынка Подробнее

Обзор офисного рынка Москвы по итогам 2016 года

Обзор офисного рынка Москвы по итогам 2016 года
02.02.2017 Офисы Объем нового строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено только 317 300 кв. м новых офисных площадей Подробнее

БЦ NEOPOLIS в Новой Москве откроют в сентябре текущего года

БЦ NEOPOLIS в Новой Москве откроют в сентябре текущего года
26.08.2016 Москва Общая площадь делового квартала вблизи ст.м.Саларьево - 104 тыс.кв.м. Объем инвестиций в строительство объекта составил около 6 млрд рубле Подробнее

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года

Обзор офисного рынка Москвы за I квартал 2017 года
30.05.2017 Офисы В I квартале 2017 года суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами площадей, составил 148 000 кв.м Подробнее

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Рынок офисной недвижимости Москвы – обзор за I квартал 2017 года
24.05.2017 Офисы Показатель объема введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей обновил исторический минимум и снизился до 21 тыс.кв.м Подробнее

Популярное

Исполнительный директор сети «Папа Джонс» в России Михаил Кольцов
Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым
подождите ...
HotLog