Офисная недвижимость Москвы – обзор за I квартал 2017 года

Основная активность клиентов сейчас формируется за счет переездов уже присутствующих на рынке небольших компаний. Доля нового бизнеса ограничена.

Интерес к площадкам под строительство и объем офисов класса А на высокой стадии готовности являются позитивными предпосылками для восстановления темпов ввода качественных площадей.

Ключевые параметры на рынке офисной недвижимости Москвы

Предложение

Результат I квартала показал, что рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и показатели ввода пока находятся на минимальных рыночных значениях. За первые три месяца в эксплуатацию введено всего 21 100 кв. м – почти в три раза меньше, чем в IV квартале 2016 года.

Среди появившихся в начале года объектов – комплекс площадью 7 000 кв. м, на территории НАО, а также I фаза БЦ «Большевик», где завершилась качественная реконструкция нескольких корпусов совокупной площадью 14 100 кв. м.

Территориальная структура предложения и распределение офисных площадей по классам не изменились. Ввод новых объектов по-прежнему имеет децентрализованный характер, а общий объем существующего предложения сохраняет сегментацию 2015 года.

Объем офисов класса А на высокой стадии готовности

Спрос

Начало года традиционно демонстрирует низкую активность рынка. Совокупный объем новых сделок составил около 145 000 кв. м, что на 38% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 21% меньше, чем годом ранее (185 000 кв. м в I квартале 2016 года).

Средний размер сделки по аренде не превысил по итогам квартала 995 кв. м. В своем большинстве крупные, в особенности западные, арендаторы уже пересмотрели текущие условия аренды минимум на 2-3 года, и наиболее активны сейчас те небольшие компании, которые рассматривают возможность переехать из старых офисов в более качественные.

Больше половины – 53% арендованных и купленных площадей – сконцентрировано в ЦДР. Другие востребованные офисные помещения расположены в бизнес-центрах в Ленинградском субрынке и в ММДЦ «Москва-Сити», где было заключено 9% и 7% сделок в I квартале 2017 года.

Объем арендованных и проданных офисных помещений в Москве

Вакантные помещения

Замедление темпов ввода новых офисных зданий привело к снижению доли вакантных площадей на рынке по итогам I квартала 2017 года. Средняя по рынку вакантность составила 11,9%. В классе В+/- показатель стабилизировался на уровне 10,4–10,5%.

Более заметные изменения наблюдались в сегменте класса А – с 18,4% до 17,0% за один квартал. Свободное предложение по-прежнему характеризуется дефицитом в сегменте крупных готовых к въезду помещений. Нехватка заметна при запросах свыше 5 000 кв. м в ЦДР и свыше 10 000 кв. м за пределами центральной деловой зоны в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией.

Сокращение доли свободных площадей наблюдается практически во всех субрынках Москвы

Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы

Максимальная вакантность зафиксирована в Кутузовском субрынке (29%) и на юго-западном направлении (27%), а также на юге столицы за пределами ТТК (19%). Доля свободного предложения в готовых бизнес-центрах в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 16%.

Ставки аренды

За прошедшие три месяца ввиду изменения структуры предложения наблюдалось локальное изменение ставок аренды, номинированных в рублях, – при этом в целом по рынку приведенные к долларам значения не изменились относительно конца 2016 года.

• Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $434/кв. м/год, в рублях – 25 154 руб./кв. м/год.
• Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для помещений класса В – $219/кв. м/год, в рублях – 12 589 руб./кв. м/год.

Ставка аренды на офисы класса А в ЦДР

Ставка аренды на офисы класса В+ в ЦДР

Отмечено небольшое сокращение доли рублевого предложения в классе А, что является индикатором стабилизации рынка. Текущее соотношение рублевых и долларовых предложений выражается в пропорции 56% к 44%, в то время как кварталом ранее она составляла 60% к 40%.

Цены продаж

Как и на протяжении предыдущего года, изменения рублевых цен в сегменте продаж не наблюдается. Цена на офисные объекты и блоки в классе А варьируется в диапазоне 240 000-350 000 руб./кв. м. В сегменте офисов класса В+ средний ценовой диапазон составляет от 150 000 до 190 000 руб./кв. м, для В- – на уровне 110 000-130 000 руб./кв. м.

Стоит отметить более заметную активность со стороны как частных инвесторов, так и компаний, приобретающих помещения для себя. Однако их выбор по-прежнему ограничивается дефицитом качественного предложения на продажу в разных сегментах, в частности в существующих объектах общей площадью свыше 6 000 кв. м. В связи с этим крупные по размеру блоки сейчас почти не представлены в готовых объектах первичного рынка и предлагаются в основном в строящихся зданиях.

Уровень вакантных площадей, ставки аренды на различных субрынках Москвы

Тенденции и прогнозы

К вводу в эксплуатацию в 2017 году анонсировано порядка 450–480 000 кв. м офисных площадей, более 90% относятся к классу А. В случае ввода объектов согласно заявленным срокам годовой объем нового строительства превысит результат прошлого года на 55%.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2017 году

В динамике спроса будет наблюдаться умеренный рост в пределах 10% – таким образом, годовой объем сделок может достигнуть 930–950 тыс. кв. м.

Наличие спроса и низкие темпы ввода уже сказались на сокращении уровня вакантных площадей, а учитывая заполняемость вводимых объектов, в ближайшей перспективе существенного изменения доли вакантных площадей на рынке Москвы не ожидается. Средний показатель вакантности будет колебаться на уровне 12-12,5%.

Запрашиваемые ставки аренды в ближайшей перспективе будут оставаться стабильными.

Корректировка средних ставок по рынку будет обусловлена в большей степени перераспределением доступного к аренде предложения. Приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют.

Обзор подготовлен специалистами компании Colliers International