УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

27.04.2011

 

За первый квартал 2011 года на офисном рынке укрепились все те тенденции, которые наблюдались в конце прошлого года. Очередных резких потрясений не произошло, рынок продолжил восстанавливаться, хотя о полном оздоровлении говорить еще рано. По данным аналитиков Управляющей компании «Фрагра» объемы сделок на данном рынке выросли. Если в 1 кв. 2010 года 70% сделок заключались на площади менее 2 000 кв.м, то в этом году больше половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше. Кроме того, наблюдается и рост арендных ставок (4-7% в 1 кв. 2011).

«Главное сообщение, которое можно прочитать на рынке в этом году — банки уже готовы кредитовать девелоперские проекты. Впрочем, пока работа идет со старыми партнерами, - считает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». - Например, с начала этого года Система-ГАЛС получила целевое финансирование от ВТБ для реализации ряда замороженных проектов, ПИКу удалось добиться от Номос-банка рефинансирование задолженности».

Также по данным экспертов компании «Фрагра» за последнее время наблюдались инвестиционные сделки. Тем не менее, на рынке, по-прежнему, преобладают случаи покупки «под себя». При этом стоит отметить, что количество предложения сокращается. Так, например, компания «Ростелеком», хотя публично заявила о готовности приобрести офисное здание, пока еще находится в поиске.

Были разморожены многие масштабные проекты, приостановленные в начале кризиса на бумажной стадии. Например, возобновлена работа над проектом многофункционального комплекса "City Palace" (девелоперы "Интеко" и "Снегири Девелопмент") площадью около 170 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. кв. м будут занимать офисные помещения. Компания Bosch приступила к строительству собственной российской штабквартиры в Химках (участок под проект был подобран еще до кризиса). В очередной раз возобновлена работа МФК "Царев Сад" на Софийской набережной (это, пожалуй, самый известный долгострой в России нового времени, проекту уже десять лет).

Оказал свое влияние на рынок и запрет Московского правительства на строительство офисов. Это незначительно подстегнуло спрос, однако, о серьезном влиянии на рынок можно говорить только в более длительной перспективе, когда станет отчетливо виден дефицит новых проектов.

Сначала года было поглощено порядка 160 тыс. кв. м. Среди основных сделок можно выделить следующие: 

  • покупка башни «Федерация» ВТБ, 
  • «Гринатом» взял в ареду целиком офисное здание на Павелецкой набережной площадью 13 500 кв.м. 
  • «Уралвагонзавод» купил бизнес центр «Якиманка» площадью порядка 8 500 кв.м.

Бросается в глаза, что объемы сделок выросли. Если в первом квартале прошлого года 70% сделок заключались на площади менее 2 000 кв.м, то в этом году больше половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше.

Как отмечают в УК «Фрагра», первый квартал текущего года оказался относительно результативным в плане ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. За отчетный период качественный офисный фонд Москвы вырос практически на 190 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что фактически было введено в эксплуатацию только 100 тысяч квадратов, оставшиеся площади -плод затянувшихся согласований. Многие объекты были построены еще в прошлом году, просто затянулась процедура прохождения госкомиссии.

Из числа объектов, которые были завершены в январе-марте, можно отметить бизнес-центр класса А "Преображенская площадь, 8 (площадь 70 тыс. кв. м), БЦ "Призма" (10 тыс. кв. м), БЦ "Линкор" (31 тыс. кв. м), БЦ "Marr Plaza" (21 тыс. кв. м), БЦ "Трио" (18 тыс. кв. м), а также 2 и 3 корпуса БЦ "Solutions (30 тыс. кв. м). Таким образом, в настоящее время объем рынка качественных офисов в Москве составляет чуть менее 10,3 млн. кв. м. Совокупная площадь строящихся и заявленных проектов в городе составляет порядка 4,2 млн. кв. м.

Во втором квартале к вводу запланированы следующие объекты. Mercury City Tower (87 тыс.кв.м), Imperia Tower (70 тыс.кв.м), «Легенда Цветного» (30 тыс.кв.м), ЭКО (13 тыс.кв.м). Стоит отметить, что порядка 70% вышедших/заявленных к выходу офисных площадей позиционируются как класс A, что говорит о том, что девелоперы снова ориентированы на спекулятивные продажи.

Средний уровень вакантных площадей для класса А зафиксирован на уровне 10,5% и 17% для зон Бульварного и Садового кольца и 20% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно. Для офисов класса B подобные показатели составили соответственно 7%, 14% и 16%. Как видим, местоположение оказывает решающие влияние на ликвидность.

В первом квартале ставки продолжили расти. По данным УК «Фрагра», наиболее востребованы оказались офисы уровня A и B+ в районах Садового и Бульварного кольца. В этих зонах ставки поднялись на 7%. В среднем по городу рост составил 4-5%. Стоит отметить, что в зависимости от местоположения ставки на площади одного класса могут существенно колебаться. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.

Средняя арендная ставка составила порядка 800 долларов за кв.м в классе A, и 650 долларов за кв. м в классе B. Цена продаж — 9 600 долларов за кв.м в классе A и 5 500 долларов за кв.м в классе B.

Операционные расходы в первом квартале составили для офисов класса A в среднем 135-140 долларов за кв. м в год, для офисов В 115-120 долларов кв. м в год. В среднем ставка операционных расходов выросла на 5-7% по сравнению с показателями на конец 2010 года. 

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости за I квартал 2011 г.

Обзор рынка торговых площадей
22.04.2011 Торговые С начала 2011 года наблюдается положительная динамика развития рынка торговой недвижимости Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости за I квартал 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2011 года
07.04.2011 Склады Активность на рынке выросла, но основные показатели существенно не изменились Подробнее

Популярное

Генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин
Прежние объемы ввода офисов могут вернуться через 5 лет
Генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин о последних тенденциях на рынке офисной недвижимости, особенностях управления проектами в формате «Loft» и прогнозах на ближайшие годы
подождите ...
HotLog