Снижение объемов сделок с офисами, падение спроса и арендных ставок – таковы последствия мирового финансового кризиса для рынков коммерческой недвижимости многих стран Запада. В Лондоне компании отказываются от аренды помещений из-за сокращения потребности в персонале. Спрос на офисы в лондонском Сити упал более чем на 40%. Застройщики не на шутку обеспокоены: ведь на разных стадиях строительства в Сити находятся здания площадью около 660 тыс. кв.м. Проблемы возникли на ирландском и испанском рынках недвижимости.
В США сократилось количество заказов и упал спрос на готовые здания. Весной объемы строительства офисов упали на 28%, торговых комплексов – на 18%. Игроки рынка настроены пессимистично: многие полагают, что коррекция затянется, а недвижимость может подешеветь на 15−20%.
Финансовый кризис затронул и российский рынок коммерческой недвижимости, особенно складской сегмент. На днях аналитики Международного логистического партнерства (MLP) заявили, что ожидают резкого снижения объемов строительства складов – как в московском регионе, так и в стране в целом. Они подсчитали, что в этом году будет введено около 417,5 тыс. кв. м качественных складов, тогда как в прошлом году было построено более 1,5 млн. кв.м. «В 2009−2012 годах может быть дополнительно введено около 2,8 млн. кв.м складов, однако в действительности реализация многих проектов будет отложена», – констатируют аналитики MLP.
По оценкам заместителя директора отдела по работе со складскими площадями компании Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, в 2008 году будет построено около 500 тыс. кв.м. складов. «Причины спада банальны – рост девелоперских рисков, связанный с резким ростом себестоимости девелопмента. Что, в свою очередь, вызвано дефицитом дешевых и длинных денег на рынке из-за финансового кризиса, а также резким ростом стоимости стройматериалов во второй половине 2007 года. Рынок в этом году как бы затаился после прошлогоднего бума», – говорит наш собеседник.
Случаи срыва сроков строительства участились на рынках офисной и торговой недвижимости. По данным компании Colliers International, в прошлом году была введена в эксплуатацию только половина торговых центров из запланированных ранее. Как сообщается в аналитическом отчете компании «Миэль – коммерческая недвижимость», в I квартале из ожидаемых к вводу 11 объектов торговой недвижимости открылись лишь три торговых центра. В 2007 году было зафиксировано снижение объемов ввода торговых центров: на 23% по сравнению с 2006 годом.
Перенесены сроки сдачи крупных многофункциональных офисных комплексов. По данным компании Praedium, в I квартале 2008 года на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта, инвестиции в строительство которого превысили бы 100 млн. долларов. Всего было введено в эксплуатацию 180 тыс. кв.м. – меньше, чем было запланировано. «В 2008 году запланирован ввод более 1,5 млн. кв.м. офисов. Однако реальные объемы могут оказаться несколько меньшими», – полагает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
По мнению экспертов, снижение строительной активности может подстегнуть арендные ставки. Ведь в России, в отличие от западных стран, спрос на недвижимость не ослабевает. Как видно из опросов отечественных предпринимателей, несмотря на разразившийся мировой финансовый кризис, коммерсанты не видят угрозы своему финансово-экономическому положению. «Арендные ставки резко выросли – сейчас средняя ставка аренды на складском рынке составляет около 140 долларов за 1 кв.м., тогда как год назад ставки колебались в районе 123−125 долларов», – комментирует Петр Зарицкий. Из-за сложностей с привлечением заемного финансирования растет количество клиентов, желающих арендовать, а не покупать офисные площади и склады.
Многие проекты утратили былую привлекательность
Андрей Бушин, Генеральный директор компании «Миэль–Коммерческая недвижимость» – прогнозы о снижении объемов строительства складов в московском регионе вполне реалистичны. Пропорциональное соотношение заявленных и реализуемых площадей совпадает с нашими оценками, хотя говорить о конкретных цифрах сложно. Доходность складской недвижимости ежегодно падала, но из-за дефицита складов проекты вызывали интерес у инвесторов. Кризис ликвидности привел к тому, что объем дешевых и длинных денег сократился, что, в свою очередь, привело к повышению кредитных ставок на 2−3%. Условия кредитования стали более жесткими, поскольку банки стали тщательнее просчитывать риски. В результате многие проекты утратили привлекательность, став менее доходными или даже убыточными. Некоторые девелоперы решили пересмотреть планы. Рост арендных ставок в прошлом году не смог покрыть увеличение стоимости строительства. Сейчас некоторые владельцы небольших комплексов площадью до 20 тыс. кв.м. перевели цены из долларов в евро, уже есть прецеденты увеличения арендных ставок до 50%. В других сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается схожая ситуация.
Илья Ступин
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")