УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Кадастр недвижимости

16.04.2007

На прошедшем Международном Форуме "Развитие рынка земли и недвижимости в России",  главные темы были по-прежнему неизменны:  создание единого кадастра недвижимости, введение института массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и завершение процесса переоформления в собственность или аренду земельных участков, находящихся у предприятий на праве постоянного пользования.

Основными спикерами форума стали Заместитель Министра Экономического развития и торговли РФ Андрей Шаронов, Председатель комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескаческий, Председатель комитета Госдуарственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум и Президент РСПП Александр Шохин.

По словам заместителя министра экономического развития и торговли РФ Андрея Шаронова, ведомство отказалось от ударных темпов работы по созданию единого кадастра. Если в самом начале проекта говорилось о том, что система кадастровой оценки будет разработана в течение двух лет, то теперь МЭРТ готов потратить два года только на ее тестирование. Создание единого кадастра ожидается не раньше, чем к 2013 году.

На сегодня уже стартовали пилотные проекты в четырех регионах России. Как говорят представители МЭРТ, эти проекты позволят "протестировать" разработанные статистические модели. Главная задача "испытательного срока", по словам Андрея Шаронова, заключается в том, чтобы определиться с методами и критериями оценки: "Что касается критериев оценки земельных участков с учетом их специфики, такой как заболоченность или удаленность от дороги и прочее, то здесь МЭРТ не может дать однозначного ответа. Систему оценки можно скорректировать лишь опытным путем".

Основная роль в системе кадастровой оценки отводится частным оценщикам. В МЭРТ считают, что это позволит «либерализовать рынок оценки в России и ввести институт массовой оценки». Также, по их мнению, частный оценщик может работать не менее эффективно, чем юридическое лицо.

Однако представители бизнеса выделяют перечень недостатков в системе кадастров. В частности, Президент Российского Союза Промышленников и Предпринимателей Александр Шохин заявил: "В РСПП постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. Иногда кадастровая оценка завышается почти в 20 раз. Главный недостаток системы заключается в том, что итоги кадастровой оценки нельзя оспорить. Мы предлагаем позволить заинтересованным лицам привлекать независимых оценщиков, если они сомневаются в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство. И все это необходимо сделать до введения единого налога на землю, чтобы потом не было "удивления". Г-н Шохин также отметил, что методика оценки объектов недвижимости нуждается в постоянном совершенствовании и положительно оценил инициативу по введению "пилотных" проектов.

Эксперты рынка недвижимости также высказывают некоторые опасения по поводу системы кадастровой оценки. В частности, по словам главного операционного юриста юридической компании "Бергер & Партнеры" Максима Бородыни, "не следует забывать одну закономерность и особенность Российского менталитета. Сколько людей или исполнителей, столько мнений и единого результата практически никогда не получить. Не секрет, что в большинстве случаев желание Клиента занизить или завысить стоимость для независимых экспертов – закон. Поэтому рынок может и готов, и хотелось бы реально знать, сколько стоит объект, но необходим механизм, регулирующий и создающий правила игры с ответственностью за недобросовестность эксперта и всей компании в целом".

По некоторым прогнозам, после введения единого кадастра земельный налог может снизиться. По словам руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической компании "Вегас-Лекс" Юрия Борисенко, "в абсолютных цифрах земельный налог может уменьшиться, так как независимая оценка по многим землям будет ниже, чем установленная в настоящее время кадастровая стоимость".

С этой точкой зрения согласился и руководитель аналитического отдела компании "Вегас-Лекс" Максим Черниговский: "Земельный налог и сейчас исчисляется из кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость будет более приближена к рыночной, налогообложение будет более справедливым, будут устранены такие "перегибы на местах", когда земли промышленности оценивались по ценам сделок на участки под ИЖС в той же местности, в результате чего земельный налог в 2006 году для некоторых промышленных предприятий Подмосковья вырос в разы, а кое-где и на порядок".

Эксперты выделяют и некоторые другие явные недостатки системы, которые необходимо устранить в ходе ее доработки. Так, по словам Максима Бородыни, "на сегодняшний день только создается и формируется единый кадастр земель и объектов, расположенных на ней. Но проблема заключается в том, что земельный кадастр – отдельно, а кадастр объектов, расположенных на земле – отдельно. Необходимо свести все в единое целое, создав тем самым единую информационную базу для всей Российской Федерации".

Юрий Борисенко считает, что "основная проблема – отсутствие четких нормативов расчета и процедуры согласования КС и, соответственно, сложность ее обжалования".

Что касается учета специфики при их оценке, то, по мнению экспертов, она должна быть учтены в системе для ее эффективной работы. "Кадастровая стоимость должна определяться не "территориями", а по конкретному земельному участку, так как каждый из них имеет, как правило, свою специфику. Это как со счетчиками на воду – не хочешь покупать счетчик (с данном случае оценку участка) – плати налоги и иные связанные с КС платежи по коммунальным расценкам, оплатил оценку – платишь только за то, что действительно имеешь. Государство могло бы сэкономить большие деньги, затрачиваемые на кадастровую оценку, если бы изначально переложило этот вопрос на землепользователей" - считает Юрий Борисенко.

По мнению Максима Бородыни, "В кадастровую стоимость должны включаться данные о наличии природных ископаемых на территории участка, водные объекты, лесные массивы и, конечно же, место расположение с обязательным учетом стратегического расположения того или иного земельного участка. Так же нельзя не учитывать категорию земли и её принадлежность к Субъектам Федерации".

Арина Ковина

Материалы по теме

Практика обжалования кадастровой стоимости оказалась неоднозначной

Интервью с ведущим юристом корпоративной практики Группы компаний SRG Валентиной Горияновой
17.06.2015 Консультанты, управляющие Можно ли снизить кадастровую стоимость? Как происходит обжалование? От чего зависят шансы собственников на пересмотр кадастровой оценки? Интервью с ведущим юристом корпоративной практики Группы компаний SRG Валентиной Горияновой. Подробнее

Налог по кадастру придется платить с меньшей площади

Налог по кадастру придется платить с меньшей площади
06.05.2014 Москва Власти хотят понизить планку до 2 тысяч кв.м Подробнее

O1 Properties подписала соглашения с рядом банков о финансировании девелоперских проектов

O1 Properties привлекает финансирование для девелоперских проектов
22.02.2018 Москва Международное рейтинговое агентство Moody’s подтвердило рейтинг компании на уровне B1 со стабильным прогнозом Подробнее

Столичный Архсовет отправил на доработку проект крупного МФК на Ленинградском шоссе

Столичный Архсовет отправил на доработку проект крупного МФК на Ленинградском шоссе
22.02.2018 Москва Членов комитета не устроила архитектурная концепция МФК Aquatoria, строительство которого запланировано на въезде в город со стороны Шереметьево Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog