Офисный рынок Москвы, где в разгар кризиса арендные ставки на помещения класса «А» упали вдвое, до $600 за 1 кв.м. в год, начал оживать. С начала этого года аренда подорожала на 10-15%. К докризисному уровню, когда уровень пустующих площадей не превышал 4% (сейчас — 17%), офисный рынок столицы вернется не ранее чем через два года.
8,78 миллионов кв.м. современных офисных помещений насчитывалось в Москве во втором квартале 2010 года. С января по сентябрь этого года декларируемые ставки аренды в уже введенных бизнес-центрах класса «А», находящихся в наиболее удачных районах Москвы, увеличились на 5-10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитала директор департамента офисной недвижности Colliers International Наталья Москаленко.
С этой оценкой согласен управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец, считающий, что максимальный рост ставок был зафиксирован на уровне 15% до $700 за 1 кв.м. без НДС и эксплуатационных расходов. По итогам третьего квартала средняя ставка составила $680 за 1 кв.м. против $660 во втором квартале, добавляет аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Андрей Малков. По оценкам Knight Frank, за первое полугодие этого года ставки в Москве выросли на 25%, до $750 за 1 кв. м. "К текущему моменту этот показатель остается на уровне конца июня",— добавляет замдиректора департамента офисной недвижимости Михаил Иоаннесянц. Это очень оптимистичная оценка, настаивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. "Декларируемые владельцами бизнес-центров ставки действительно выросли не более чем на 15%, а эффективная ставка, где учитываются дисконт и арендные каникулы, остались на уровне $600 за 1 кв. м, как и было в 2009 году",— говорит он.
В бизнес-центрах класса «А» выросли не только ставки, но и сократился уровень вакантных площадей. "Несколько крупных сделок аренды офисов привели к снижению вакантных площадей с 25,7% в первом квартале этого года до 19,7% в конце июня",— отмечает Наталья Москаленко. По данным CB Richard Ellis, максимальный уровень свободных площадей (20%) был зафиксирован в январе—марте этого года, в третьем квартале показатель сократился до 16,7%. "Только 15% бизнес-центров Москвы могут заявить о том, что у них уровень вакантных площадей сейчас составляет 4%, что эквивалентно докризисному уровню, в остальных офисах по-прежнему пустует до 20% площадей",— считает Константин Ковалев.
Рост ставок и снижение уровня свободных площадей — это следствие не улучшения финансовой ситуации, а снижения объемов нового строительства, утверждают консультанты. Если по итогам 2009 года за счет достройки объектов, начатых еще до кризиса, в Москве было введено 1,3 млн кв. м новых офисов, то в этом году будет введено на 500 тыс. кв. м меньше, прогнозирует Михаил Гец.
До кризиса офисный рынок ежегодно рос на 30% и к лету 2008 года средние ставки достигали $1,2-1,5 тыс. за кв. м, а уровень свободных площадей был всего 2-4%. Но в прошлом году владельцам объектов пришлось по вновь заключаемым договорам снизить ставки на 50% (см. "Ъ" от 28 января). Из-за низких темпов строительства через два года уровень свободных площадей может составить 4%, а ставки достигнут докризисного уровня, резюмирует Михаил Гец.
Халиль Аминов
Со средними значениями цен на определенный тип (класс) коммерческой недвижимости в определенном районе (секторе) г.Москвы можно ознакомится на странице «Цены коммерческой недвижимости в Москве»
