Торговый сегмент ждут хорошие перспективы

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в прошедшем 2013 году эксперты оценили как достаточно оптимистичную и позитивную. За весь период после кризиса отмечен самый внушительный объем нового строительства. Одной из предпосылок для своего рода рекордов стало решение проблем с согласованием и получением разрешений.

Однако есть в сегменте и свои сложности. Аналитики отмечают уменьшение оборота на рынке ритейла, крайне низкий рост ставок аренды и довольно высокий уровень свободных площадей в офисных объектах. 

Нельзя не отметить и такое значимое для участников рынка событие, как изменение порядка начисления налога на недвижимость, который по ряду объектов придется теперь платить, исходя из кадастровой стоимости. Этот закон может внести серьезные коррективы в проекты девелоперов. Повысить арендную ставку для компенсации расходов вряд ли удастся: часть новых проектов просто окажется под угрозой срыва. 

Торговая недвижимость

В пределах Садового кольца за 2013 год арендные ставки в торговом сегменте снизились на 1,5%. Стоимость квадратного метра качественных торговых площадей в центре Москвы составила по итогам года в среднем 1930 долларов в год. При этом в удаленных от центра районах стоимость аренды стала выше практически на те же 1,5%. Заметный рост ставок наблюдался лишь в сегменте street retail, в части помещений с центральной локацией. Здесь по некоторым объектам квадратный метр подорожал почти на 17%. 

Стоимость продажи качественных торговых помещений в центре Москвы увеличилась и составила по итогам года около 19000 долларов за квадратных метр. На расположенные за пределами Садового кольца помещения цены за год практически не изменились. 

Офисная недвижимость

Аренда офиса в центре города стала обходиться в среднем на 1,7% дешевле. А за пределами Садового кольца этот показатель вырос на 4,2%. Такие изменения обусловлены, в том числе спецификой предложения, в структуре которого в течение года появились достаточно дорогие для удаленных районов офисные объекты. 

Производственно-складские объекты

Арендные ставки в сегменте индустриальной недвижимости подросли на 2-5% и составили по итогам года в среднем около 210 долларов за квадратный метр.

Прогнозы на 2014 год

Вряд ли в 2014 году участникам рынка можно ожидать серьезного роста ставок. Максимальный спрос будет наблюдаться в сегменте ликвидных объектов с удобным расположением. При наличии в районе локации объекта транспортных проблем его ждут сложности с заполняемостью.

В целом потребности в коммерческих площадях, скорее всего, снизятся. Это мало отразится на качественных объектах в центре города, однако привлекать арендаторов в удаленные районы будет проблематично. Некоторым девелоперам придется решать проблемы с устаревшей концепцией объектов: существующий формат зачастую не позволяет эффективно их использовать.  

Самым перспективным эксперты считают торговый сегмент. Именно в нем имеется большой потенциал для роста и достаточные возможности для его реализации.

В управляющей компании «Магистр» считают, что в 2014 году рост будет наблюдаться в офисном сегменте. Предпосылками для него будут высокие темпы развития экономики Еврозоны. Как следствие иностранные инвесторы начнут увеличивать штат и улучшать условия труда сотрудников. По мнению экспертов компании, данные изменения скажутся на росте спроса на качественные офисные объекты и повышению уровня помещений офисного сегмента.

Управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков дал свой прогноз на текущий год:

— Прогнозы на 2014 год по всем сегментам коммерческой недвижимости показывают положительную динамику и обещают значительное увеличение объемов ввода нового предложения на рынок, что приведет к изменению структуры рынка и спроса на основные услуги.

Рынок торговых центров на данный момент обладает высоким спросом и высокой конкуренцией (особенно в некоторых районах Москвы). Однако, неполная насыщенность рынка, планируемый выход на рынок новых операторов, как и рост арендных ставок могут нивелировать такие проблемы рынка, как сложность получения участков под застройку и усиление конкуренции.

В 2014 году прогнозируется значительное увеличение объемов ввода новых торговых площадей (почти в 2 раза), а также увеличение общего объема рынка. Прирост в этом году будет столь значительным, что превысит темпы ввода в этом году во всех европейских странах. Это произойдет, в том числе, за счет ввода особо крупных проектов. Можно прогнозировать увеличение доли суперрегиональных торговых центров в общей структуре площадей.

Офисный рынок обладает огромным потенциалом и по темпам прироста сравним с рынком торговой недвижимости. Активное развитие транспортной доступности новых районов Москвы (строительство новых станций метро), как и увеличение спроса на офисы, расположенные на окраинах города, позволяют прогнозировать положительные значения развития рынка в будущем.

Гостиничный рынок, на данный момент обладает стабильным спросом и уровнем доходности, которые могут измениться как в положительную, так и в отрицательную сторону в зависимости от увеличения либо падения спроса. Поскольку основную часть спроса обеспечивают бизнес-туристы, уровень экономики также сильно влияет на рынок.

А вот, как прокомментировал сценарий развития рынка коммерческой недвижимости председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин:

— В первую очередь, развитие рынка коммерческой недвижимости в 2014 году будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. При сегодняшних условиях рынок продолжит демонстрировать стабильность, как с точки зрения цен, так и с точки зрения спроса.

Если анализировать ситуацию по сегментам, то, на мой взгляд, наибольшую активность продемонстрирует торговая недвижимость. Объем торговых площадей на 1 тыс. человек в Москве пока далек от среднеевропейских показателей. Большие объемы нового жилого строительства приводят к тому, что некоторые районы обеспечены торговлей очень слабо, поэтому перспективы роста у отрасли есть.

Снизится активность в сегменте апарт-отелей, который стремительно набирал обороты в течение прошлого года. Во-первых, выросла конкуренция на рынке, во-вторых, государство «взялось» за этот сегмент, - планируется обременить девелоперов апарт-отелей строительством социальной инфраструктуры, что повысит стоимость апартаментов для конечного покупателя и, соответственно, снизит их привлекательность.

В связи с дефицитом свободных земельных участков в центре города, сегмент бизнес-центров продолжит свою децентрализацию, продолжится строительство бизнес-парков. Для многих направлений бизнеса уже не так важно расположение офиса в центре, они с радостью готовы оптимизировать свои расходы таким путем. В целом, развитие центра города связано со следующими направлениями: редевелопмент промышленных территорий, реставрация памятников архитектуры, подземное строительство.

В 2013 году было построено очень много интересных проектов в различных сегментах коммерческой недвижимости. В связи с этим спрос на морально устаревшие или некачественные объекты будет снижаться.

Cлужба информации ZDANIE.INFO