Mirax и Альфа

250 миллионов долларов долга Сергей Полонский обязался вернуть Альфа-банку через полтора года и при этом оплатить 50% принадлежащей Mirax Group недвижимостью в «Москва-Сити» - офисных площадях в башне «Федерация». Также согласно заключенному договору девелопер обязался выплатить своему кредитору 81 млн долларов.

Долг девелоперской компании швейцарскому Credit Suisse в 241 млн долларов был выкуплен Альфа-банком с более чем 60-процентным дисконтом, а по некоторым данным, даже 75-процентным.

На момент этой сделки Сергей Полонский был должен «Альфе» порядка 90 млн.
Владелец Mirax Group вначале пытался оспорить законность заключенной между банками сделки по продаже долга, мотивируя это тем, что он не был поставлен о ней в известность.
В ответ Альфа-банк подал иск в Арбитражный суд Москвы на «дочек» девелопера: компании «Международный центр» и «Миракс-Сити» – с требованием ареста их имущества, а именно башни «Федерация» и бизнес-центра «Миракс Плаза».
На сегодняшний день это имущество находится под арестом, сообщил источник в Mirax Group.

По разным оценкам, общий долг Mirax Group оценивается сегодня примерно в 750–900 млн долларов. В ее портфеле находится, по утверждению пресс-службы, семь объектов разной степени готовности, причем даже наибольший недострой в компании оценивают в 55%. Эксперты считают, что для окончательного завершения строек требуется порядка 1–1,5 млрд долларов.

Как стало известно газете «Коммерсант», в соглашении между девелопером и Альфа-банком указывается на обязательство обратного выкупа Mirax эти площадей, но по рыночной цене на момент продажи.

Сделка может стать первым шагом и примером достижения договоренностей с застройщиками, испытывающими большую долговую нагрузку.
«Банк, каким бы сильным и влиятельным он ни был, остается финансово-кредитной организацией, не очень заинтересованной в наращивании любых проблемных активов, даже с учетом роста их стоимости в отдаленной перспективе, – сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «ЭРА-Проектмонтажстрой» Олег Слипченко. – Безусловно, рано или поздно офисы в «Москва-Сити» вернут свою стоимость и принесут прибыль, но произойдет это только после открытия всего комплекса, т. е. через три–четыре года.
В такой ситуации проще договориться, что и сделал Альфа-банк с загнанным в угол девелопером. Для Фридмана это колоссальная по прибыльности сделка, которая принесет ему около 120% годовых».

Если по какой-то причине «Москва-Сити» останется на долгие годы «высотным недостроем», то и в этом случае доход Альфа-банка составит около 30% годовых, говорит управляющий партнер компании «Кредит-Брокериджмаркт» Артур Леонов.

Согласно информации газеты ВЗГЛЯД, большинство экспертов рынка расценивают заключенное соглашение безусловной удачей банка, которая в то же время может дать еще один шанс Сергею Полонскому избежать, казалось бы, неминуемого банкротства.
Напомним, что буквально через несколько дней после ареста имущества Mirax Group международное агентство Fitch понизило рейтинг девелопера до уровня ограниченного дефолта «RD» с уровня «C» и отозвало рейтинги. Это был первый случай практически официального признания Полонского банкротом.

«Сделка станет для Mirax Group «спасательной палочкой», – говорит гендиректор аудиторской компании «АРР Контроль. Проект. Аудит» Григорий Ростов. – Даже «почти» построенный объект банк всегда будет рассматривать исключительно с целью возможно быстрой перепродажи и никак иначе. В сегодняшней ситуации найти покупателя невозможно, и вполне резонен вариант «договориться» с должником и под своим контролем дать ему возможность завершить начатое и продать престижные квадратные метры. Все дело в схеме и ее условиях».

Теперь Сергею Полонскому придется решить, сам ли он будет финансировать достройку своих офисов в «Москва-Сити» или потребуется новый кредит. Впрочем, судя по информации о ходе переговорного процесса между девелопером и Альфа-банком, банк не исключает возможности предоставить еще один кредит на окончание работ в башне «Федерация».

Александр Аксенов