БЦ "Эрмитаж плаза"

Владельцем бизнес-центра "Эрмитаж плаза" на Садовом кольце, в котором располагается штаб-квартира "Вымпелкома", может стать управляющая пенсионными деньгами "Газпрома" УК "Лидер".

Девелоперу и собственнику объекта — компании Forum Properties приходится продавать бизнес центр, чтобы расплатиться с Альфа-банком, кредитовавшим строительство "Эрмитаж плаза". Сумма сделки может составить $160-180 млн. До кризиса бизнес-центр стоил около $250-300 млн.

О том, что Forum Properties ведет переговоры о продаже УК "Лидер" своего бизнес-центра "Эрмитаж плаза" (общая площадь — 42 тыс. кв.м.), рассказали сразу несколько консультантов. Основным арендатором офисного здания на Краснопролетарской улице в районе станции метро "Новослободская" является сотовый оператор "Вымпелком", подписавший еще осенью 2006 года с собственником объекта десятилетний договор аренды 31 600 кв.м.

Сделка может закрыться не ранее чем через три-четыре месяца, уточнил один из собеседников. "Это объясняется тем, что собственник планирует создать закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), куда будет внесен этот объект, и покупателю будет предложено выкупить паи",— говорит консультант. Но, добавляет он, для создания ЗПИФН Forum Properties необходимо решить вопрос с кредитором объекта — Альфа-банком, у которого "Эрмитаж плаза" находится в залоге. Собеседник оценивает текущую задолженность Forum Properties перед этим банком в более чем $100 млн. Один из консультантов, знакомый с переговорным процессом, сообщил, что сумма сделки может составить $160-180 млн.

УК "Лидер" зарегистрирована в 1993 году. Управляет пенсионными деньгами "Газпрома". На 1 июля 2008 года под управлением компании находилось 283,7 млрд рублей. Основной акционер (75% плюс одна акция) — "Согаз". Через УК в интересах "Газпрома" проводятся многие имущественные сделки с дальнейшей перепродажей активов третьим лицам. 

Финансовый директор Forum Properties Сергей Воронов подтвердил факт переговоров с УК "Лидер". "Мы обсуждали этот вопрос с "Лидером"",— пояснил господин Воронов, отметив, что в приобретении "Эрмитаж плаза" заинтересованы еще несколько компаний. Назвать их Сергей Воронов отказался. "Если мы не договоримся о продаже, то тогда попытаемся реструктуризировать кредит перед Альфа-банком",— добавил он. Директор по корпоративным коммуникациям УК "Лидер" Юлия Высоцкая подтвердила интерес УК "Лидер" к "Эрмитаж плаза".  

Сегодня на рынке не так много покупателей, готовых заключать многомиллионные сделки, и УК "Лидер" — одна из таких компаний, отмечают консультанты. В начале марта УК подтвердила свой интерес к недвижимости ОАО "Мосэнерго", которую планируется выставить на конкурс. Среди зданий, оцениваемых экспертами в $118 млн,— штаб-квартира ОАО на Раушской набережной. "Условия конкурса по зданиям "Мосэнерго" до сих пор не обнародованы",— отметила Юлия Высоцкая.

"Сегодня на продажу выставлены практически все построенные за последние годы объекты коммерческой недвижимости. Из-за падения стоимости аренды у девелоперов почти на 40% упала выручка, при этом многие банки повысили ставки по уже выданным кредитам (с 14% в рублях до более чем 20%)",— говорит управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев. Арендаторы все чаще стали отказываться переезжать в новые офисы по договорам аренды, заключенным до осени 2008 года, требуя или снижения арендных ставок, или расторжения контракта.

Согласно отчету Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, уровень вакантных площадей на московском офисном рынке вырос до 21,8% (до кризиса — около 6%). 
"Несмотря на огромный объем предложения, сделок практически нет. Покупатели требуют больших скидок, а продавцы к ним еще не готовы",— говорит управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. По его оценкам, до кризиса бизнес-центр "Эрмитаж плаза" мог стоить около $250-300 млн.

Халиль Аминов

Маргарита Федорова