Итоги года и прогнозы

На состоявшемся 11 декабря традиционном рождественском саммите, организованном Гильдией управляющих и девелоперов совместно с журналом Commercial Real Estate, ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости подвели итоги 2008 года и обменялись прогнозами на следующий год.

В первой части мероприятия участники саммита представили доклады, в которых освещались основные события и ключевые тенденции 2008 года по всем сегментам рынка.

Первое слово было предоставлено Денису Колокольникову, генеральному директору компании RRG. По словам г-на Колокольникова, объем нового предложения офисной недвижимости в 2008 году составил 1,7 млн. кв.м. В основном, это площади класса В, а также реконструированные объекты. «На данный момент большинство заявленных проектов заморожено, будут сданы объекты, построенные более, чем на 50%», - сообщил Денис Колокольников. Также он отметил, что ставки аренды офисных помещений в среднем по Москве уменьшились на 10%, а также увеличился спрос на помещения в субаренду.

Среди основных тенденций 2009 года компания RRG упоминает: снижение спроса на офисы, увеличение доли вакантных площадей, переезд компаний из офисов в центре города в менее качественные помещения, спрос на небольшие площади с отделкой.

Итоги рынка складской недвижимости подвел Рубен Алчуджян, управляющий партнер компании Praedium ONCOR International. «Кризис – часть жизни, но тем не менее жизнь продолжается!», - оптимистично начал свое выступление г-н Алчуджян. Дальнейший его рассказ был не столь радужен.Так, выяснилось, что из предполагавшихся к вводу в эксплуатацию в 2008 г. 1,2 млн. кв.м площадей было сдано лишь 453 тыс. кв.м. Реализация большей части проектов была перенесена на 2009 год: предполагается, что в этом году будет сдано 800 тыс. кв.м складов.Новых проектов в 2009 г. не ожидается, будут достраиваться уже анонсированные: «PNK-Чехов», «Восточный», «MLP-Подольск» и др.

Несмотря на общую для рынка тенденцию к снижению арендных ставок, в складском сегменте стоит ожидать снижения лишь на 5%: это объясняется рядом финансовых причин. «Стоимость строительства уменьшается, однако финансирование проектов дорожает, вот почему снижение аренды не будет сильно заметным», - объясняет Рубен Алчуджян.В складском сегменте в следующем году будет также активно развиваться субаренда.

Активно до наступления кризиса развивался рынок гостиничной недвижимости в России, о чем поведала Анжелика Норманн, руководитель направления консультационных услуг в области гостиничного бизнеса и индустрии развлечений России и СНГ компании Ernst & Young. «Состоялся выход международных операторов на российский рынок, в частности, в Москве, Санкт-Петербурге и отдельных регионах. По стоимости номера в отеле российский рынок занял третье место после Лондона и Парижа.

Однако с сентября 2008 года многие проекты заморожены, в связи с низкой доходностью гостиничный бизнес – последний в приоритетах инвесторов и банков. Новых объектов долгое время не будет», - подвела итог г-жа Норманн. По ее словам, в действующих отелях сократилось число мероприятий и конференций, а также расходы на питание и напитки для гостей.

Загрузка гостиниц будет зависеть от уровня деловой активности и туризма. Стоимость номеров в Москве пока не снижается, хотя и может произойти в перспективе.

О перспективах строительства многофункциональных комплексов рассказала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer. По ее словам, градостроительная политика города направлена комплексное освоение территорий. Предполагается, что наибольшим спросом новые МФК будут пользоваться в районах с плохо развитой инфраструктурой. 

Марк Афраймович, управляющий партнер компании ROSS Group, в своем выступлении рассказал о трудностях, которые сегодня в связи с кризисом испытывают ритейлеры.В частности, высокой выручки от продаж ритейлерам стоит ждать в декабре, а потом начнется прогнозируемый спад в доходах. Г-н Афраймович в цифрах обозначил развитие сегмента торговой недвижимости в Москве и регионах, сопоставив количество заявленных, сданных в эксплуатацию и замороженных на сегодня проектов.

Так, к примеру, в Москве из 17 заявленных проектов введено в строй лишь 4 ТЦ, сдача трех объектов перенесена на 2009 год. «Сделки по купле-продаже объектов активно велись в первом полугодии 2008 года, на данный момент их нет. Также застопорился и процесс снижения арендных ставок, за исключением тех девелоперов, которые поддались на шантах конкретных арендаторов, вступивших между собой в сговор. Вряд ли кто-то сейчас будет менять ставки до января-февраля», - подвел итог первой сессии Марк Афраймович.

Вторая часть мероприятия носила модный сегодня формат панельной дискуссии.  Участники конференции рассуждали об опасностях и возможностях, которые в себе таит внезапно нагрянувший мировой финансовый кризис.

Во главе угла стоял вопрос, сформулированный модераторами саммита Александром Ольховский, президентом ГУД, вице-президентом ВТБ, и Екатериной Крыловой, главным редактором  CRE: как понять, наступило ли дно рынка? Мнения, как водится, разошлись. Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ, компании Jones Lang LaSalle, предположил, что рынок достигнет дна, когда «мы увидим первые сделки по аренде и продаже. Пока же арендаторы и собственники не знают, какие ставки и цены будут установлены». Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что только к концу 2009 года мы поймем, что будет с рынком: «Сейчас же мы должны понять, кто будет нашим конечным потребителем», - сообщил он.

В развязавшейся внезапно дискуссии относительно вопроса государственной поддержки девелоперам Павел Косов, вице-президент ВТБ сообщил, что, несмотря на тяжелое время, банк продолжает финансировать некоторые проекты, финансирование которых было начато ранее, и участвует в диалоге с государством. Для которого, в свою очередь, приоритетом являются девелоперы, строящие жилье эконом-класса. «А вообще жилье и офисы не относятся к предмету первой необходимости, и проблемы девелоперов и застройщиков не очень важны государству. Которое должно было бы помочь ипотечникам и создать ряд преференций вроде налогового вычета», - высказался Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group. «Однако пока никто не готов принимать решений, для начала государство должно создать фундамент для дальнейшего развития рынка», - заявил Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis.
По мнению Георгия Найденова, генерального директора ОАО «РЕГИОНЫ-Менеджмент», рынок достигнет дна, когда произойдет смена собственников объектов. Также отметил г-н Найденов, сегодня арендаторы документированно обосновывают падение своих оборотов на 15–50%. По словам Татьяны Астер, вице-президент DVI Холдинг по вопросам ПР и маркетинговой политики, сегодня налицо факт перераспределения потребительской корзины. Так, впервые пивные компании показали рост доходов, невзирая на кризис и зимний сезон. «Сейчас будут востребованы более дешевые форматы, рынку нужны другие цены и сервисы, есть место для новых западных игроков и концепций», - сообщила г-жа Астер.

Ксчитает Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Corporation, кризис в стране продлится не менее 18 месяцев и закончится не ранее 2010 года. «Мы, в свою очередь, планируем сосредоточиться на реализации уже начатых проектов, будем пробовать новые формы развития, в том числе инвестировать в интересные проекты, так как сейчас они являются выгодными для вхождения», - пояснил планы компании г-н Гоголев. Виктор Малеванкин, директор по инвестициям Raven Russia, сообщил, что его компания имеет средства для финансирования только своих проектов, строящихся сегодня. «Пока я не видел объектов, достойных нашего внимания», - объяснил свою позицию г-н Малеванкин.

Фонд Fleming Family & Partners также может сегодня инвестировать в проекты, но готовые, при соответствии цены качеству. Как отметил Олег Мышкин, управляющий партнер компании, сегодня список так называемых distressed assets заметно пополнился: в этот перечень попали даже хорошие активы, владельцы которых не могут найти финансирование на их дальнейшее развитие. «Также крупные компании, выходившие на IPO, сегодня с большим дисконтом продают свои акции», - рассказал г-н Мышкин. В ответ на эту реплику Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank, заметил, что, к сожалению, не так-то просто купить эти акции на открытом рынке, хотя у многих есть желание прикупить себе акций AFI Development и «Системы-Галс».