УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Консультации

Марианна Плаксина

Марианна Плаксина , Руководитель Коммерческого департамента УК Zeppelin

Управление и эксплуатация объекта

Вопрос:

Тарифы на услуги управляющей компании формируются и больше зависят от типа объекта (офисные здания, торговые и развлекательные центры и т.п.) или больше зависят от уровня (класса объекта) и сложности технического оснащения объекта? 
Для понимания стоимости обслуживания здания необходим тщательный и детальный расчет или существуют базовые тарифы, по которым собственник может получить предварительное понимание стоимости услуг?
(Геннадий, г.Краснодар)

Ответ:

1.    Формирование стоимости услуг управляющей компании комплексно зависит от совокупных критериев, но первично следует выделить техническое оснащение и тип объекта. Техническое оснащение объекта часто определяет и классность здания, но не всецело. Так, если обратиться к классификатору БЦ, то БЦ определенного класса предполагает и соответствующее инженерное оборудование и технические возможности зданий, что и предопределяет определенный комплексный подход в управлении объектом.

Тип объекта, режим работы, техническое оснащение предопределяет квалификацию необходимого персонала, состав штатного расписания, графики работы и количество сотрудников, необходимых для обслуживания объекта недвижимости, и безусловно перечень специализированных организаций, привлекаемых для обслуживания объекта (вертикальный транспорт, альпинистские работы, обслуживание котельной и т.п.).

К услугам УК относятся работы по комплексному управлению объектом недвижимости, включающие эксплуатацию и техническое обслуживание инженерного оборудования, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, организацию службы ресепшен, службы парковки, управление арендными отношениями и управление инфраструктурным сервисом (доп. работы).

Плата за управление объектом недвижимости предусматривает:
- расходы на содержание персонала, в т.ч. обучение;
- привлечение специализированных организаций по эксплуатации и ТО, и другим направлениям услуг;
- амортизацию оборудования и инвентаря;
- затраты на расходные материалы, ЗИП;
- накладные расходы и вознаграждение УК.

Учитывая то, что каждый объект имеет индивидуальные особенности (месторасположение, тип, площадь, тех. оснащение), то и расходы на его управление и содержание будут различными. Поэтому стоимость услуг не может быть общей для всех объектов, а рассчитывается всегда индивидуально.

Также необходимо принимать во внимание объем работ и периодичность их проведения, которые для УК определяет собственник.

С учетом профессионального опыта, УК предварительно, на основании информации об объекте, ТЗ, может рассчитать стоимость услуг. Для подтверждения стоимости обязателен осмотр объекта.

2.    Профессиональный опыт УК позволяет на основании технического задания предварительно рассчитать бюджет эксплуатационных расходов объекта, на основании которого собственник сможет получить понимание базовых тарифов. 

Однако такой подход не позволяет оценить износа технического оборудования и инженерных систем, косметического состояния объекта, особенностей обслуживания.

Именно поэтому, специалисты УК всегда настаивают на осмотре объекта техническими и профильными специалистами для формирования тщательного расчета. 

Нельзя забывать и о скрытых дефектах, которые можно выявить только в процессе эксплуатации. Для избежания спорных ситуаций при приемке объекта в управление УК и собственник подписывают акт приема передачи объекта, с фиксацией состояния объекта и оборудования на момент передачи.

Для оценки капитальных затрат на ближайший период (3-5 лет) дополнительно необходимо изучить документацию по обслуживанию и отчетность.

Директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci - Александр Аверкин

Директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci - Александр Аверкин

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Подскажите, офисы какого типа планировки ("open space" или коридорная система с кабинетами) наиболее востребованы сейчас на рынке? Особенно интересует ЮЗАО Москвы(Татьяна, г.Москва)

Ответ:

Востребованность арендаторами и покупателями офисов с определённой планировкой помещений, напрямую никак не связана с округом, в котором расположен офис. Предпочитаемый тип офисной планировки зависит от специфики (в т.ч. отраслевой) работы компании и ее внутренней структуры.

Некоторые закономерности в рассадке сотрудников можно проследить по таким направлениям бизнеса, как: юридический и общий консалтинг, аудит, добывающие и ресурсные компании.

Для первой группы компаний (юридический и общий консалтинг, аудит) характерна смешанная планировка - отдельные кабинеты для партнеров и старших директоров, и открытая планировка для большинства других сотрудников.

Во второй группе (добывающие и ресурсные компании) по-прежнему доминирует кабинетная планировка, что зачастую обусловлено как и внутренней структурой компании (большое количество внутренних единиц: отделов, управлений, департаментов), так и самими зданиями, которые находятся у них в собственности или в долгосрочной аренде на протяжении более чем 10 лет. В таких зданиях изначально была кабинетная «нарезка».

Юлия Кравчук

Юлия Кравчук , руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci

Другая тема

Вопрос:

На рынке много предложений по продаже апартаментов в различной степени готовности. В чем заключаются риски при инвестировании средств для последующей сдачи в аренду таких помещений? Перспективы доходности инвестиций в апартаменты более рискованны от инвестиций в другие типы нежилых помещений? (Роман, г.Москва)

Ответ:

На рынке апартаментов действительно представлено много проектов (в Москве на сегодняшний день более 55), находящихся на разной стадии готовности. Чем выше стадия готовности объекта, тем меньше рисков для покупателей такого рода недвижимости и… тем ниже ее инвестиционная привлекательность.

Единственный риск частного инвестора при вхождении в проект на ранней стадии строительства состоит в том, что проект будет не завершен девелопером, либо сроки его строительства будут значительно увеличены. Однако на современном рынке, характеризующимся высокой конкурентностью, девелоперы очень ценят клиентов и дорожат своей репутацией, поэтому стараются минимизировать риски своих клиентов при покупке недвижимости. В договоре с покупателем обычно прописываются штрафные санкции за несоблюдение сроков реализации объекта, либо возможность возврата инвестированных средств с начисленными пени и одностороннее прекращение договорных соглашений при несоблюдении сроков строительства. В ситуации, связанной с прекращением общестроительных работ по проекту, договор предусматривает возможность для покупателя не только расторгнуть договор и вернуть вложенные средства, но и потребовать компенсации.

Инвестирование на ранних стадиях в проекты апартаментов дает высокую доходность, порою доходящую до 50% годовых. Срок окупаемости инвестиций в сегменте апартаментов значительно меньше, чем при покупке и сдаче в аренду квартиры. Так, например, срок окупаемости по ряду апартаментов в Москва Сити составляет 11 лет, в отличие от аналогичного предложения по квартирам, где срок окупаемости в среднем составляет 17-18 лет. По ряду объектов коммерческой недвижимости (в основном это касается торговых помещений) данный период составляет 7-8 лет. У апартаментов выше доходность от сдачи в аренду. Если при сдаче квартиры в аренду собственник получает 5-6%, по ряду проектов апартаментов доходность может составлять 11% (например, апартаменты в проекте «Город столиц»).

Ключевым моментом, определяющим высокую доходность апартаментов, является то, что стоимость апартаментов на 10-17 % ниже аналогичного предложения по квартирам. При этом арендная ставка по апартаментам будет сравнима с арендой квартиры в жилом комплексе.

Сегодня нет повода для предположений о том, что инвестиции с целью арендного бизнеса в апартаменты более рискованны, чем в другие типы нежилых помещений. Юридический статус у них одинаковый. В ряде проектов апартаментов нового строительства, несмотря на то, что это нежилой фонд, в свидетельстве о собственности прописывается статус «апартаменты гостиничного типа», что позволяет их жильцам еще и сделать временную регистрацию с пролонгацией до 5 лет. Если проект апартаментов находится под управлением гостиничного оператора, как, например, планируется в проекте «Сады Пекина» (Галс) и проекте апарт-отеля YES, то экономическая выгода от сдачи в дальнейшем таких апартаментов в аренду будет еще выше. На такие апартаменты всегда будет спрос, в том числе и у экспатов, которые привыкли к формату сервисного (отельного) обслуживания).

подождите ...
HotLog