УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Консультации

Виталия Львова

Виталия Львова , генеральный директор Promotion Realty

Управление и эксплуатация объекта

Вопрос:

1.Какими не слишком затратными методами возможно увеличить посещаемость торгового центра?
2.Возможно ли оценить необходимость реконцепции действующего ТЦ? 
(Яков, г.Санкт-Петербург)

Ответ:

1. В первую очередь, предоставить покупателю то, что ему необходимо. Если торговый центр имеет востребованное товарное предложение, это самый экономичный способ привлечения покупателей. Если же товарное предложение объекта не удовлетворяет покупателя, то следует создать у потребителя убежденность в уникальности данного ТЦ.
Рассматривая самые экономичные способы коммуникации с потребителем, следует отменить инструменты SMM, все способы медиа коммуникаций. Если ТЦ находится в окружении плотной многоэтажный жилой застройки, то можно рассматривать адресную рекламу и рекламу в лифтах.

2. Сделать это довольно просто. В первую очередь, на необходимость регенерации указывают: новая конкуренция и падение посещаемости (как следствие падение продаж у арендаторов). В своей работе мы применяем 3-х ступенчатую систему оценки степени влияния конкуренции торговых центров, которая выявляет преимущества и недостатки, перспективы и угрозы по ряду важнейших для ТЦ факторов.
Также мы используем модель расчета востребованности тех или иных товарных групп у покупателя, которая показывает и потенциальный оборот ТЦ и потенциал арендной ставки. Таким образом, мы можем довольно точно определить, что следует скорректировать в объекте, чтобы он стал максимально посещаемым и доходным.

Игорь Чумаченко

Игорь Чумаченко , партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Земля Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

При аренде объекта (офисное помещение, свидетельство о собственности имеется) имеет ли смысл арендатору проверять «юридическую чистоту» объекта? На какие основные моменты следует обратить внимание нам, как будущим арендаторам? (Светлана, г.Москва)

Ответ:

Арендатор всегда заинтересован в законности аренды объекта, тем более долгосрочной, и в гарантиях отсутствия рисков досрочного прекращения договора. Такие риски возможны, например, в случаях если право собственности не принадлежит арендодателю (права на объект перешли к другому лицу) либо объект передан в залог или обременен иными правами третьего лица (сервитут и др.).

В первом случае, несмотря на то, что формально с точки зрения закона (ст. 617 ГК) переход права собственности на объект не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, новый собственник может предпринять действия, направленные на его изменение или прекращение. Помимо инициирования судебного спора, это могут быть действия, связанные с ограничением для арендатора возможности пользования помещениями (допуск в здание персонала арендатора, подача электроэнергии, необходимость ремонта оборудования или помещений, изменение функционального назначения здания/помещений в нем и пр.).

Во втором случае отсутствие сведений у арендатора о том, что здание обременено залогом или иными правами третьего лица, чревато возможным предъявлением требования такого лица об устранении нарушения его прав. Это может быть, например, иск залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением залогодателем (арендодателем) своих обязательств, например, по кредиту или займу.
Понятно, что в случае реализации объекта высолки риски того, что новый собственник предпримет меры, как минимум, по пересмотру условий договора (прежде всего, по арендной плате) либо по выселению арендатора.

Особое внимание следует уделить аренде помещений у государственного или муниципального учреждения или предприятия. Важное значение имеет вопрос, кто именно осуществляет полномочия собственника имущества и, соответственно, должен дать свое согласие на его передачу в аренду. Например, территориальное управление Росимущества наделено полномочиями собственника имущества государственных предприятий и учреждений, которые не отнесены в соответствии с законодательством к ведению иных федеральных органов. На практике не редки случаи признания договоров аренды ничтожными, как заключенных без согласия правомочного собственника (например, Минздрава, Минобразования и пр.). Как показывает практика, даже правовая экспертиза, проводимая при государственной регистрации прав на недвижимость, не является гарантией сохранения приобретенных прав. Риски возрастают, когда стороной по сделке выступает не госорган, а само учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, а также в случаях, когда схожие полномочия отнесены к компетенции разных государственных органов. Избежать возможных негативных последствий позволит квалифицированный правовой анализ как уже состоявшихся, так и планируемых к заключению сделок.

Андрей Кротков

Андрей Кротков , генеральный директор УК Zeppelin

Управление и эксплуатация объекта

Вопрос:

Способна ли управляющая компания существенно снизить расходы на эксплуатацию торгового центра?
(Татьяна, г.Москва)

Ответ:

Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо расшифровать, о каких расходах идёт речь. Традиционно, FM-оператор, обслуживающий ТРЦ, отвечает за следующие услуги
• Организаця планового и аварийного технического обслуживания инженерной инфраструктуры,  её текущие и капитальные ремонты. 
• Клининг и санитарно-гигиеническое обслуживание (внутренняя и наружная уборка мест общего пользования, территории, сбор, сортировка и вывоз ТБО и снега, ковросервис, альпработы по мойке фасадов и очистке кровли, благоустройство и уход за зелеными насаждениями, и т.д.).
• Обеспечение охраны и безопасности персонала, арендаторов и посетителей, а так же сохранности имущества и материальных ценностей.
• Обеспечение пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм и экологических требований. 
• Контроль за рациональным использованием энергоресурсов и адекватностью расчётов по ним.
• Управление транспортной логистикой (парковочная служба, шатл-басс доставка).
• Организация проведения и контроль ремонтно-строительных работ, реконструкция и перепланировка помещений и торговых зон.
• Взаимодействие с надзорными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к ТРЦ.
• Организация такелажных и погрузочно-разгрузочных работ.
• Аутстаффинг персонала.

Следовательно, пути оптимизации необходимо рассмотреть по каждому из указанных направлений деятельности УК.
Сокращение эксплуатационных затрат безусловно возможно и оно предполагает целый набор решений, позволяющих экономить без ущерба объекту недвижимости. При этом нельзя забывать, что данные меры временные и Собственнику целесообразно доверить их реализацию профессионалам, т.е. специализированной УК.

УК  «Zeppelin» рекомендует Собственникам подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану и только в последнюю очередь - снижать расходы на техническую эксплуатацию.

Некоторые ошибочно полагают, что можно сэкономить, лишь сократив фонд оплаты труда, но, как правило, неизбежно сталкиваются с оттоком персонала. Целесообразнее же расходы на персонал сокращать путём перевода  части сотрудников на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования – на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект так же приносит внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем.

Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и  применив  пресс-компакторы. Позволят сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Так же, сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов, а с помощью акустической электромагнитной системы.

Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается  в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объемы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешевые варианты соответствующей продукции.

Тендеры, - своевременные и правильно организованные, еще один способ позволяющий получить выгодную цену на техническое обслуживание, а следовательно выбрать такого FM-оператора, который сможет экономить и гарантировать запрашиваемый уровень услуг по самой выгодной цене.

Один же из самых действенных способов снижения расходов на эксплуатацию торговых центров – это ресурсосбережение и повышение энергоэффективности здания. Первым этапом в решении этой задачи является проведение энергоаудита (энергетического обследования). При помощи базового измерения энергопотребления каждого вида инженерного оборудования определяются наиболее рациональные подходы к эффективному использованию ресурсов.

Данные исследований свидетельствуют, что значительная часть эксплуатационных расходов торговых центров приходится на содержание систем вентиляции, теплоснабжения и конционирования воздуха. Как известно, проектировщиков не волнуют затраты на эксплуатацию. Поэтому, для снижения объемов энергопотребления в уже построенных ТРЦ, УК и вынуждены реализовывать следующие решения:
• Заменять раздвижные двери на входе в торговый центр револьверными (крутящимися), что надежно защитит от потери тепла и сквозняков, даже в момент прохода посетителей.
• Регулировать внутреннее и наружное искусственное освещение фотоэлементами, с учётом фактической интенсивности  естественного.
• Устанавливать приточно-вытяжное оборудование с рекуперацией, что снизит энергопотребление систем микроклимата. 
• Реализовывать технологию «вентиляции по запросу» с учетом показаний датчика углекислого газа: на протяжении дня количество посетителей торгового центра постоянно меняется, что приводит к существенным колебаниям содержания двуокиси углерода в воздухе. Использование датчиков СО2 существенно снижает энергопотребление систем вентиляции.
• Заменять имеющиеся светильники на светодиодные источники света, которые не только потребляют меньше электроэнергии и мощности, но и выделяют значительно меньше тепла, что уменьшает расходы на охлаждение воздуха в жаркие периоды.
• Создавать тепловые завесы при помощи горячей воды, полученной от собственной котельной или из системы централизованного теплоснабжения. 
• Использовать при монтаже систем кондиционирования абсорбционные машины и холодонакопители с применением льда, который намораживается ночью — в период наиболее низкой стоимости электроэнергии.
• Установливать тепловые насосы, отличающиеся эффективным использованием тепла природных ресурсов для охлаждения помещения летом и обогрева в зимний период.

Но нельзя забывать о том, что существует ряд затрат, экономить на которых  нецелесообразно, так как это может привести к более серьезным расходам в дальнейшем. Невыполнение графиков ППР и регламентных работ при техническом обслуживании инженерного оборудования приводит к серьезным поломкам.
Например, если перестать ежеквартально обслуживать фэнкойлы, то сначала выйдут из строя гидравлические узлы и вентиляторы, засорятся теплообменники, а затем – последует отказ всей системы. Закупка же и замена нового оборудования обойдётся в десятки раз дороже стоимости его планового обслуживания. Если регулярно не менять фильтры в системе вентиляции и кондиционирования, это может привести к неприятным запахам, засорению вентиляционных решёток, потолков и стен, что, в свою очередь, приведёт порче товаров и дискомфорту для покупателей.

Говоря о ТРЦ, нельзя не отметить чрезвычайную нагрузку и скорость износа инфраструктуры, а так же массовый вандализм. Поэтому отказ от косметических ремонтов так же немедленно отразится на клиентских потоках.

Таким образом, все шаги по оптимизации эксплуатационных расходов объекта должны быть тщательно взвешены. Изучив  возможные направления экономии, УК должна на 100% убедиться, что данные мероприятия не навредят жизнедеятельности ТРЦ и только после этого направлять свои предложения Собственнику.

подождите ...
HotLog