УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Консультации

Николай Андрианов

Николай Андрианов , советник практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX

Юридическая практика

Вопрос:

Какими могут быть основания для расторжения договора на аренду земельного участка (строительство торгового центра, г.Москва), если задолженности по арендным платежам у нас нет? 
(Григорий, г.Москва)

Ответ:

Это зависит от того, когда был заключен договор аренды (до 01.01.2011 или позднее), был ли в нем предусмотрен срок строительства торгового центра, заключен ли договор аренды на основании иного договора, предусматривающего строительство (например, инвестиционного контракта) и других обстоятельств.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя не только в случаях, когда арендатор имеет задолженность по арендной плате (согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа), но и при иных существенных нарушениях арендатором условий договора.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут, в частности, при ненадлежащем использовании арендатором земельного участка или при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Под ненадлежащим использованием земельного участка согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ понимается использование его с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением; порча земель; невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут также при неоднократном нарушении арендатором его условий.

Особый порядок расторжения установлен для договоров аренды, заключенных на срок более чем пять лет. Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 при рассмотрении спора о расторжении таких договоров арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда.

Исключения из этого правила установлены Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ для заключенных до 01.01.2011 договоров аренды предоставленных для строительства (реконструкции) земельных участков из состава государственных земель, находящихся на территории Москвы и Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (введен Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка.

При этом существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

В том же порядке такой договор аренды может быть расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Павел Яншевский

Павел Яншевский , партнер S.A. Ricci

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Отличаются ли пожелания и требования российских и зарубежных компаний-арендаторов при аренде офисов? (Елена, г.Москва)

Ответ:

Зарубежные компании, как правило, имеют более длинный горизонт планирования, все свои действия, в том числе и операции с недвижимостью, они планируют на несколько лет вперед. Западным компаниям свойственен тщательный подход как к формированию штата, так и к обустройству офиса: выбору наиболее гибких планировочных решений, позволяющих изменять пространство в будущем, качеству материалов для отделки, которые могут служить дольше и т.д.

Западные компании приступают к поиску нового помещения уже с разработанным техзаданием, в котором подробно прописаны все параметры и требования к техническому оснащению помещения.

Иностранные компании внимательно относятся к условиям труда своих сотрудников, поэтому все чаще выражают пожелание, чтобы бизнес-центр был сертифицирован по одному из «зеленых» стандартов -  американскому  LEED или  британскому BREEAM (более адаптированному для России). Девелоперы обращают внимание на запросы арендаторов и стараются, чтобы их новые проекты соответствовали «зеленым» стандартам.

Западные арендаторы предъявляют более строгие по сравнению со своими российскими коллегами требования и к договору аренды. Иностранцы ориентируются на западные стандарты и стремятся как можно подробнее прописать регламент взаимоотношений с арендодателем. Иностранные компании отдают предпочтение долгосрочным контрактам, российские предпочитают не прогнозировать развитие компании более чем на 3 года.

Такие параметры бизнес-центра, как центральное местоположение и видовые характеристики рассматриваются западными компаниями уже во вторую очередь. Экономные иностранцы не видят смысла выходить за пределы бюджета только потому, что из окна офиса открывается панорамный вид на город.

Предпочтения к престижному  местоположению офисных зданий проявляются уже не по страновому признаку, а в зависимости от рода деятельности компании. Например, российские и международные юридические и нефтяные компании одинаково тяготеют к офисам класса А, расположенным в центре.

Юлия Мерова

Юлия Мерова , руководитель департамента торговой недвижимости GVA Sawyer

Вопросы аренды и продажи

Вопрос:

Что именно включает в себя разработка концепции торгового центра? 
Кто более профессионально может выполнить данную задачу: консалтинговые компании по торговой недвижимости или профессиональные управляющие компании?
(Герман, г.Нижний Новгород)

Ответ:

Разработка концепции ТЦ - это процесс, включающий в себя большое количество действий. Классический и наиболее эффективный вариант, когда к разработке концепции приступают на самом раннем этапе, когда у собственника есть только земельный участок и возможность реализовать на нем объект коммерческой недвижимости.

Для определения наилучшего функционального использования участка необходимо проведение маркетингового исследования – местоположение, окружение, транспортная доступность, конкурентная среда. Если в результате такого исследования подтвердится возможность реализации торгового объекта, можно приступать к следующим этапам работы: определение уровня, формата, который будет востребован арендаторами будущего ТЦ. Такие работы проводятся на основе оценки конкуренции, спроса среди потенциальных арендаторов и посетителей, включая непосредственно их прямые опросы. Грамотное определение зоны охвата, количества возможных посетителей, уровня их покупательной способности, оценка конкурентной среды - являются  залогом успешности объекта. Усиление конкуренции на рынке торговых центров требует все более тщательной и заблаговременной оценки маркетинговой привлекательности участка.  Далее, на основе полученных данных, можно сформировать предварительную концепцию проекта – формат, позиционирование, возможная площадь, на основании оценки спроса определяется функциональный состав ТЦ. Далее проводятся прямые опросы выбранных групп потенциальных арендаторов, для определения уровня их заинтересованности. Этот этап работы в нашей компании  называется «Предброкеридж» и может выполняться как отдельная услуга собственникам участков и/или проектов. 

Предброкеридж проекта коммерческой недвижимости предполагает срочную оценку спроса на конкретный объект со стороны потенциальных арендаторов и/или покупателей, сбор требований потенциальных клиентов к спецификациям объекта и рекомендации по корректировке проекта на основании полученных данных. 

Проведение предброкериджа может осуществляться для решения следующих задач:
1. Для принятия решения о целесообразности начала строительства объекта, с учетом изменившихся условий – выхода конкурирующих объектов, изменения спроса, изменения ставок аренды / цены продажи;
2. Для определения текущей рыночной цены продажи проекта целиком / отдельных площадей проекта;
3. Для определения текущей и прогнозируемой ставки аренды объекта и сроков возможного поглощения площадей с целью предоставления данных банку-кредитору;
4. Для корректировки проекта, с учетом актуальных запросов потенциальных арендаторов/покупателей.

После того, как будет завершен этап «Предброкеридж» и получены ответы от потенциальных арендаторов, подтверждения заинтересованности в проекте и их технические требования к арендуемым помещениям, предварительная концепция ТЦ корректируется. И уже можно приступать к формированию архитектурной части концепции. На данном этапе работ формируется базовая «нарезка» площадей объекта, распределение арендуемых и вспомогательных зон. Далее следует финансовый анализ проекта.
Результатом всех перечисленных работ будет полный отчет о востребованности объекта, как среди потенциальных посетителей, так и арендаторов, необходимом формате будущего ТЦ, оценке его финансовой эффективности. Уже после получения и анализа всех данных собственник может принимать решение о реализации объекта. 

Такую работу по определению концепции объекта качественно выполняют именно консалтинговые компании, поскольку они объединяют в себе различных квалифицированных специалистов – маркетологов, аналитиков, брокеров, которые уже имеют большой опыт работы  с подобными проектами. Управляющие же компании больше специализируются на технической составляющей проекта, а работа с арендаторами чаще сведена к оперативной деятельности по подписанию договоров и к текущему процессу функционирования ТЦ. Консалтинговые компании, ввиду своего обширного опыта оказывают более полное сопровождение подбора арендаторов.
В частности, GVA Sawyer  в рамках услуги «Предброкеридж» использует свой девелоперский опыт и штатных технических специалистов для профессиональной подготовки поэтажных планов будущего ТЦ и помощь собственнику в формировании Технического Задания на проектирование.

подождите ...
HotLog