Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров России, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.
По мнению специалистов компании, Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около 137 кв. м на тысячу жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями – Норвегии – этот показатель составляет около 910 кв. м на тысячу жителей.
Общая площадь торговых объектов в европейских странах в 2016 году (тыс. кв.м)
Прирост торговых площадей в странах Европы в 2016 году (тыс. кв.м)
На рынок торговых и торгово-развлекательных центров, по оценке специалистов, оказали влияние три фактора:
- Макроэкономическая ситуация, сложившаяся в 2015-2016 годах (снижение платежеспособности населения, обесценивание рубля, превышение предложения торговых площадей над спросом в 2015 году, сложность получения кредитов для девелоперов и арендаторов).
- Открытие станций МЦК (для торговых центров Москвы).
- Усиление конкуренции между ТЦ с вводом новых объектов (для торговых центров Москвы).
Среди основных тенденций на рынке ТЦ можно отметить:
- Стремление арендаторов переложить часть капитальных затрат в новых проектах на арендодателей (требования по компенсации отделки или готовому ремонту в помещении).
- Привлечение торговыми центрами соинвесторов и продажа помещений или прилегающих земель гипермаркетам.
- Повсеместный переход от фиксированной арендной ставки на процент с оборота.
- Объединение арендатора и арендодателя для решения вопроса повышения конвертации: ритейлеры удлиняют периоды скидок и устраивают кросс-акции, объединяясь друг с другом (Sunlight и «Перекресток», «Адамас» и Valtera – каждый со своими компаниями-партнерами, Uniqlo и Prime, «Подружка», «Терволина» и «Дочки-сыночки», «Иль де Ботэ» и «Дочки-сыночки», «Азбука вкуса» и Lady&Gentleman), а девелоперы проводят все больше совместных акций с арендаторами («Ночь распродаж», «Черная пятница», совместные розыгрыши призов)
- Совершенствование торговыми центрами технологий B2C-продвижения.
- Совершенствование торговыми центрами своего состава арендаторов и увеличение предложения для потребителей (только для ТЦ Москвы): арендаторы, конкурируя между собой, предлагают более привлекательные цены и акции для конечного потребителя.
- Увеличение посещаемости в ТЦ, расположенных рядом с открытыми станциями МЦК (только для ТЦ Москвы).
Предложение на рынке торговых центров РФ
За 2016 год на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн кв. м, из них около 60% (900 000 кв. м) приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода – до уровня 1 065 000 кв. м, что на 20% больше 2016 года.
Объем нового предложения в регионах с 2008 по 2017 год (тыс. кв. м)
Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (GLA – 78 000 кв. м), вторую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (GLA – 69 000 кв. м) и пятую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (GLA – 65 000 кв. м).
Торговые центры, открытые в регионах России в 2016 году
Название объекта | Адрес | GBA (кв.м) |
GLA (кв.м) |
Девелопер |
«Охта Молл» | г. Санкт-Петербург, ул. Якорная | 146000 | 78000 | SRV |
«МегаГринн» (II очередь) | г. Курск, ул. Карла Маркса | 230000 | 69000 | Корпорация Гринн |
«Гринвич» (V очередь) | г. Екатеринбург, ул. 8 марта | 71000 | 65000 | Общество Малышева-73 |
«Тюмень Сити Молл» | г. Тюмень, ул. Беляева | 81000 | 53000 | Ириан |
«Новый» | г. Иркутск, ул. Советская | 63400 | 52000 | Капиталинвестстрой |
«Макси» | г. Архангельск, Ленинградский проспект | 65500 | 49200 | Макси Девелопмент |
«Седанка Сити» | г. Владивосток, ул. Полетаева | 65000 | 45000 | ФортТорг |
«Аэро Парк» (II очередь) | г. Брянск, ул. Авиационная | 53000 | 42400 | Бинвест |
«Югра Молл» (II очередь) |
г. Нижневартовск, ул. Ленина | 57470 | 40150 | Югра-Строй |
«Пионер» | г. Барнаул, проспект Ленина | 80000 | 38000 | Малл инвест |
«Академический» | г. Екатеринбург, ул. Краснолесья | 60000 | 32000 | Стройтэк |
«Акваполис» | г. Псков, ул. Кузбасской дивизии | 62000 | 31000 | Луг |
«Дружба» | г. Владивосток, ул. Русская | 34000 | 28530 | Империя мебели |
«Гранд Сити» | г. Кемерово, ул. Тухачевского | 40700 | 27600 | Base Property Group |
«Горки Парк» | г. Казань, ул. Зорге | 38000 | 27000 | Унистрой |
«Ковров Молл» | г. Ковров, ул. Лопатина | 49900 | 26500 | Ковров Молл |
Sunrise City | г. Набережные Челны, ул. Команды Камаз-мастер | 35000 | 23000 | Sunrise Capital |
«Яй» | г. Уфа, ул. Пархоменко | 30300 | 23000 | SR Group Development |
«Покровский» | г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова | 39000 | 21000 | Региональная Строительная Компания |
«Максидом» (II очередь) |
г. Екатеринбург, ул. Тверитина | 36000 | 20000 | Максидом |
«Острова» (III очередь) | г. Благовещенск, ул. Мухина | 35000 | 18000 | Россия |
Depo | г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе | 48000 | 16000 | Центральная недвижимость |
«Восточный ветер» | г. Балашиха, мкр. 1 Мая | 17000 | 15000 | ГК МОРТОН |
«Вернисаж» | г. Ярославль, ул. Дорожная | 20000 | 15000 | Norman Asset Management |
«Оазис Плаза» | г. Белоярский, 5-й мкр. | 15880 | 12540 | Феникс |
«На Пушкина» | г. Хабаровск, ул. Пушкина | 28400 | 12000 | Центральный продовольственный рынок |
«Порт Находка» (II очередь) |
г. Санкт-Петербург, ул. Тепловозная | 17900 | 10900 | Fort Group |
«Галерея Енисей» (II очередь) |
г. Красноярск, ул. Дубровинского | 17900 | 9370 | Еврострой |
ИТОГО | 1537350 | 900190 |
Заполняемость ТЦ в регионах России
В 2016 году уровень пустующих площадей в торговых центрах России, по оценке экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, сократился с 10% до 8,5% за год. Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью»: они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. По мнению экспертов, сейчас продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей теперь чаще зависит от товарооборота ритейлеров, а не от площади арендуемого торгового помещения.
«В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв.м.
Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции», – отмечает Александра Ромашина, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ.
В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» – это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.
Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.
Как метод B2С-продвижения, московские ТЦ также стали чаще использовать образовательный и культурный формат вместо концертно-развлекательного.
Вячеслав Коркин, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, комментирует: «Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей. Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ, московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам представителей ТЦ Crocus City Mall, концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».
Коммерческие условия аренды в ТЦ России
По подсчетам экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, в 2016 году ставки аренды в торговых центрах России не изменились.
Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно
Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) | II полугодие 2016 года (тыс. руб.) | |
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8 000 | 8 – 12 |
Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 – 8 000 | 10 – 15 | |
Гипермаркет DIY | > 10 000 | 8 – 12 | |
Супермаркет FMCG | 1 000 – 4 000 | 15 – 25 | |
БТиЭ | 1 200 – 2 000 | 7 – 11 | |
Спортивные товары | 4 000 – 6 000 | 4 – 5 | |
1 200 – 2 200 | 6 – 9 | ||
Товары для детей | 1 000 – 2 000 | 9 – 13 | |
Одежда | 1 500 – 3 000 | 7 – 12 | |
Многозальный кинотеатр | 3 000 – 5 000 | 7 – 11 | |
Арендатор торговой галереи | 700 – 1500 | 10 – 13 | |
500 – 700 | 12 – 17 | ||
250 – 500 | 15 – 30 | ||
100 – 250 | 30 – 50 | ||
50 – 100 | 55 – 80 | ||
< 50 | 100 – 150 | ||
Ресторан | 300 – 600 | 18 – 25 | |
Кофейня | 80 – 170 | 40 – 60 | |
Фудкорт | 50 – 100 | 60 – 100 |
* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.
Некоторые незначительные изменения наблюдаются в диапазоне САР (предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи).
Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы – изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим наблюдается снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.
Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) | Средний диапазон CAP во II полугодии 2015 года | Средний диапазон CAP во II полугодии 2016 года |
|
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8 000 | 1,8% – 4% | 1,8% – 4% |
Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 – 8 000 | 1,8% – 4% | 1,8% – 4% | |
Гипермаркет DIY | > 10 000 | 2% – 4% | 2% – 4% | |
Супермаркет FMCG | 1 000 – 4 000 | 5% – 8% | 5% – 8% | |
БТиЭ | 1 200 – 2 000 | 3% – 5% | 4% – 6% | |
Спортивные товары | 1 000 – 4 000 | 8% – 10% | 4% – 8% | |
Товары для детей | 800 – 2 500 | 7% – 10% | 7% – 10% | |
Одежда | 1 500 – 3 000 | 8% – 13% | 7,5% – 13% | |
Многозальный кинотеатр | 3 000 – 5 000 | 8% – 13% | 8% – 13% | |
Арендатор торговой галереи | 700 – 1500 | 8% – 13% | 8% – 13% | |
500 – 700 | 9% – 14% | 9% – 14% | ||
250 – 500 | 10% – 15% | 10% – 15% | ||
100 – 250 | 12% – 15% | 12% – 15% | ||
50 – 100 | 10% – 18% | 10% – 20% | ||
< 50 | 15% – 20% | 15% – 25% | ||
Ресторан | 300 – 600 | 10% – 15% | 10% –15% | |
Кофейня | 80 – 170 | 18% – 25% | 18% – 25% | |
Фудкорт | 50 – 100 | 10% – 18% | 10% – 18% |
Изменения в законодательстве в 2016 году
В 2016 году было принято несколько постановлений, в том числе о снижении срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней и об отмене выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Среди отклоненных постановлений – проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов и об отмене преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).
Самой главной темой для споров среди владельцев ТЦ и ритейлеров стало обсуждение постановления о сокращении времени работы торговых центров с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00.
Распределение потока посетителей ТЦ в среднем в день
Аргументы «за» сокращение времени работы ТЦ:
- снижение пробок на дорогах;
- экономия на оплате труда продавцов и электричестве.
Аргументы «против»:
- нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
- потеря рабочего часа с 21.00 до 22.00, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
- сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.
Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ