Объем поглощения офисов в Санкт-Петербурге достиг рекордного значения за всю историю рынка

Объем чистого поглощения офисов в Санкт-Петербурге за 2016 год достиг рекордного значения за всю историю рынка Санкт-Петербурга и составил 292 200 кв. м. Это более чем в два раза превышает результат 2015 года (137 400 кв. м) и на 13% предыдущий максимум, который был зафиксирован в 2011 году (257 900 кв. м), свидетельствуют данные компании JLL.

Поглощение в IV квартале 2016 года также стало рекордным для аналогичных периодов и достигло 99 900 кв. м. «Отметим, что в конце года была завершена крупнейшая сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга – «Газпром» арендовал 29 200 кв. м в комплексе Fort Tower. Активность структур и подрядчиков «Газпрома» наряду с развитием IT-компаний явились основными драйверами спроса на аренду офисов в СПб в ушедшем году. На эти сегменты пришлось две трети всех совершенных на офисном рынке Санкт-Петербурга сделок в 2016 году», – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Объем ввода и чистого поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге

Высокий спрос на офисы в Петербурге привел к сокращению доли вакантных площадей как в течение последнего квартала (на 0,7 п.п.), так и за весь 2016 год (на 2,8 п.п. – с 12,2% до 9,4%). Отрицательная динамика наблюдалась и в классе «А» (на 1,2 п.п. за квартал и 4,9 п.п. за год – до 6,1%), и в классе «B» (на 0,4 п.п. за квартал и 2,2 п.п. за год – до 10,7%). Стоит отметить, что на протяжении последних пяти кварталов доля вакантных офисных помещений а Санкт-Петербурге в классе «А» остается ниже, чем в классе «B».

Доля вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам

«Мы ожидаем, что тенденция к уменьшению доли вакантных офисных площадей сохранится в течение 2017 года и к концу IV квартала показатель составит около 5% в классе «А» и 9,5% в классе «В», – говорит Владислав Фадеев. – Этому в том числе будет способствовать сокращение объема ввода: в 2017 году планируется завершение строительства около 160 000 кв. м. Однако показатель может увеличиться в случае выхода на спекулятивный рынок здания в составе комплекса «Невская Ратуша», изначально предназначавшегося под нужды городской администрации».

В 2016 году было введено в эксплуатацию 214 800 кв. м качественных офисных площадей, из которых 44%, или 94 800 кв. м, пришлось на последний квартал. В октябре-декабре были введены восемь бизнес-центров в Петербурге, крупнейшим из которых является Fort Tower (класс «А», 30 600 кв. м арендопригодной площади). Ввод в 2016 году на 32% превзошел показатель 2015 года (162 800 кв. м), но существенно уступил рекордному значению 2008 года (406 000 кв. м).

Стоит отметить, что более половины ввода (56%) составляют площади, которые не попали на спекулятивный рынок: объекты для собственных нужд, предназначенные для продажи или арендованные целиком одной компанией. Объем спекулятивного рынка за ушедший год увеличился всего на 95 000 кв. м.

«В распределении нового предложения по районам города происходят существенные изменения. Если в 2013-2016 годах безоговорочным лидером был Московский район – его доля во вводе составляла 35-40%, то в 2017 году на него придется до 15-20% новых офисных площадей, а в лидеры при условии реализации всех анонсированных проектов выйдет Приморский район. С учетом высокого интереса со стороны арендаторов к офисам в Московском районе и малого объема свободных помещений в нем, в будущем мы ожидаем появления новых офисных проектов именно в этой части города. В настоящий момент доля свободных площадей в Московском районе существенно ниже среднегородских значений и составляет 5,7% в целом и менее 2% в классе «А», – говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

Вслед за сокращением объема свободных площадей к концу года начался постепенный рост арендных ставок. За IV квартал 2016 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды в классе «А» увеличился на 0,9%, в классе «В» – на 0,2%. В классе «А» средняя запрашиваемая ставка составляет 1 600 руб. за кв. м в месяц, в классе «В» – 1 137 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). По прогнозу специалистов JLL, в 2017 году арендные ставки на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжат расти.

Арендные ставки на офисном рынке Санкт-Петербурга