Доля вакантных офисов класса А в Москве достигла минимального уровня с 2013 года

Согласно данным JLL, в IV квартале 2016 года в Москве было введено три офисных здания общей площадью 60 300 кв. м, что стало минимальным квартальным показателем. Таким образом, в 2016 году вышло только 317 200 кв. м офисных площадей – наименьший объем за всю историю рынка Москвы.

Рекордно низкий объем ввода был зафиксирован и в наиболее качественном сегменте: за год на столичный рынок вышло всего три объекта класса А совокупной офисной площадью 70,5 тыс. кв. м, что почти в пять раз уступает показателю 2015 года и в 10 раз – 2014 года.

Итоговый результат 2016 года оказался ниже прогноза в результате переноса сроков реализации ряда проектов. Около 90 000 кв. м офисов, планировавшихся к вводу в конце прошлого года, были отложены на I полугодие 2017 года. Всего в течение 2017 года ожидается выход около 542 000 кв. м офисов, в том числе 219 000 кв. м класса А. Помимо переноса сроков ввода, на объем нового предложения влияет пересмотр функционального назначения некоторых офисных проектов в пользу жилья, апартаментов.

Ввод новых офисных площадей в Москве

Основной объем спроса сегодня, напротив, приходится на объекты класса А: 51% сделок аренды и покупки площадей под собственные нужды 2016 года прошел в этом сегменте рынка, продемонстрировав в абсолютном объеме почти двукратный рост по сравнению с 2015 годом. Наблюдается децентрализация спроса в пользу качественных объектов вне центра города: 40% сделок (414 000 кв. м) было заключено за пределами Третьего транспортного кольца. В том числе 178 000 кв. м было арендовано или приобретено в децентрализованных объектах класса А (рост на 54% к 2015 году).

Совокупный объем спроса в 2016 году, благодаря нескольким крупным сделкам, остался на уровне предыдущего года – 1,06 млн кв. м, в том числе около 200 000 кв. м было реализовано в последнем квартале.

Объем новых сделок на офисном рынке Москвы

На фоне низкого объема ввода и значительного роста спроса доля вакантных офисов в классе А достигла минимального уровня с 2013 года – 18,1% на конец 2016 года. В классе B+, на который пришелся основной объем новых площадей, наблюдался небольшой рост вакантности в IV квартале – с 16,9% до 17,3%. В целом на офисном рынке Москвы доля вакантных помещений к концу 2016 года немного снизилась – до 15,5% по сравнению с 15,7% в III квартале и 16% в конце 2015 года.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Запрашиваемые арендные ставки на офисном рынке Москвы не изменились за IV квартал; в премиальном сегменте они находятся на уровне 600-750 долларов за кв. м в год, в классе А - 400-600 долларов за кв. м в год, в классе B+ ставки номинируются в рублях и находятся в диапазоне 12-20 тыс. руб. за кв. м в год. В объектах ММДЦ «Москва-Сити» запрашиваемые ставки составляют 360-600 долларов за кв. м в год.

«Благодаря стабилизации экономики и курса рубля в 2016 году, снизились риски для всех участников рынка. Арендаторы, пользуясь благоприятной ситуацией на офисном рынке, проявляют большую активность и серьезно изучают возможности переезда в новые помещения, – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В свою очередь, девелоперы перестали ожидать восстановления рынка в его докризисной форме и стали более гибкими в диалоге с арендаторами».

«Прогноз роста экономики на 2017 год говорит о постепенном восстановлении спроса. Мы ожидаем, что в нынешнем году общий объем сделок составит около 1,1 млн кв. м. Привлекательные финансовые условия и улучшение перспектив бизнеса многих компаний будут стимулировать их к заключению новых договоров аренды. Повышение спроса будет способствовать росту арендных ставок во 2-й половине года, однако значительный объем вакантных площадей будет служить сдерживающим фактором», – заключает Александр Зинковский, руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании JLL.