Консалтинговые компании подготовили отчет по итогам I полугодия 2016 г. на рынке складов Московского региона

Консалтинговые компании JLL и CBRE подвели итоги первого полугодия 2016 года на рынке складской недвижимости Московского региона.

Доля свободных складских помещений на рынке Москвы

По оценке аналитиков компании JLL, по итогам II квартала 2016 года доля свободных складских помещений в Московском регионе выросла до 12,5% по сравнению с 10,2% в I квартале и 10,5% на конец 2015 года. В абсолютных цифрах показатель составляет около 1,5 млн кв. м от общего объема предложения в 12,4 млн кв. м, что является абсолютным рекордом для столичного рынка.

«Увеличение доли свободных площадей произошло как из-за выхода на рынок спекулятивных складских объектов, так и из-за растущего объема вторичного предложения. В то же время, помимо официально учитываемого количества пустых помещений, на рынке существует значительный объем так называемой «скрытой» вакансии – площади, официально занятые, но не используемые арендаторами. По возможности арендаторы стараются вернуть «излишки» собственникам объектов, однако последние идут на это неохотно», – комментирует Петр Зарицкий, Региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

В CBRE приводят немного иные цифры: по мнению экспертов компании, доля свободных помещений в I полугодии 2016 составила 13,7% по сравнению с 11,2% на конец 2015 года. К концу 2016 особых изменений не предвещается: показатель будет колебаться в промежутке между 13 и 13,5%.

Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе

По оценке компании JLL, объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе в I полугодии составил около 357 000 кв. м, снизившись вдвое к аналогичному периоду прошлого года. Основная часть нового предложения вышла на рынок во II квартале – 265 000 кв. м, что сопоставимо с результатом апреля-июня 2015 года. В числе крупнейших объектов минувшего квартала – логистический комплекс «Внуково Логистик II» (фаза I – 50 000 кв. м), а также новые здания в «Михайловской Слободе» (фазы II, III – 47 000 кв. м).

До конца года, по прогнозам JLL, к вводу в регионе заявлено еще не менее 640 000 кв. м складских площадей, таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2016 года может на 18% превысить показатель прошлого года и составить около 1 млн кв. м.

По оценке специалистов компании CBRE объем нового строительства в первом полугодии 2016 года оказался чуть меньше и составил около 290 000 кв. м. К концу года общий объем строительства качественных складских площадей достигнет 800 000 кв. м.

Что касается показателя общего объема предложения на конец года, то здесь CBRE поддерживает своих коллег и прогнозирует около 10,27 млн кв.м.

Спрос на складские помещения в Москве и МО

По мнению аналитиков компании CBRE, итоговый объём спроса за первую половину года составил 408 000 кв. м, что на 13% ниже результатов I полугодия 2015 года. Тем не менее, общая деловая активность на рынке была существенно выше: ряд крупных компаний продлили текущие соглашения с арендодателями и сохранили за собой значительный объём складских площадей.

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE, отмечает: «Готовые к въезду складские здания сейчас у арендаторов в приоритете. Для таких растущих в настоящее время сегментов как, например, крупный сетевой ритейл, онлайн торговля, есть возможность в быстрые сроки начать оперировать в новом складе. Несмотря на то, что в целом вакантных площадей пока ещё достаточно много, выбор площадок для размещения больших распределительных центров уже сейчас ограничивается несколькими проектами, и вместе с активностью спроса будет продолжать сокращаться».

Структура сделок по типу (источник: CBRE)

Во второй половине года на рынке ожидается закрытие ряда крупных сделок, а показатель спроса по итогам года может составить 1 млн кв. м. При этом спрос продолжит фокусироваться на уже свободных и готовых к использованию площадях преимущественно первичного рынка. На фоне сниженных объемов спекулятивного строительства, доля свободных площадей стабилизируется, что позволит сохранить ставки на текущем уровне.

Крупнейшие сделки по аренде за II кв. 2016 года (источник: CBRE)

По оценке аналитиков компании JLL, объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе во II квартале составил 110 000 кв. м, что на 31% ниже показателя прошлого года, тогда как в целом за полугодие объем спроса составил около 390 000 кв. м по сравнению с 305 000 кв. м в аналогичном периоде 2015 года. Средний размер сделки сократился с 11 500 кв. м в I полугодии прошлого года до 7 900 кв. м в январе-июне текущего года.

Основными драйверами спросана складские помещения, по мнению экспертов JLL, по-прежнему остаются ритейлеры и логистические компании: их доля в объеме новых сделок I полугодия составила 46% и 24% соответственно.

«Сохраняется тенденция переезда арендаторов из дорогих объектов в более доступные, что приводит к увеличению объема свободных площадей во вторичном предложении и не влияет на показатель чистого поглощения, – отмечает Петр Зарицкий. – С учетом определенного числа сделок на стадии переговоров общий объем новых транзакций в нынешнем году, вероятнее всего, не опустится ниже 800 000 кв. м. Мы прогнозируем незначительное снижение доли вакантных площадей – до 11-11,5% к концу 2016 года».

Ставки аренды складов в Московском регионе

«Средние запрашиваемые ставки аренды по новым сделкам в классе «А» в I полугодии сохранились на уровне 3 700 руб. за кв. м в год, максимальные запрашиваемые ставки – на уровне 4 200 руб. за кв. м в год (все без учета НДС и операционных расходов)», – отмечают в компании JLL. Фактические ставки аренды значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения: относительно дорогое предложение располагается на наиболее востребованных направлениях, например, в непосредственной близости от Московского малого кольца.

Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона (источник: JLL)