В 2016 году доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона может снизиться до 8%

В IV квартале 2015 года ввод качественных складских площадей в Московском регионе снизился почти в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (663000 кв. м) и составил 129000 кв. м, подсчитали аналитики компании JLL. Всего в 2015 году в Московском регионе было введено около 0,8 млн кв. м, что почти вдвое ниже результата предыдущего года.

Наибольший объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Московского региона – 27% и 19% от совокупного годового результата соответственно. Среди крупнейших объектов, введенных в 2015 году, стоит отметить новые здания в «PNK-Чехов 3» (102000 кв. м) и «PNK-Бекасово» (71000 кв. м) на южном направлении, в «Индустриальном парке Холмогоры» (92000 кв. м) и «Логопарке Север-2» (24700 кв. м) на северном направлении, а также в логистическом парке «Киевское-22» (фаза I; 42000 кв. м) на западном направлении. По итогам года совокупный объем рынка качественных складских площадей Московского региона достиг 12 млн кв. м.

В настоящий момент на стадии строительства находятся около 0,7 млн кв. м площадей, которые могут выйти на рынок в нынешнем году. В случае ввода заявленного предложения результат 2016 года станет наименьшим за последние четыре года. Стоит отметить, что половина этого объема была арендована или продана на ранней стадии строительства.

«Девелоперы складских объектов сегодня не готовы начинать новые спекулятивные проекты из-за неуверенности в объеме будущего спроса и высокого показателя свободных площадей на рынке. Текущий низкий уровень ставок по новым договорам – около 50 долларов за кв. м в год в рублевом эквиваленте – также является сдерживающим фактором для спекулятивного девелопмента, – комментирует Петр Зарицкий, Региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы с большой вероятностью увидим дальнейшее сокращение ввода качественных складов в 2017-2018 годах, причем основу нового предложения будут составлять проекты built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса».

В то же время спрос на складском рынке значительно увеличился в 2015 году: объем заключенных новых сделок по аренде и покупке площадей превысил результат 2014 года на 40% и составил 1,3 млн кв. м, оказавшись чуть ниже показателя 2013 года. При этом в IV квартале объем сделок составил 295000 кв. м, сократившись на 22% по сравнению с последним кварталом 2014 года и почти на 60% по сравнению с рекордным результатом III квартала 2015 года. В результате ряда крупных транзакций, прошедших в III квартале, средний размер сделки на складском рынке Московского региона по итогам 2015 года достиг 16400 кв. м, что на 40% превышает показатель 2014 года 11700 кв. м.

Динамика нового предложения и спроса на складском рынке Московского региона

Ритейлеры оказались основным драйвером спроса на складские площади и закрыли около половины всех сделок аренды и купли-продажи качественных складских площадей в 2015 году; с их участием прошли все крупнейшие транзакции, включая покупку 120000 кв. м adidas Group в «PNK-Чехов 2» под собственные нужды, аренду 66000 кв. м X5 Retail Group в логопарке «Софьино», аренду 55000 кв. м «Дикси» в складском комплексе «А-Терминал» и аренде 40000 кв. м Globus в «Индустриальном парке Холмогоры». На долю дистрибьюторов пришлось около 19% всех сделок, на логистические компании – около 13%.

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона незначительно увеличилась – с 10% в III квартале 2015 года до 10,5% по итогам года. В то же время по сравнению с предыдущим годом зафиксирована более значительная динамика: увеличение на 2,6 п.п., с 7,9% в конце 2014 года.

Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона

«Пик вакантности в прошлом году пришелся на II квартал, когда показатель оказался близок к 11,2%, – отмечает Петр Зарицкий. – При прогнозируемом объеме спроса на складские помещения на уровне 850000-900000 кв. м в 2016 году доля свободных площадей в целом по рынку может снизиться до 8%, при этом темп уменьшения показателя будет достаточно низким. В долгосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение вакантности в результате сокращения объемов ввода».

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в классе «А» в IV квартале остались неизменны по сравнению с предыдущим кварталом, однако упали почти на 11% в годовом выражении, составив 4000 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные ставки снизились до 4200 руб. за кв. м в год в сравнении с 4500 руб. по итогам прошлого квартала (без учета НДС и операционных расходов) и 5000 руб. по итогам прошлого года (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения: относительно дорогое предложение располагается на наиболее востребованных направлениях, например, в непосредственной близости от Московского малого кольца.

Материал подготовлен экспертами компании JLL