По данным компании JLL, в течение 2015 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 137 000 кв.м качественных складских площадей, из которых 85% построены для собственных нужд или являются проектами built-to-suit. Доля спекулятивных объектов в объеме ввода снизилась до рекордно низкого уровня в прошедшем году.
Согласно предварительным оценкам экспертов, в 2016 году на рынок Санкт-Петербурга может выйти около 300 000 кв.м складских площадей, что на 120% превышает результат прошлого года. Значительное увеличение показателя вызвано переносом сроков ввода ряда проектов built-to-suit с конца 2015 года в связи с необходимостью пересмотра коммерческих условий из-за ослабления рубля в конце 2014 года и 2015 году. Доля объектов built-to-suit в общем объеме сохранится в 2016 году на уровне 85%.
Крупнейшие объекты складской недвижимости, введенные в 2015 году и заявленные на 2016 год
Название | Тип | Расположение | Площадь, кв.м |
Введенные в эксплуатацию в 2015 году | |||
Х5 Retail Group | Built-to-suit | Московское шоссе, 179 | 33 500 |
ETM | Built-to-suit | Московское шоссе, 179 | 24 000 |
Minimaks | Собственный | п. Горелово, ул Генерала Лагуткина, 16 | 23 000 |
Юлмарт (Пулково) | Собственный | Пулковское шоссе, 43 | 22 500 |
Bee Logistic | Собственный | Московское шоссе, 19 | 15 000 |
Заявленные в 2016 году | |||
Юлмарт | Собственный | Софийская ул. | 58 000 |
Redmond | Built-to-suit | Московское шоссе | 38 000 |
Октавиан | Собственный | Токсовское шоссе | 37 500 |
АКМ, 2 очередь | Built-to-suit / Собственный | Московское шоссе | 30 000 |
Армада Парк, 2 очередь | Built-to-suit | Московское шоссе | 27 600 |
В IV квартале 2015 года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга составил $45-50 за кв.м в год (без учета операционных расходов и НДС). По сравнению с концом 2014 года запрашиваемые ставки аренды, выраженные в долларах, сократились на 40%. В рублевом выражении за год они снизились на 10% - до 450-500 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
Динамика максимальных запрашиваемых ставок аренды
«Арендные ставки во многих договорах, заключенных до 2014 года, до сих пор привязаны к долларам, в то время как новые договоры номинируются в рублях, что стимулирует арендаторов искать варианты для переезда. В то же время с учетом того, что большая часть договоров в складском сегменте заключаются на длительный период, в ряде случаев арендатору крайне сложно досрочно прекратить действие контракта и переехать в другой комплекс, - говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Арендаторы также стремятся к сокращению объема занимаемых площадей - как в случае переезда, так и в случае сохранения склада в той же локации. Мы ожидаем, что в 2016 году эти тенденции сохранятся, что приведет к росту уровня вакантных помещений в существующих комплексах».
Доля вакантных площадей на складском рынке Петербурга достигла по итогам 2015 года 7,4%, увеличившись на 1 п.п. за IV квартал и на 0,5 п.п. в целом за год; при этом в спекулятивных объектах показатель достиг 10,0% (рост на 1,4 п.п. за квартал и на 1,1 п.п. за год). В абсолютных значениях это соответствует 190 000 кв.м свободных складских площадей классов А и В. По прогнозам экспертов компании JLL, доля вакантных складов в 2016 году вырастет до 8,5-9%.
Динамика ввода и доли вакантных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга
За 2015 год в Санкт-Петербурге было куплено и арендовано около 276 000 кв.м складских площадей, что на 30% ниже показателя 2014 года. На последний квартал пришлось 32% всех сделок за год, при этом, в отличие от предыдущих кварталов, все транзакции прошли в уже существующих объектах.
В структуре спроса по-прежнему лидируют торговые операторы, на долю которых пришлось 43% завершенных в течение прошедшего года сделок. По сравнению с 2014 годом заметно увеличилась доля производственных компаний в структуре спроса – с 7% до 21%.
Распределение спроса на склады в Санкт-Петербурге по типу арендатора
«2015 год прошел в ожиданиях окончания строительства тех built-to-suit проектов, сделки по которым были заключены в 2014 году. В то же время, несмотря на значительный объем новых транзакций 2015 года, большая часть из них являются классическими сделками аренды, тогда как сделки built-to-suit были единичными. Связано это с тем, что имеющийся спрос на специфические требования, прежде всего со стороны продуктового ритейла, был удовлетворен, а потенциальные новые арендаторы ждут стабилизации финансовой ситуации», - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.