Офисный рынок столицы достиг дна

Офисный рынок в 2015 году продемонстрировал существенный спад по сравнению с 2014 годом. Каких-либо драйверов роста рынка в перспективе 2-3 лет не предвидится. Однако при сохранении спроса на текущем уровне вместе с дальнейшим сокращением ввода качественных офисных площадей объем вакантных площадей постепенно снизится. Спрос будут формировать, преимущественно, российские компании. Ставки аренды стабилизируются в целом по рынку, предпосылок к их дальнейшему заметному снижению не прогнозируется, поскольку сегмент офисной недвижимости, по всей видимости, достиг дна.

По данным консалтинговой компании Welhome, объем ввода офисных площадей по итогам 2015 года составил 535 600 кв. м GLA, что более чем в 2,5 раза ниже аналогичного показателя 2014 года и составляет 67% от заявленного на начало 2015 года объема ввода.

Ввод таких крупных объектов, как БЦ «IQ-квартал» и МФК «Башня Федерация, Восток» в рамках ММДЦ «Москва Сити» перенесен на 2016 год. Общий объем качественных офисных площадей на конец 2015 года достиг 16,2 млн кв. м.

В дальнейшем объемы ввода будут снижаться, но не такими высокими темпами, как в 2015 году. Основная масса застройщиков уже пересмотрела свою стратегию, и те, кто принял в текущих условиях решение о реализации проектов, с высокой долей вероятности доведут их до конца.

По итогам прошедших в IV квартале крупных сделок аренды в объектах класса «В+» и минимальному приросту новых площадей, уровень вакантности снизился до 14%. В классе «А» доля вакантных площадей осталась на прежнем уровне. 

В 2015 году высокую активность на рынке аренды проявили компании государственного сектора: Правительство Московской области, Агентство по страхованию вкладов, АИЖК, Фонд развития Дальнего Востока, Фонд развития моногородов, ЕЭТП и др. – почти все сделки аренды этих организаций пришлись на офисные объекты класса «В+». АИЖК арендовало 6 000 кв. м в МФК «Воздвиженка Центр» класса «А», а Фонд развития Дальнего Востока – 590 кв. м в МФК «Город Столиц» (класс «А») в ММДЦ «Москва Сити».

Как сообщают аналитики компании Welhome, по итогам IV квартала 2014 года средние базовые запрашиваемые ставки на офисные помещения не претерпели существенных изменений по сравнению с III кварталом 2015 года. По итогам 2015 года рублевые ставки аренды на офисы класса снизились на 15%, в классе «В+» – на 20%.

Дальнейшего существенного снижения ставок аренды не прогнозируется, поскольку основные потрясения на рынке уже произошли, собственники скорректировали предлагаемые условия, а большинство арендаторов уже оптимизировало свои затраты на аренду, переехав в альтернативные помещения.

В IV квартале 2015 года было введен лишь один качественный объект – МФК «Кунцево Плаза» на Ярцевской ул., имеющий в составе 32 300 кв. м офисной площади. Сроки ввода остальных объектов, заявленных ранее, были перенесены на 2016 год. Подобный квартальный низкий показатель ввода был зафиксирован лишь во II квартале 2012 года. По сравнению с вводом IV квартала 2014 года текущий показатель ниже более чем в 7 раз.

Если рассматривать объем введенных площадей в разрезе классов и зон города, то основной объем (38%) офисных объектов класса «А» был введен в зоне Садового кольца, а именно – МФК «Оружейный» арендуемой площадью 90 000 кв. м. Примерно равный объем площадей класса «А» был введен в ММДЦ «Москва Сити» («Башня Эволюция») и в зоне между Садовым кольцом и ТТК: БЦ Atlantic и МФК «Кунцево Плаза».

Более половины объема новых офисных площадей класса «В+» пришлось на зону между ТТК и МКАД: «ИНА Плаза» в Свиблово, БЦ «Алгоритм» в ЮЗАО, бизнес-парк «Сириус Парк» на Каширском шоссе и другие. Немногим менее трети офисных помещений класса В+ было введено в пределах ТТК: «Симонов Плаза» в деловом квартале «Симоновский», Danilov Plaza, БЦ «Настасьинский» и другие.

Материал подготовлен специалистами компании Welhome