УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Редевелопмент промзон – это «кот в мешке»

28.05.2015

Редевелопмент территорий промышленных предприятий для многих крупных городов стал одним из основных направлений градостроительной политики. В результате вывода производственных мощностей заводов и фабрик освобождаются огромные территории – зачастую с престижной локацией. О том, как их использовать, и с какими проблемами приходится сталкиваться инвесторам таких проектов, в интервью нашему порталу рассказал управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков.

Сергей Богданчиков, управляющий директор
ORIGIN CAPITAL

– Редевелопмент промышленных зон – довольно резонансные проекты для Москвы.  Чем изначально обусловлены решения провести реконструкцию и перепрофилирование таких территорий?

Промышленная зона, как я их условно называю, это «черная дыра» в градостроительстве. Чередование жилых зон с промышленной застройкой вызывает экологические, транспортные и урбанистические проблемы.

Также идея редевелопмента промзон появилась в связи с возникновением острой нехватки свободных земель в центральных районах мегаполисов и крупных промышленных городов. Исторически заводы и фабрики стали формироваться по периметру рек, которые некогда активно использовались в качестве водной артерии. Теперь некоторые промпредприятия закрылись или значительно снизили объемы мощностей: им самим не выгодно платить высокую ставку аренды в центре.

Помимо этого трудности возникают при организации логистики – во многих городах существует запрет на въезд грузового транспорта в дневное время в центральные районы. Все это вынуждает собственников заниматься редевелопментом и переносом предприятий за пределы города.

 

– Какова выгода для города? Какие вопросы позволяет решить запуск таких проектов?

Город сможет решить транспортную и экологическую проблему, более эффективно будет использовать имеющиеся земли, чтобы не позволять городу расти вширь. Ведь если в самом городе нет свободных под застройку жилой недвижимости земель, то девелоперы начинают осваивать прилегающие территории. Тем самым границы расширяются, при этом новые территории не обеспечены соответствующей инфраструктурой. Это означает увеличивающийся поток ежедневной маятниковой миграции из прилегающих к городу районов в центральные части,и как следствие, усугубление транспортной ситуации и увеличение нагрузки на социально-культурные объекты и инфраструктуру.

Я считаю, что наиболее верной тактикой для Москвы и Петербурга, а также ряда других крупных промышленных мегаполисов, является создание компактных городов, а не расширение их границ.

– С какими сложностями приходится сталкиваться инвесторам при застройке промзон?

Проект по редевелопменту промышленных зон – это «кот в мешке». Главная их сложность в том, что инвестор не может до конца просчитать необходимый объем инвестиций. Это сложно сделать компаниям, которые не имеют опыта ведения столь сложных многоуровневых проектов. Объектом продажи является не просто здание, а земля (требуется очистка или нет? каким способом?), промышленные здания (в каком они состоянии? требуется ли сносить или можно реконструировать, или достраивать? не относятся ли они к объектам культурного наследия), инженерные сети (в каком они состоянии? требуется ли их демонтаж? кому они принадлежат) и ряд других вопросов, которые возникают уже в процессе работы, и могут увеличить предварительно просчитанный объем инвестиций в несколько раз.

Сложность и низкие темпы развития подобных проектов в том, что собственники или сам город перед продажей объекта не занимаются созданием инвестиционного проекта: с четкими границами и объемами работ, затратами, анализом наиболее эффективного использования земли и т.д. Значительно проще продать такой проект, когда потенциальному покупателю предоставляют исчерпывающий список документов, по которым он может получить ответы на все свои вопросы. Поэтому главная причина столь медленного развития в этой области – это отсутствие разработанного «продукта», а не в отсутствие инвесторов.

Какие объекты выгоднее всего строить на таких площадках?

Если мы говорим о центральной части города, то здесь много промышленных территорий с видовыми характеристиками, поэтому выгоднее всего строить здесь жилые объекты высокого класса. В целом же, все зависит от местоположения территории и интересов инвестора при выборе объекта строительства.

Каким должно быть соотношение объектов разного назначения для эффективного функционирования новой территории? Должен ли быть перевес в пользу жилья, или стоит делать акцент на коммерческую недвижимость, инновационные центры?

Опять же, если речь идет о центральных частях города, то рентабельно строить многофункциональные объекты, так как земля дорогая и востребованы все функции: деловой активности, жилья, досуга и т.д., поэтому от этой территории нужно брать «по максимуму». Если речь идет о нецентральных районах, то МФК – не лучший вариант, так как его сложнее потом продать. Выбор объекта, его концепции и количества функций зависит от локации, и в каждом конкретном случае – все индивидуально. Нельзя утверждать, что на месте бывших промзон должен реализовываться исключительно один вариант объектов.

Насколько рентабельными в настоящее время являются такие проекты? Какие факторы в большей степени влияют на окупаемость?

Окупаемость проектов по редевелопменту промышленных предприятийзависит от трех факторов: локация, которая определяет стоимость продажи или дальнейшей сдачи в аренду; конкурентная среда; и цена входа в проект, то есть, как объект достался инвестору? Каждый из этих факторов может значительно влиять на рентабельность, поэтому любой проект рассматривается индивидуально.

Есть ли отличия в освоении промзон в Москве и регионах?

Отличий никаких нет. Везде одни и те же трудности и одна и та же схема работы: анализ ограничений и возможностей, маркетинг, проектирование, строительство, управление.

Как изменилась ситуация в сфере редевелопмента промзон в связи с кризисом?

Из-за сложности и длительного согласования и реализации процесс замедлился. В условиях кризиса инвесторы не готовы вкладываться на перспективу, чего требуют проекты по редевелопменту, а наоборот, работают над юридической составляющей и сдают объекты в том виде, в котором они есть.

Какие прогнозы вы могли бы дать по анонсированным властями торгам по продаже 100% ООО «ЗИЛ ЮГ». Не повторится ли ситуация с аукционом по продаже площадей в ЦУМе? Кому может быть потенциально интересен такой проект?

Сейчас весьма сложная экономическая ситуация и подобные проекты рискованны. Здесь вопрос в цене и готовности инвесторов к столь длительным вложениям именно на данном этапе в условиях кризиса.

Какие из уже реализованных проектов по редевелопменту промзон в Москве вы считаете самыми удачными?

Известный деловой комплекс города «Москва-Сити» был возведен на территории бывшей промзоны. Удачным примером также можно назвать и переустройство фабрики «Красная Роза», на территории которой сейчас расположен бизнес-квартал с галереей Artplay.

Как вы можете оценить проекты по созданию технополисов на территории промзон?

Во-первых, в силу сложностей, длительности и необходимости вложения больших инвестиций на месте промзон выгодно возводить менее проблемные проекты с высокой рентабельностью. Технополисы сами по себе сложные длительные проекты, поэтому их целесообразность на месте бывшей промзоны сомнительна.

Во-вторых, технополисы необходимо создавать за пределами города. В–третьих, они требуют поддержки со стороны власти. Все эти нюансы снижают интерес инвесторов к реализации технопарков в рамках и без того сложного редевелопмента. 

Как власти могут повысить привлекательность проектов по реорганизации промзон для инвесторов?

Как я уже и говорил, проблема медленного развития проектов по освоениюпромышленных территорий заключается не в отсутствии инвесторов, а в отсутствии подготовленных «продуктов», а именно разработанных инвестиционных проектов. Также затормаживает столь сложные и дорогостоящие проекты отсутствие четкой политики со стороны города – внятная грамотная законодательная база могла бы значительно упростить реализацию этих проектов и сделать ее более прозрачной и понятной для инвесторов. В частности требуют решения вопросы по инженерии и транспортной инфраструктуры.

Беседовала Екатерина Мирошкина 

Материалы по теме

В Петербурге проблемы с промзонами

В Петербурге проблемы с промзонами
25.03.2013 Регионы РФ Редевелопменту мешают ограничения Подробнее

Большинство ТЦ будут открываться в промзонах

Большинство ТЦ будут открываться в промзонах
22.11.2012 Регионы РФ Девелоперы интересуются реконструкцией Подробнее

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое
08.12.2016 Консультанты, управляющие За последние два года рынок недвижимости России, сертифицированной по международным стандартам, превысил 3,6 млн кв. метров Подробнее

Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
06.12.2016 Консультанты, управляющие Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog