УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Как правильно выбирать и арендовать помещения для бизнеса

17.01.2014

Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович, специализирующийся, в том числе, и на юридических аспектах аренды коммерческой недвижимости

- Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, если у предпринимателя пока нет обширного опыта в данном вопросе? 
- Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой подход не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат - в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года. 
Искать объекты коммерческой недвижимости можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе. Но не каждый арендатор имеет достаточные юридические знания для того, чтобы самостоятельно выбрать площадь в аренду и избежать ошибок при подписании договора аренды. 

- Что прежде всего должен знать предприниматель и чем руководствоваться при поиске и выборе помещения для своего бизнеса?
- Если рассматривать общий аспект вопроса, каждому предпринимателю стоит ознакомиться с главой 34 ГК РФ, которая и рассматривает порядок и особенности аренды офисных и других помещений коммерческой недвижимости. Данная статья оговаривает условия составления договора аренды. В нем должны быть оговорены права и обязанности участников, их ответственность при несоблюдении условий соглашения, реквизиты, сроки действия арендного договора и размер платы, рассмотрение порядка и оснований для расторжения договора. Без данных пунктов договор аренды может сразу же считаться недействительным. 

- Существуют еще какие-нибудь пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре аренды?
- На самом деле проще назвать пункты, которые в договоре не должны присутствовать. Если же говорить об обязательных пунктах, их много:

  • Обязательно обратите внимание на подробное описание характеристик объекта в договоре аренды. Если объект не идентифицируется (не соответствует описанию) – юридически его не существует.
  • Наличие документа, подтверждающего права собственника (или арендатора при субаренде) на данный объект, являющийся предметом интереса арендатора (субарендатора).
  • Срок действия договора – очень важный пункт. При его отсутствии договор аренды будет считаться бессрочным и для его расторжения потребуется только согласование сторон, уведомление одной из сторон.
  • Срок аренды – не путать со сроком договора, он оговаривает фактический срок аренды самого объекта, обязательно присутствует в договоре. 
  • Если договор составлен на срок больше года, обязательно указание обязательств сторон при государственной регистрации права аренды.
  • Права/обязанности третьих лиц применительно к данному объекту (при наличии таковых)
  • Размер арендной платы. В ней учитывается не только сама арендная ставка, но и дополнительные выплаты: телефония, интернет, коммунальные платежи и т.д. Арендная плата может указываться в договоре за квадратный метр или за всю площадь арендуемого помещения.
  • Услуги коммунальных служб. Обязанности их оплаты могут прописываться в пункте арендной платы, либо выноситься в отдельный пункт. Также арендатор может сам договариваться с коммунальными службами при заключении долгосрочного договора, что соответственным образом прописано в договоре. 
  • Обязанности ремонтных работ, устранения неполадок. Для арендатора данный пункт очень важный, именно здесь часто ставятся ловушки. Обязательно оговорите с собственником (арендатором при субаренде) условия проведения ремонта.
  • Порядок/условия возврата объекта собственнику (арендатору при субаренде) помещения после окончания срока аренды.
  • Ответственность в случае неисполнении сторонами обязательств по договору аренды.

- Может ли одна из сторон расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, и при каких условиях?
- Конечно, для арендатора и арендодателя в законодательстве прописаны условия, на которых они имеют право расторгнуть договор. Арендодатель приобретает право расторгнуть договор, если арендатор дважды не уплатил арендные платежи, нарушив прямую обязанность, нанес значительный материальный ущерб имуществу, принадлежащему арендодателю, неправильно эксплуатировал арендуемые площади или, нарушив условия договора, не выполнил капитальный ремонт в установленные по договору сроки. Для арендатора также существуют свои права по расторжению договора. Среди них: неполная передача метража объекта, оговоренного в договоре, наличие значительных изъянов, не отмеченных в договоре, отказ собственника в проведении капитального ремонта, если это оговорено в договоре. 

- Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?
- Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень важно наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но нужно учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро. 

- Расположение и оборудование самого офиса, наверно тоже вопрос не последний?
- Действительно, устройство офиса, вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность для руководителя контроля  за работой персонала. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать планировку помещения, близкую к квадрату, она позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, правильнее выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности. 
В любом офисе обязательно должна изначально присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в отделке офисного помещения. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работ. 
Обратите внимание на наличие кондиционирования, высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении. В каких-то случаях собственники самостоятельно оборудуют объект системой центрального кондиционирования, вентиляции, а при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще перелагается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид здания, ухоженность двора, будут иметь немалое значение для клиента. 

- Какие вопросы следует заострять при согласовании арендной ставки?
- Таких вопросов очень много. Изначально, конечно же, важна реальная стоимость арендной платы. Также в стоимость аренды или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры рекламной вывески, её особенности. 
Еще один важный момент: сразу же оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом будет предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве. 

- На какие моменты арендатору обязательно следует обращать внимание, чтобы не столкнутся с недобросовестным собственником и не получить для своего бизнеса дополнительных проблем? 
- Прежде всего, обращу внимание на то, что уже оговаривалось выше. Тщательно ознакомьтесь с документами, определяющими права арендодателя на объект недвижимости, обратите внимание, нет ли запретов на выполнение определенных действий. Особо обращайте внимание на правоустанавливающие документы, арендуя помещения на первых этажах жилых домов. Чаще всего это переоборудованные квартиры, некоторые собственники не выводят из жилого фонда, не информируют арендатора о профильной эксплуатации помещения, из-за чего у обеих сторон могут быть сложности. 
Если на объект отсутствуют соответствующие документы, согласно ст.222 ГК РФ такая постройка будет считаться самовольной. Сам объект недвижимости может возводиться с нарушениями или на земельных участках, не предназначенных для подобных целей. 
В случае возникновения одной из отмеченных выше проблем, в соответствии со ст.174 ГК РФ арендный договор будет считаться недействительным, что совершенно невыгодно арендатору.

-Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещение в аренду для своего бизнеса?
- Обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра. Помните не только об обязанностях, но и о своих правах. Арендатор имеет полное право не следовать установленной арендодателем формы договора, а при желании и необходимости вносить собственные поправки. Перед заключением обратитесь с договором к квалифицированному юристу, который лучше и быстрее выявит «подводные камни», если таковые имеются в договоре аренды. Краткосрочный договор (до 1 года) вступает в силу при подписании, а юридическое признание долгосрочного договора аренды (свыше 1 года) наступает исключительно после государственной регистрации. Не скупитесь пользоваться услугами квалифицированных опытных юристов, они все равно дешевле, чем последующее решение возникших проблем. И старайтесь арендовать коммерческие площади в офисных центрах, т.к. для крупных собственников небольшой дополнительный доход никак не покроет потерю репутации и потенциальных клиентов. 

Материалы по теме

Реклама в сфере недвижимости, цели и перспективы компании New Life Group

New Life Group
08.04.2014 Девелоперы, строители Интервью с руководителем отдела маркетинга компании «New Life Group» Подробнее

New Life Group сохранила условия для арендаторов несмотря на экономическую нестабильность

БЦ River Side
10.02.2014 Девелоперы, строители Управляющая компания отказалась от гонки за курсом доллара, сделав упор на поддержании стабильности Подробнее

New Life group подвела итоги деятельности в 2013 году

New Life group
30.01.2014 Девелоперы, строители Специалисты компании провели за год более 700 сделок аренды объектов коммерческой недвижимости Подробнее

В Иркутске показатель обеспеченности торговыми площадями один из лучших в Сибири

В Иркутске показатель обеспеченности торговыми площадями один из лучших в Сибири
08.12.2016 Консультанты, управляющие В городе функционируют 8 качественных торговых центров общей площадью 388 000 кв.м Подробнее

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое
08.12.2016 Консультанты, управляющие За последние два года рынок недвижимости России, сертифицированной по международным стандартам, превысил 3,6 млн кв. метров Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog