УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Компания Praedium – новый участник рынка коммерческой недвижимости

21.03.2007

Интервью с Управляющим  директором  компании Praedium  Рубеном Алчуджяном.

Praedium существует на рынке с ноября 2005г. Сфера деятельности компании - предоставление квалифицированных услуг для владельцев недвижимости и корпоративных пользователей, заинтересованных в аренде и покупке объектов, на ведущих направлениях коммерческой недвижимости - офисной, складской, а также земельных участков. Помимо этого, компания реализует консалтинговые проекты для всех сегментов коммерческой недвижимости, а также проводит собственные аналитические исследования рынка. В планах развития - разработка направления инвестиционного консалтинга, а также региональная экспансия по городам России и странам СНГ. На настоящий момент в компании работают 25 человек.

– 16 ноября вашей компании исполнился год. Компания Praedium молодая компания, а добилась впечатляющих успехов, в отличие от многих компаний, которые на рынке уже достаточно давно. В чём ваш секрет?

Во-первых, спасибо, если кто-то так оценивает. Сам бы я, наверно, не взялся так говорить из скромности, но когда всё это затевалось, было понятно, что, с одной стороны, на рынке есть потребность в услугах, а с другой стороны, эти услуги надо уметь оказать, но есть не так много людей, компаний, которые могут это сделать. Прошедший год показал, что в компании Praedium собрались как раз такие люди. А неуспех других компаний, мне кажется, определяется человеческим фактором: непониманием, как и что надо делать, а также переоценкой своих сил и возможностей. Если говорить детально, то наше основное отличие от большинства компаний заключается в том, что все наши сотрудники, начиная с меня, имеют опыт именно в коммерческой недвижимости. На нашем рынке есть большая разница между жилой и : в подходах к работе, в технологиях работы, в клиентском круге, во взаимоотношениях, во всём. Большинство, известных мне компаний, или даже 100 % тех, кто не являются крупными международными компаниями, ведут своё происхождение от жилой недвижимости, что накладывает определённую схему работы. Остальные отличия лежат в личностном плане.

– Как получилось, что вы решили организовать Praedium?

Идея показалась мне очень близкой и интересной, и как часто в бывает в бизнесе, в нужное время и в нужном месте оказываются люди, идеи и деньги.

– Название вашей фирмы Praedium. Что вы хотите донести до клиентов через свой бренд?

Название компании придумал я, оно безусловно несёт в себе смысл. Praedium – это латинское слово, означающее «недвижимость». Была масса причин, почему мы выбрали именно это слово. Есть такая тенденция, что многие компании, которые сейчас работают на рынке коммерческой недвижимости, имеют название легко переводимое с английского. Это уже стало традицией, которая переходит в разряд чего-то излишнего. Мы не хотели идти этим путём, просто придумать очередное иностранное название для того, чтобы казаться представительством международной компании. Мы совершенно не скрываем, что мы абсолютно российская компания, и у нас нет хед-офиса где-то за рубежом. При этом мы хотели, чтобы наше название выражало обстоятельность, традиции, поэтому мы выбрали латынь как древний и до сих пор живой язык.

– Что вы взяли из своего предыдущего опыта работы в других компаниях и что в Praedium инновационного?

Взял всё, чем занимался 12 лет.

– Вы первым на московском рынке открыли направление складской недвижимости…

Давайте скажем, одним из первых. Это было в Jones Lang LaSalle (JLL). Также я был одним из тех людей, которые начали заниматься представлением интереса арендатора на рынке именно в том плане, как это понимают в Западной Европе и в Америке. Если вот так ставить вопрос и не составлять огромного списка из навыков и умений, я бы сказал, что я взял лучшее, что я видел в двух крупнейших международных компаниях. Это JLL и Colliers. Вообще из своего опыта, из прошлой жизни я взял одну вещь, это банальный и упорный, настойчивый труд. Может быть, сейчас это не очень популярная идея, но всего надо достигать упорным трудом. И эта черта очень развита среди лучших сотрудников JLL, там она была возведена в некий культ. Упорная кропотливая работа, это раз. Отношение к клиенту, как к Клиенту с большой буквы, в профессиональном плане, не путая профессиональные отношения с какими-то другими взаимоотношениями, не всегда корректными или просто дружескими. Это, наверно, самые глобальные, главные вещи. Из JLL я взял понимание нацеленности на результат, чёткости постановки задач, требовательности к работе, к качеству услуг. Из Colliers я взял систему индивидуального подхода к ключевым сотрудникам, мотивации, оценки результатов и положительного отношения к человеку. Работать с человеком от положительного, а не от отрицательного, от пряника, а не от кнута. Можно сказать, что я взял кнут из JLL и пряник - из Colliers. В Praedium из моего прошлого опыта привнесены две составляющие. Мне удалось поработать в двух совершенно разных компаниях, находящихся на разных полюсах группы международных компаний. Они кардинально разные, это типичные представители двух разных типов работы что с клиентами, что с сотрудниками. Если говорить об инновационном в Praedium, то у нас каждый день и каждый час абсолютно инновационные, потому что таких компаний, как мы никогда ещё не было. Не знаю, будут ли они ещё они или нет. Если, например, Владимир Пинаев решит пойти по моему пути, тогда это будет подобная компания. То есть мы юридически и фактически являемся маленькой российской компанией, но по типу взаимоотношений с клиентами, по кругу нашего общения с другими консалтинговыми и брокерскими компаниями, нас больше ассоциируют с пресловутой четверкой-пятеркой-шестеркой лидеров.

– Вы предоставляете брокерские и консалтинговые услуги в трёх направлениях недвижимости: офисной, складской и торговой. А есть ли какое-то приоритетное направление?

Нет направлений, в которые мы инвестируем больше времени и средств и считаем их для себя более важными. Есть направления, в которых мы традиционно сильнее, это складское направление. На складском рынке, я считаю, мы входим в тройку лидеров.

– На вашем сайте написано, что вы используете в своей работе различные методы, от математических до творческих. Какие творческие методы вы используете?

Это та часть работы, которая не видна. Наша работа разбивается на две части: общение с клиентом как таковым и продажа нами его услуг, а потом исполнение этих услуг. Творчество может быть как на первом, так и на втором этапе. Данный приём можно сформулировать как «пойти на шаг вперёд». Например, людям нужна некая информация. Информация от компании, подобной нашей, может поступить двумя способами: платно и бесплатно. Мы в ряде случае предоставляем информацию по объёму более похожую на платную, но бесплатно. Почему и как? Потому что таким образом мы выстраиваем отношения с нашим будущим клиентом. Мы сделали что-то на шаг больше, чем сделали бы бесплатно, и заодно достигли неких других договорённостей в продолжение нашего сотрудничества. Что это: стандартный ход или творчество? Не знаю, возможно, другие компании тоже так делают, просто у нас этого больше, мы идём на большие вещи, будучи молодой компанией.

– А в аналитике что-то уникальное вы делаете?

Мы идём двумя методами: во-первых, математическим, а во-вторых, действительно, экспертно-интуитивным, потому что рынок исключительно непрозрачен до сих пор. Например, ни у какой другой компании я не видел прогнозов на 10-15 лет вперёд. Понятно, что точность этих прогнозов не абсолютная, но, по крайней мере, взять на себя труд собрать хотя бы известные факты и как-то их проанализировать можно. Мы это сделали.

– В начале 2006 года в одном из интервью вы сказали, что российскому рынку коммерческой недвижимости «по сравнению с западным рынком не хватает конкурентоспособности» и «спрос на офисном рынке превышает предложение». Изменилась ли ситуация к концу года?

К сожалению, нет. До сих пор мы видим большое количество проектов, которые недостаточно продуманны, затевались, наверно, с той мыслью, что рынок всё проглотит.

– Получается, что у вас нет конкурентов?

Нет, я говорил о рынке офисных помещений как таковых, объектов, конкурирующих друг с другом. А что касается рынка услуг, на котором работают такие компании, как мы, там, конечно, конкуренция есть. Мне трудно её оценить. На рынке услуг мобильной связи, например, есть всего три компании, которые друг с другом конкурируют. На других рынках есть десятки и сотни конкурирующих компаний. В какой ситуации сложнее, не знаю. На нашем рынке – то есть на том его сегменте, где работаем мы, всерьёз конкурируют несколько, может быть, до десяти-пятнадцати компаний.

– Каким вы видите дальнейшее развитие своей компании?

Во-первых, я его вижу постоянным и поступательным, я пока даже не вижу момента, когда мы замедлим свой рост. У нас будет поступательное увеличение штата, увеличение количества проектов и увеличение объёма этих проектов: в метрах и в деньгах. По крайней мере, ближайшие три года, мы будем расти с одинаковой скоростью. Расти ровно с той скоростью, с какой на рынке будут расти и созревать опытные специалисты, которые смогут у нас работать, а также с какой скоростью у нас будут выращиваться свои. Нас сейчас не сорок-пятьдесят-семьдесят человек, а двадцать пять, лишь потому, что на рынке недостаточно квалифицированных кадров. Поэтому выращивание своих – очень эффективное решение, и это просто вопрос времени.

– А предоставление каких-то новых услуг вы планируете?

Обязательно. Новые услуги, новые направления, новые сектора в недвижимости, есть масса идей и вопросов, и всё сдерживается, в принципе, только квалификацией существующих сейчас на рынке специалистов, это самая большая проблема.

– На кого вы прежде всего ориентируетесь: на отечественные компании или на западные?

У нас нет ярко выраженной спецификации, большинство из наших сотрудников говорит по-английски. Покупатель наших услуг - это компания, работающая по принципам грамотного управления и развития бизнеса. Среди российских компаний таких сейчас очень много. Я бы не сказал, что наша целевая категория – западные или российские, наша целевая категория – это грамотно построенные, хорошо управляемые компании.

– Почему опытные девелоперы всё-таки обращаются в консалтинговые компании?

По огромному количеству причин. Самое главное, каким бы ты ни был опытным, для того чтобы правильно реализовать свой проект одного опыта недостаточно, нужно знание текущей ситуации, и здесь главное слово – текущей. Текущую ситуацию знает та компания, те люди, у которых, с одной стороны, есть отдел исследований и аналитики, а с другой - сотрудники, находящиеся в непосредственном контакте с рынком и на нем работающие, то есть брокеры. А это есть как раз суть и структура грамотно построенной консалтинговой компании.

– Расскажите о наиболее значимых для вашей компании объектах.

Интересный проект – «Западный мост», где, на моей памяти, впервые на офисном рынке было принято решение владельцем актива не самому проводить переговоры с текущими арендаторами, а нанять компанию. Мы проводим переговоры по повышению ставки для тех арендаторов, у которых истекает срок аренды, и для владельца это означает увеличение размера денежного потока примерно на 35 %. Также были реализованы проекты по складам. В них нет чего-то уникального и нового для рынка, но они интересны применительно к тому, что мы существуем недолго и для нас реализовать 55 тысяч площадей, офисных и складских, за один год – это очень много. Также из интересного - мы заканчиваем сейчас концепцию разработки многофункционального центра в городе Мытищи Московской области. Это достаточно большой проект – более 100,000 кв.м. У нас нет проектов, подобных которым раньше не было, кроме «Западного моста». И это более чем нормально. Проекты, которых раньше не было, могут быть сейчас только по объёмам, качественно отличающиеся друг от друга проекты выходят в принципе очень редко. Каждая компания готова сказать, что её проект является действительно уникальным, но я не буду так говорить.

– В заключение беседы хотелось бы узнать, что отличает Praedium от других молодых компаний?

Во-первых, надёжность финансирования нашей компании и долгосрочность её пребывания на рынке. Это вещи связанные друг с другом, потому что любой проект требует определённого срока нахождения на рынке, чтобы быть прибыльным, и наш проект Praedium – не исключение. Praedium – это разумно продуманный финансовый проект. Поэтому наша долгосрочность определена финансовым расчетом. В частности, на сегодняшний день мы инвестируем в компанию больше, чем зарабатываем, и это полностью соответствует нашему плану. Во-вторых, наше происхождение из среды , причём самых лучших компаний. Пока на данном этапе это моё влияние на то, что происходит в компании, но оно постепенно становится всё меньшим в процентном отношении, потому что постепенно появляются другие люди, которые всё больше влияют и двигают наш бизнес. Отсюда переходим к третьему, ключевому пункту. Это люди, сотрудники, их взаимодействие друг с другом, основанное на принципах небольшой, яркой команды с правильным пониманием, откуда вышли и к чему идём, с правильной расстановкой задач, целей, мотиваций людей. И гибкость, конечно. Компании крупные, международные делают то, что они делают всегда, и ничего другого. Компании мелкие, молодые, могут делать всё, что угодно, но они не знают, что надо и как правильно. Их действия, скорее, напоминают действия маленького зверька, который очень быстро бегает, но в итоге все время спотыкается и часто падает. Крупные компании, если уж говорить о животном мире, можно сравнить со слонами или носорогами, которые движутся достаточно вальяжно, упорно, всё сметая на своём пути, но не всем подходят из-за неповоротливости и медлительности. Если надо попасть из пункта А в пункт В, то на носороге, например, попадёшь, но медленно, а на каком-то маленьком зверьке просто не попадёшь. У нас что-то среднее, гепард, например, породистое животное, которое красиво и грациозно стремится к цели и знает, как и куда идти, и дойдёт.

– При создании Praedium сталкивались ли вы с какими-то трудностями?

Постоянно, со всеми возможными. В любой работе есть много сложностей. Когда всё вокруг новое и все люди новые, конечно, сложности в квадрате. Первый год прошёл, и он показал, что все проблемы были преодолены. Самая главная сложность – это отсутствие на рынке квалифицированных кадров. Что касается других сложностей, то проблема на то и есть, чтобы её решать. Это, кстати, тоже наше конкурентное преимущество – наше отношение к проблемным вопросам. У нас в компании нет и не было пока непреодолимых препятствий. Возможно, это моё свойство и тех людей, которые меня окружают. Если есть проблема, нужно какое-то время, чтобы понять, как её решать, и потом её решить. У меня не было ещё ни разу ничего другого.

Мария Грибиненко

Материалы по теме

Компания Praedium закрыла две сделки аренды банковских помещений

Компания Praedium закрыла две сделки аренды банковских помещений
05.10.2011 Консультанты, управляющие Praedium Oncor International нашла помещения для Банка «Русский Стандарт» арендовал помещения на Арбате, 1 и Зубовском бульваре, 29 Подробнее

Praedium разработал концепцию комплекса формата «лофт»

Praedium разработал концепцию комплекса формата «лофт»
25.08.2011 Консультанты, управляющие Компания Praedium Oncor International разработала концепцию развития апартаментов в рамках реконструкции территории НИИШП Подробнее

Praedium ONCOR International запускает новую услугу

Praedium ONCOR International запускает новую услугу
13.04.2011 Консультанты, управляющие Консалтинговая компания Praedium ONCOR International объявляет о запуске нового направления – комплексные услуги по гостиничным проектам. Подробнее

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое
08.12.2016 Консультанты, управляющие За последние два года рынок недвижимости России, сертифицированной по международным стандартам, превысил 3,6 млн кв. метров Подробнее

Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
06.12.2016 Консультанты, управляющие Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog