УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Гостиничный рынок – компания «Сити Отель»

22.03.2007

На гостиничном рынке сложился дефицит отелей среднего ценового сегмента. Даже колоссальный спрос не вызывает роста числа гостиниц “3 звезды”. Большая часть заявленных проектов не реализуется из-за продолжительных сроков окупаемости и сложности в управлении отелем. Инвесторы делают выбор в пользу офисных комплексов или торговых центров, поскольку сдача этих площадей в аренду гарантирует менее обременительный, стабильный и прогнозируемый доход.

Гостиничные проекты — сегодня одно из самых популярных и актуальных направлений в девелопменте. Если в сегменте отелей “4-5 звезд” происходят активные действия (аннулирование результатов инвестиционного конкурса на строительство гостиницы “Россия” или открытие первого отеля сети Ritz Carlton в Москве), то активность в нише гостиниц “3 звезды” невысокая, поскольку инвесторы, традиционно повышающие интерес к тому или иному виду бизнеса, не идут в гостиницы среднего класса.

Среди гостиница — самый сложный и трудноокупаемый продукт. Строительство отеля требует крупных инвестиций на начальной стадии проекта, рисков длинных денег и долгих сроков окупаемости объектов (в сравнении с другими объектами коммерческой недвижимости). Строительство офисных центров или торговых площадей — более стабильный и прогнозируемый бизнес.

С другой стороны, правильно построенный гостиничный бизнес сегодня невероятно доходен. Из-за отсутствия серьезной конкуренции практически все гостиничные проекты, сделанные профессионалами, становятся успешными.

Наиболее развит сектор гостиниц верхнего сегмента. В Москве представлены практически все известные крупные сети премиум-сегмента — Marriott, Hyatt, Swissotel, Kempinski, открывается гостиница Ritz Carlton. Последними на московский рынок пришли Hilton и Four Seasons, эти сети еще не запустили свои объекты. Планируется, что Hilton будет управлять бывшей гостиницей “Ленинградская”, а Four Seasons — отелем на Софийской набережной.

Если сети категорий премиум, люкс и de luxe представлены активно, то категория “3 звезды” только начинает развиваться. Единственным крупным игроком в этом сегменте стала сеть Holiday Inn, представленная четырьмя гостиницами в Москве. Последний отель Holiday Inn “Сокольники” открылся в сентябре этого года, здание, расположенное недалеко от трех вокзалов, долгое время оставалось недостроенным.

Нежелание инвесторов идти в сегмент “3 звезды” объясняется высокой стоимостью проектов и продолжительным сроком окупаемости. Для сравнения: отель “4-5 звезд” окупается в среднем за шесть лет, а гостиница “3 звезды” — за восемь. Хотя себестоимость строительства 3- и 5-звездочных отелей почти одинакова. Основную разницу составляют площади номеров (категория “5 звезд” предусматривает большие площади номеров и общественных зон) и стоимость внутренней отделки — оснащение номеров, интерьеры и мебель. В сравнении с общей стоимостью строительства разница получается незначительная. Но высокого класса приносят большую отдачу за счет высокой стоимости номеров и развитой инфраструктуры.

Ключевой фактор, привлекающий немногочисленных инвесторов в средний ценовой сегмент, — практически полное отсутствие конкуренции. Во всем мире 3-звездочные отели — самая многочисленная группа, составляющая 60% от общего числа гостиниц. Очевидно, что, как только верхний сегмент будет насыщен, инвесторы, в том числе иностранные, пойдут в средний ценовой сегмент. Пока же в секторе “3 звезды” можно получить весьма и весьма высокий доход.

Основная группа клиентов 3-звездочных отелей — бизнес-туристы и путешественники со средним уровнем доходов, в настоящий момент эти группы потребителей широко представлены в Москве, но из-за отсутствия предложения в гостиницах среднего сегмента они вынуждены искать альтернативу в мини-отелях, частных квартирах или более дорогих гостиницах.

Согласно официальной программе правительства Москвы до 2010 г. в столице должно быть построено 240 гостиниц, большинство из которых будет относиться к экономклассу. По оценкам мэрии, общий номерной фонд должен быть доведен до 200 000. В 2006 г. введены две гостиницы среднего ценового сегмента Holiday Inn — “Holiday Inn Сущевский” (февраль) и “Holiday Inn Сокольники” (сентябрь) плюс несколько небольших проектов.

Насколько мне известно, в рамках программы поддержки гостиничного бизнеса на сегодняшний день распределено 20 участков земли. Многие предложения встречены инвесторами без оптимизма, поскольку местоположение гостиницы имеет принципиальное значение и брать участок в промзоне — заранее обрекать себя на сложный и трудноокупаемый проект. Хотя в октябре этого года открылась новая 3-звездочная гостиница в Капотне. Но она относительно небольшая, поэтому не требовала крупных инвестиций на старте из-за удаленности участка от центра Москвы.

Цена участка должна составлять от 10% до 30% от стоимости гостиничного проекта (в зависимости от категории звездности). В Москве эта цифра значительно выше. Кроме того, свободных и потенциально интересных участков под застройку остается все меньше, по участкам в центре столицы обременения зачастую слишком высоки.

Программы поддержки индустрии гостеприимства вводятся правительством не первый раз, сначала их реализация планировалась на срок до 2005 г., сейчас программу продлили до 2010 г. К сожалению, многие меры носят откровенно декларативный характер. Например, летом этого года было объявлено о 50%-ной скидке на выкуп участков, но все равно в Москве практически нет реальных случаев выкупа земли под строительство гостиниц. Обычно участок сдается в аренду. Или заявленное снижение арендной платы до 1% от кадастровой стоимости — мера прогрессивная, но в абсолютной величине сумма экономии получается небольшая.

Наиболее значимая инициатива мэрии — это возмещение части платежей по процентным ставкам. Сейчас финансовые институты неохотно кредитуют гостиничные проекты из-за продолжительных сроков окупаемости объектов. Возмещение части процентных платежей должно привести к упрощению схемы получения кредитов.

Серьезную поддержку инвесторам могло бы оказать снятие обременения во время строительства и при подключении объекта к городской инфраструктуре. А также распределение привлекательных участков и упрощение условий участия в конкурсах на право аренды участков земли под строительство 3-звездочных гостиниц.

Уже в процессе получения участка компания приступает к разработке концепции будущего объекта. Большую популярность приобретают объекты смешанного назначения — многофункциональные комплексы, включающие гостиницы, бизнес-центры, торговые и развлекательные центры. Набор и размер функциональных площадей определяется исходя из специфики участка, его расположения и инфраструктуры.

Проекты подобного рода обычно более успешны, чем исключительно гостиничные, поскольку вложения в офисные и торговые площади более предсказуемые.

По уровню окупаемости офисные центры занимают 1-е место, торговые — 2-е, а гостиницы — 3-е. Но ставки в офисных и торговых центрах фиксируются на длительный промежуток времени, а стоимость гостиничных номеров отельер может варьировать достаточно свободно. Таким образом, комплексные проекты сокращают риски и позволяют получать максимальную прибыль в различные временные отрезки. Причем инвестор может оставаться собственником всего объекта и управлять несколькими разными бизнесами, а может продать часть площадей еще на стадии строительства, таким образом вернув инвестиции.

Кроме того, в комплексных проектах возникает дополнительный синергетический эффект — повышение доходности за счет людских потоков других коммерческих площадей: арендаторы бизнес-центра становятся клиентами торговых зон, сотрудники торговых зон и бизнес-центра могут быть посетителями ресторана гостиницы или арендаторами конференц-залов отеля.

Наша компания в настоящий момент разрабатывает 14 площадок в Москве, здесь мы планируем построить многофункциональные комплексы, в которые войдут гостиница и офисный центр. Несколько проектов включают также торговые площади. Офисные и торговые центры для нас непрофильные активы, мы планируем продать их для сокращения срока окупаемости гостиничной части. Мы также реализуем проекты многофункциональных комплексов в Петербурге и Череповце.

Параллельно с процессом оформления участка начинается разработка концепции будущего гостиничного объекта. Инвестор определяет категорию звездности будущего отеля, количество и размер номеров, их стоимость и площадь.

Формируется инфраструктура отеля — рассчитываются площади и объемы дополнительных зон: конференц-залов и банкетных залов, торговых и развлекательных зон, фитнес- и SPA-центров, лобби, мест отдыха и других гостиничных сервисов.

Размеры площадей и внутренняя организация отеля зависят от специфики окружающего района, планируемой категории звездности, размеров и формы строительного пятна, выделенного под застройку гостиницы. Уже на этапе разработки концепции определяется управляющая компания или гостиничный оператор будущего отеля. Если для управления привлекается международная гостиничная сеть, то концепция и проектирование разрабатываются с учетом требований, применяемых этой гостиничной сетью во всем мире. В стандартах обычно прописывают размеры номеров, их детальное оснащение (вплоть до размера кроватей и количества вешалок), площадь и оснащение ресторанов, размер входных зон, ширину коридоров, высоту потолков, требования к инженерным коммуникациям и массу другой проектной информации.

С точки зрения организации внутреннего зонирования отель является самым сложным архитектурным объектом . Базовый элемент проектирования — площадь стандартного гостиничного номера — определяется требованиями оператора или количеством звезд будущей гостиницы. От ширины и глубины номера, в свою очередь, зависят шаг оконных проемов и распределение сетки колонн.

На первом этапе разрабатывается внешний облик здания. Этажность и архитектурный стиль фасадов зависят от места размещения отеля и градостроительных ограничений. Проект будущего отеля принимается комитетом по архитектуре и строительству. В Москве только в течение октября этого года два крупнейших проекта были отправлены на доработку — проект многофункционального комплекса на месте гостиницы “Россия” (автор проекта — известный британский архитектор Норман Фостер) и проект строительства 5-звездочного отеля на Пушкинской площади (бывшее здание “Московских новостей”).

Фасадная часть и архитектурная концепция не должны идти вразрез с запланированным количеством номеров. Удачной является традиционная П- или Т-образная форма здания, позволяющая в длинных внутренних коридорах разместить большое количество номеров.

У нас есть подобный проект в Подмосковье. Старинное здание XIX в. — первый в России объект, возведенный с использованием промышленного бетона. Здание имеет Т-образную форму с длинными коридорами, в настоящий момент объект находится на реконструкции.

В индустрии гостеприимства обычно применятся “практичная” архитектура, уникальные авторские проекты используются для отелей высокого уровня. Например, очень высокие башни, ставшие визитной карточкой сети Swissotel. В сечении эти башни имеют небольшую площадь, соответственно, на этаже можно расположить небольшое количество номеров.

Особого внимания требует проектирование входной зоны и ресторана как наиболее активных и многолюдных частей отеля. Потоки клиентов в этих помещениях не должны пересекаться с обслуживающим персоналом, здесь обязательны активное кондиционирование и особое внимание к деталям зонирования: количество и расположение посадочных мест в ресторане и размещение стойки-ресепшн и лобби-бара во входной зоне.

Текстиль, мебельные коллекции и элементы декора обычно прорисовываются и утверждаются на стадии дизайн-проекта, после чего мебель изготавливается на заказ, а текстиль и декор подбираются из многочисленных коллекций поставщиков. Для активной эксплуатации нужны специальные термоустойчивые и износостойкие материалы. Во внутренней отделке общественных зон часто применяют керамогранит или гранит в сочетании с ковровыми покрытиями (в зависимости от категории звездности отеля).

Управление объектом начинается фактически еще на стадии разработки концепции и проектирования. Инвестор и будущий владелец определяют способ управления — самостоятельно (с развитием собственной торговой марки), самостоятельно с использованием популярного бренда (по франшизе) или с привлечением менеджмента известной международной сети (“прямое управление”, предпочтительно для отелей “4-5 звезд”).

Наша компания специализируется на строительстве и управлении гостиницами “3 звезды”, в этом сегменте, на мой взгляд, приоритетны покупка франшизы и использование авторитетного гостиничного бренда.

Для сотрудничества мы выбрали международную сеть Best Western, активно представленную в среднем ценовом сегменте. Выбор обусловлен попаданием в сектор “3 звезды” и достаточно лояльными требованиями Best Western к оснащению гостиниц. Стандарты сети допускают не только новое строительство, но и реконструкцию объекта.

Кроме того, работа с Best Western подразумевает значительную долю самостоятельности. Мы совершенно автономны, и все бизнес-решения принимаются внутри компании. Компания берет на себя обязательства соблюдать стандарты оснащения отелей, принятые в остальных гостиницах Best Western. Речь идет о фиксированной площади общественных зон и номеров, техническом оснащении здания, требованиях к интерьерам и персоналу и др. С одной стороны, это ограничения, а с другой — проверенные технологии, успешно используемые по всему миру.

При этом решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля мы принимаем независимо от Best Western.

Кафтаранов Дамир, генеральный директор компании «Сити Отель».
Статья написана специально для «Ведомостей».

Материалы по теме

Гостиничный бизнес пошел в гору

Гостиничный бизнес в Москве
21.07.2011 Москва Московские гостиницы выходят на докризисные показатели работы Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы: первое полугодие 2011 г.

Обзор гостиничного рынка Москвы
22.06.2011 Другие Первое полугодие 2011 года было отмечено рядом инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости Москвы на общую сумму около $800 млн Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog