Обзор проектов торговой недвижимости г. Брянска: текущая ситуация и оценка новых объектов

Брянск – средний по размерам город с населением порядка 410 тыс. человек, богатой историей и большим потенциалом. Небольшая удаленность от Москвы (всего 385 км) и наличие полноценной транспортной инфраструктуры делает его привлекательным для федеральных ритейлеров и крупных брендов: обслуживание торговых точек не требует больших затрат на логистику.

Какова сейчас ситуация в сегменте торговой недвижимости г. Брянска? Редакция нашего портала на месте оценила ситуацию, проанализировала экспертные мнения и прогнозы.

Общая ситуация

Еще в сентябре 2013 года обеспеченность качественными торговыми площадями, по данным компании LCMC, составляла в городе немногим более 600 квадратных метров в расчете на 1000 жителей. В общем-то, тоже весьма неплохой показатель. Однако ситуация кардинально поменялась с открытием первой очереди ТРК «АЭРОПАРК», которое состоялось в ноябре. Прирост торговых площадей составил 112 000 квадратных метров. Новый торговый центр стал самым крупным не только в городе, но и для соседних регионов.

В настоящее время в перечень самых масштабных проектов торгового сегмента в Брянске входят:

Основные проблемы

Несмотря на достаточно высокую обеспеченность Брянска торговыми площадями как таковыми, качественных среди них немного. У функционирующих торговых центров слишком много проблем, которые требуют грамотного решения: в противном случае приведенные показатели так и останутся всего лишь цифрами, далекими от текущего положения дел и не дающих объективной оценки.

1) Концепция

Все крупные торговые центры имеют удобное для своего формата расположение. Однако для большинства из них характерно отсутствие четкой концепции, непродуманный функционал, нарушения нормативов коммерческой застройки. Совсем недавно торговые центры Брянска стали уделять внимание развлекательной составляющей.

В «БУМ Сити» изменилась концепция фуд-корта, недавно завершилась реконструкция развлекательного комплекса «Панорама»: сейчас здесь работают кинозалы и бар. Однако и сейчас ТРЦ в центре Бежицкого района мало приспособлен для семейного отдыха и шоппинга, но это не мешает ему оставаться одним из самых посещаемых объектов в городе. В настоящее время на четвертом этаже комплекса продолжается реконструкция. Возможно, по ее окончании в торговом центре все же появится как минимум детская игровая комната.

В «Мельнице» на ул. Красноармейской большие площади отведены под «Рай-парк», и это выгодно отличает комплекс от «соседей» по сегменту и району. Однако сама организация площадей в торговом центре не в полной мере соответствует современным тенденциям. Есть сложности и с пулом арендаторов, в числе которых мало известных брендов. Именно благодаря развитию развлекательной составляющей «Мельнице» удалось повысить посещаемость: до открытия «Рай-парка» интерес к торговому центру поддерживать было довольно сложно.

В ТРЦ Тимошковых работает ночной клуб со скандальной репутацией, киноцентр и подобие фуд-корта: для семейного отдыха и досуга этот комплекс также по своей концепции далек от отвечающего современным тенденциям. Формирование пула арендаторов в комплексе строится по принципу хаотичного сочетания магазинов частных ритейлеров и раскрученных брендов, дол которых ничтожно мала. На территории торгового центра есть известный «якорь» «Эльдорадо». Однако путешествие по остальным этажам, так или иначе, напоминает старый одноименный и когда-то довольно известный в Брянске торговый центр возле Бежицкого рынка, только с новым ремонтом и большими по размеру площадями.

В большинстве торговых центров Брянска и вовсе отсутствует развлекательная составляющая.

Учитывая достаточно высокий уровень обеспеченности торговыми площадями, в условиях высокой конкуренции объектам следует уделить повышенное внимание концепции.

2) Парковки

Большой проблемой для торговых центров Брянска является нехватка парковочных мест и неудобный подъезд к объектам. В часы пиковых нагрузок транспорт посетителей создает серьезные помехи движению. В частности, возле торговых центров «БУМ Сити» (350 м/м) и «Мельница» (250 м/м) припарковать автомобиль бывает просто негде, и посетители вынуждены оставлять машины в расположенных рядом дворах или вовсе уезжать. Бесплатная парковка у ТРЦ Тимошковых вместимостью 150 автомобилей также не соответствует посещаемости объекта. Ситуацию несколько спасает наличие платного подземного паркинга, рассчитанного на 250 машин.

Кардинально иная ситуация наблюдается у «АЭРОПАРКА», где под парковку отведены беспрецедентные для Брянска площади, а ее вместимость составляет сейчас 3500 автомобилей. Однако в первые дни открытия практически все эти места были заняты. При том, что строительство комплекса продолжается, и с вводом новых очередей транспортный поток увеличится, проблема может стать актуальной и для этого объекта. Кроме того, спустя два месяца работы «АЭРОПАРКА» стало очевидным, что автомобили посетителей еще больше загрузили и без того проблемный участок дороги по ул. Объездной. Эту улицу сложно назвать проходимой (до «АЭРОПАРКА» здесь было дачное хозяйство и заброшенный пустырь), но следует учитывать, что комплекс вполне заслуженно претендует на статус суперрегионального кластера, поэтому проблема размещения автомобилей, доступности для пешеходов и удобных подъездов всегда будет особенно актуальной.

3) Архитектура

Большинство современных торговых центров в Брянске представляют собой монументальные здания, с типовыми фасадами и без намека на оригинальность архитектуры. Если к объектам давней постройки сложно предъявить претензии, то формат некоторых современных комплексов явно не выдерживает критики.

В самом центре города, вдоль основных магистралей, среди домов постройки начала и середины 20 века, можно увидеть здания, которые сложно вписываются в облик города и вносят в него явный диссонанс.

Одним из самых ярких примеров дисгармонии является построенный недавно ТЦ «Родина», построенный даже не в центре, а в сердце города.

Несколько более выигрышно на фоне подобных сооружений смотрится ТРЦ «Мельница» с остекленными фасадами. Качественно новый подход с точки зрения архитектуры и планировки демонстрируют новые проекты – уже построенный «АЭРОПАРК» и находящийся в стадии строительства ТЦ «Саяны Парк», успешная реализация которого, впрочем, пока вызывает вопросы в связи с медленными сроками строительства и отсутствием достаточной информации об этапах проекта (официальный сайт ТРЦ пока даже не функционирует).

Новые проекты

Интерес к Брянску проявляют крупные федеральные бренды: в городе работают гипермаркеты и супермаркеты «Магнит», «Линия», «Metro», а с недавнего времени еще и «Лента». Препятствием для выхода крупных операторов на рынок Брянска является нехватка торговых площадей, которые соответствуют требованиям ритейлеров.

1) «АЭРОПАРК»

Ориентиром для девелоперов, опять же, может стать «Аэропарк». Благодаря появлению в городе этого объекта в Брянск пришли ранее не представленные в регионе бренды. Более того, именно этот объект стал площадкой для первого в России магазина итальянской fashion-сети Rinascimento, которая высокой оценила уровень суперрегионального торгового центра.

Соответствующие мнения высказывают о проекте эксперты. Вот, как прокомментировал появление в Брянске такого ТРЦ «АЭРОПАРК» управляющий директор компании LCMC Евгений Каур:

«Открытие такого проекта, как «АэроПарк», в Брянске символизирует новый этап развития рынка коммерческой недвижимости в городе. Это первый масштабный реализованный проект такого уровня (общая площадь торгово-делового кластера - более 240 000 м2, из которых на ТРЦ приходится 112 000). Без сомнения, проект должен быть очень успешен.

Более того, открытие «АэроПарка» послужит дополнительным сигналом для федеральных девелоперов развивать крупный формат в аналогичных по населению городах, а также привлечет в Брянск сетевую розницу, которая до этого незаслуженно обходила город стороной.

Можно с уверенностью говорить о том, что открытие объекта такого масштаба не "закроет" город для развития других проектов, наоборот, именно с активным развитием рынка недвижимости возникает потребность в новых качественных форматах. Хотелось бы пожелать девелоперу реализовать заявленный на территории бывшего аэропорта в Брянске комплексный проект освоения территории в полном объеме: локация проекта позволяет предложить городу новое качественное многофункциональное пространство, в котором горожане, как показывают наши регулярные мониторинги, очень нуждаются».

2) Многофункциональный комплекс «Саяны Парк»

Сегодня в Брянске строительство коммерческих объектов качественно нового формата ведется довольно активно. Одним из анонсированных проектов, по масштабам, соотносимым с «АЭРОПАРКом», является многофункциональный комплекс «Саяны Парк», который строится на ул. Флотской. Пока сложно сказать, насколько этот объект будет соответствовать заявленной концепции, так как темпы строительства сложно назвать быстрыми. Сейчас на площадке, которая до сих пор остается предметом притязаний экологов, явно видны только несколько новых многоэтажных панельных (что давно стало редкостью для города) домов.

В мае текущего года компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ давала нашему порталу комментарии по срокам реализации проекта «Саяны Парк» и его формату:

«Строительство объекта началось. В настоящий момент на участке продолжаются земляные работы, параллельно генеральный подрядчик делает свайное поле для ТРЦ.

Объект будет полностью соответствовать заявленной архитектурной и функциональной концепции, включая открытый пляж и рекреационную зону. «Саяны Парк» будет современным качественным торговым центром, и рекреационная составляющая в ТЦ сейчас является необходимой составляющей успешности проекта и его конкурентоспособности в долгосрочной перспективе.

Очерёдность реализации проекта условная. В конце 2014 года планируется ввод в эксплуатацию здания торгово-развлекательного центра и отдельно-стоящего здания магазина товаров для дома. Затем будет благоустроена прилегающая территория. Площадь застройки ТРЦ около 17 га, с зоной благоустройства (зоной рекреации) – 25 га».

Появление в Брянске еще одного крупного торгово-развлекательного комплекса в небольшой удаленности от уже построенного «АЭРОПАРКа» становится предметом обсуждения не только у горожан, но и у экспертов.

Так, в компании LCMC «Саяны Парк» оценивают следующим образом:

«Можно предположить, что в связи с открытием «АЭРОПАРКа» текущая концепция «Саяны Парка» нуждается, как минимум, в корректировке. Объекты находятся в первичной зоне влияния друг на друга, и выход на прямую конкуренцию для этого проекта будет целесообразен только в случае возможности привлечения уникальных арендаторов, для чего девелоперу потребуется показать тщательно продуманную концепцию».

В условиях дефицита качественных торговых площадей появление современного комплекса может быть оправдано, если в процессе реализации проекта будут учтены ошибки уже функционирующих объектов. В частности, предстоит уделить большое внимание транспортной инфраструктуре, наличию парковочных мест и пулу арендаторов. Впрочем, учитывая уровень привлеченных к реализации проекта партнеров, в числе которых ESP Architects, «Cenk («Дженк») и МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, он может оказаться довольно успешным.

3) ТРЦ «МегаГринн»

Еще один крупный проект анонсировала в Брянске корпорация «ГриНН», которая успешно развивает в городе свои гипермаркеты «Линия». В самом сердце застройки города — на территории бывшего аэропорта — ведется строительство ТРЦ «МегаГринн» площадью 170 тыс. квадратных метров с панорамным аквариумом и фонтанами. Ввод в эксплуатацию этого объекта запланирован на конец 2014 года. Активное строительство началось здесь совсем недавно. Сейчас на площадке ведутся земляные работы.

Этот комплекс будет иметь особенно удачное расположение. Территория бывшего аэропорта стала в Брянске административным центром. И строительство здесь важных для города объектов, инфраструктуры и жилья ведется очень быстрыми темпами.

В отличие от «АЭРОПАРКА» и «Саяны Парка», ТРЦ «МегаГринн» будет иметь хорошую доступность для пешеходов. Комплекс строится в шаговой доступности от Кургана Бессмертия — одной их основных и самых посещаемых в Брянске прогулочных зон. Кроме того, в этом районе нет проблем с общественным транспортом, чего нельзя сказать об ул. Объездной и уж тем более, Флотской. Для удобства подъезда к «АЭРОПАРКу» организовано движение бесплатных маршрутных такси, а в районе строительства «Саяны Парка» общественный транспорт практически не ходит, и остановок для него пока не оборудовано.

4) Торгово-офисный центр «Родина» (бывший кинотеатр)

К сожалению, не обходится в городе и без проблемных проектов, которые вызывают широкий общественный резонанс. Одной из самых обсуждаемых строек в конце 2013 года стал объект, который появился в историческом центре города, на месте бывшего кинотеатра «Родина». Причиной для этого стали вовсе не масштабы проекта. Возведенное с многочисленными нарушениями футуристичное сооружение не вписывается в панораму, выделяясь на фоне небольших по высоте зданий старой постройки. Представленный на согласование проект совершенно не похож на то, что в итоге появилось на проспекте Ленина, прямо у пл. Партизан.

Вместо досугового центра, который должен был появиться на месте снесенного кинотеатра, на знаковой для города площадке построили огромное, нависающее над тротуаром и центральной городской магистралью темно-коричневое здание с офисами и торговыми площадями. Градозащитники до сих пор пытаются в судебном порядке оспорить ввод этого объекта в эксплуатацию и даже добиться его сноса.