В Санкт-Петербурге растет спрос на профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости

Спрос на профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости растет в геометрической прогрессии

Рынок услуг по управлению офисными центрами в Санкт-Петербурге стабильно развивается. В ходе обучающей конференции «Управление бизнес-центрами: слагаемые успеха» представители лидеров отрасли оценили положение дел и дали практические советы по эффективному управлению бизнес-центрами.

Организатором мероприятия выступила компания PROEstate Events. Спонсоры конференции: МАСТЕРТЕЛ, Ингосстрах.

В настоящее время рынок управления недвижимостью сильно сегментирован, констатировал генеральный директор УК «Zeppelin» Андрей Коротков, подчеркнув, что в последние годы отрасль активно развивалась. «Количество контрактов на профессиональное управление объектами растет в геометрической прогрессии. Присоединились к процессу и государственные структуры, которые все чаще объявляют соответствующие тендеры», рассказал Андрей Коротков.

Отношение собственников бизнес-центров и арендаторов к профессиональным управляющим компаниям изменилось. «Рынок хорошо усвоил уроки кризиса 2008-2009 годов. Время, когда девелоперы строили по принципу «арендатор все съест», прошло. Сейчас подход изменился. Теперь инвесторы хотят знать, правильно ли рассчитаны показатели, смогут ли они вернуть свои средства в планируемые сроки. Именно поэтому эксплуатационные компании стали привлекать к проекту на этапах строительства», поясняет Андрей Коротков. По его словам, изменились и арендаторы, которые теперь разговаривают с собственником с позиции на равных, желая знать, как складываются эксплуатационные расходы. Вместе с тем, собственники пока по-прежнему не спешат отдавать УК работу с арендаторами. «Мы к этому относимся с пониманием. Если говорить языком садовника, сначала мы соберем вишни, подождем пока созреют яблоки», заметил Андрей Коротков.

По словам генерального директора «Э-Стейт» Андрея Николаева, структура затрат собственников БЦ (классов «B» и «В+») выглядит следующим образом. Порядка 20% составляют расходы на услуги по управлению, 30% «отнимают» коммунальные платежи, 10% уходит на клининг мест общего пользования, 10% на охрану, еще 30% это фонд оплаты труда (15%), текущий ремонт (12%) и прочие нужды (3%). «Весь кризисный и посткризисный период собственники потратили на то, чтобы увеличить до 20% составляющую управления и сконцентрировать ее в своих руках. Поэтому сейчас продавать комплексную услугу сложнее, считает Андрей Николаев. – В этой ситуации зона снижения издержек незначительна». Но механизмы, которые позволяют добиваться экономии, есть. Одним из них является внедрение комплексного решения на основе интеграции инженерных систем и их централизованного управления.

Многие путают услуги по property management (PM) и facility management (FM), подчеркнул директор Департамента по работе с клиентами компании «MD» (Дивизион Эксплуатация «ОМС») Александр Скробко. При этом эти две сферы имеют существенные различия. Так, доход PM-компании – это процент от чистого операционного дохода, FM-оператора – фиксированное вознаграждение. «Отличаются и задачи и конечные цели. В случае PM речь идет об управлении операционными доходами и расходами объекта недвижимости, FM-оператор сконцентрирован на управлении инфраструктурой объекта, пояснил Александр Скробко. – Конечный продукт PM – эффективное коммерческое использование объекта и сохранение доходности, деятельность в области facility management направлена на увеличение срока службы, создание комфортных условий для работы арендаторов».

Управляющий УК NAI Becar Николай Яковлев назвал основные показатели эффективного управления. Таковыми, по его словам, можно считать структурированность договора и конкурентные арендные ставки; высокую заполняемость; сокращение времени недозагрузок; автоматизацию процессов управления; телекоммуникационные услуги; рекламные услуги; услуги «b2b».

По словам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, портрет арендатора часто бывает не до конца ясен. «Строя здание, иногда сложно предположить, кто будет снимать в нем помещения, поэтому возникают риски, связанные с тем, какую нарезку делать. В нашем последнем бизнес-центре, «Зима», мы из шести «разбили» два этажа и не ошиблись», привел пример Игорь Водопьянов. Рассказывая об опыте своей компании в части привлечения арендаторов, он отметил, что около 60% процентов арендаторов приходят от наружной рекламы на БЦ. Кроме того, арендаторов приводят агентства недвижимости. «Кстати, это довольно странно, так как объем рекламы самой «Теоремы» больше, чем у любого агентства», добавил Игорь Водопьянов.

Директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова считает, что в первую очередь собственникам бизнес-центров необходимо ориентироваться на потребности клиента. «Наравне с базовыми потребностями арендаторов имеют место быть и дополнительные ценности. В нашем случае это такие услуги как кейтеринг, трансфер, наличие конференц-залов и вместительной парковки, рассказала Елена Афиногенова. – В концепции нашей материнской компании наличие дополнительных опций уже было отражено. Нам оставалось адаптировать их под местного арендатора».

Управляющая офисного особняка «Ново-Исаакiевскiй» Ирина Рудухина в первую очередь советует позаботиться об имидже и попробовать создать выдающееся предложение на рынке. В случае с особняком «Ново-Исаакiевскiй» ставку было решено сделать на историческом значении здания. «Крайне важно и впечатление арендаторов от личного общения с представителями управляющей компании», добавила Ирина Рудухина.

Положительное влияние на имидж может оказать привлечение якорного арендатора с брендом, считает руководитель департамента брокериджа Менеджмент компании ПСБ Дмитрий Деев. «Якорный арендатор, несмотря на все риски, имеет достаточно и плюсов, в том числе может сыграть на руку при выстраивании имиджа объекта», говорит он.

«Мы всегда стремимся предоставить арендаторам бонусы и преференции. К примеру, скидки при единовременном авансовом платеже за определенный период», поделилась опытом руководитель отдела аренды холдинга ПАН Наталья Макушева, добавив, что нельзя забывать о высоком сервисе обслуживания.

Генеральный директор East Real Альберт Харченко предостерегает собственников: «с бонусами для арендаторов стоит быть осторожным. Любой бонус всегда может превратиться в обязательное условие».

Отдельный вопрос в сфере управления недвижимостью – страхование. «Комплексный подход по страхованию БЦ базируются на двух основах: страхование имущества и страхование ответственности. Конечная цель – защитить всех участников процесса: собственников, арендаторов и УК. Защита может быть оформлена как одна для всех трех категорий, так и дифференцировано», рассказала заместитель директора по корпоративному бизнесу филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Галина Владельщикова. Актуальность страхования возрастет после изменения в ст. 60 Градостроительного Кодекса РФ. Поправки вступают в силу с 1 июля 2013 года. С этого момента обязанность по возмещению вреда потерпевшим ложится на собственника. «Условно говоря, если посетитель или арендатор БЦ пострадал, собственник обязан будет возместить ущерб, а потом уже разбираться, кто конкретно виноват», поясняет Галина Владельщикова. Кроме того, нововведения устанавливают дополнительные компенсационные выплаты сверх возмещения ущерба, в размере до 3 млн рублей.