УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Fee-девелопмент в России

17.09.2007

Многомиллионные вложения из-за рубежа в российский рынок коммерческой недвижимости и возможность заработать на них не дают покоя отечественным компаниям. На смену эре монстров девелопмента, готовых самостоятельно и инвестировать, и строить, идет рынок профессионалов с узкой специализацией. На нем должно найтись место небольшим компаниям, готовым работать над чужими проектами и оказывать услугу по fee-девелопменту. Однако недоверие со стороны инвесторов к тем, кто не вкладывает в строительство собственные средства, и не самые высокие вознаграждения fee-девелоперам не позволят, по мнению экспертов, расцвести «чистому девелопменту» на российской почве.

Девелоперов принято делить на три группы. Первую составляют девелоперы-инвесторы, вкладывающие значительную часть средств в собственные проекты. Компании, инвестирующие только небольшую долю, порядка 10% стоимости проекта, занимаются смешанным девелопментом. Тех же, кто прорабатывает и развивает проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение, как раз и относят к fee-девелоперам. Такой вид девелопмента «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу fee-девелопер получает комиссию в размере 5–10% от стоимости всего проекта.

Вместе с ведущим оценщиком бизнеса компании Russian Research Group Светланой Красавчиковой РБК daily подсчитала прибыли всех трех видов девелоперов. Для сравнения взяли объект стоимостью 41 млн. долларов, строящийся в течение трех лет. При возведении здания целиком за счет собственных средств чистый ежегодный доход девелопера (за вычетом всех расходов) составит 17,2 млн. долл. Если девелопер привлекает кредит на 70% от объема инвестиций (по такой схеме работает большинство компаний), то этот показатель повысится до 20,3 млн. долл. «Привлечение более «дешевых» денег улучшает показатели эффективности девелоперских проектов», - поясняет г-жа Красавчикова. При этом объект в первом случае окупится за 6,3 года, а во втором - только за 7 лет. Fee-девелопер, при условии получения максимального вознаграждения, будет довольствоваться 3,6 млн. долл. Однако не следует забывать о том, что хотя доход «чистого девелопера» не так высок, но он и не рискует собственными день¬гами при реализации проекта.

За рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60-70%, но в нашей стране он совершенно не развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по первому пути. «Подавляющее большинство российских девелоперов - выходцы из бывших строителей, риэлторов, финансовых институтов. Они делают свою компанию и хотят полностью контролировать процесс, сосредоточивают весь спектр услуг, от разработки проекта до полной его реализации, в своем холдинге», — поясняет президент компании «Открытие-Недвижимость» Александр Вагин. «Наш рынок типологически «монументален»,- подтверждает директор по внешним связям ГК Forum Properties Валех Рзаев. Это рынок крупных девелоперов».

Но на отечественном рынке все же есть несколько компаний, которые имеют значительный опыт реализации проектов на аутсорсинге. Среди наиболее известных fee-девелоперов игроки рынка называют компанию Storm Properties с проектом «Причальный» в «Большом Сити» и «СтройИнвест», в портфеле которого подземный торговый центр на площади Восстания в Санкт-Петербурге. «Такие крупные девелоперы, как Enka и Hines, помимо собственных проектов, могут строить отдельные объекты для других компаний, выполняя в этом случае функции fee-девелопера», - поясняет директор отдела по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank Константин Лосюков.

«Чистый девелопмент» все-таки присущ западному рынку, тогда как в России небольшой команде специалистов будет нелегко преодолеть все административные барьеры, получить необходимые согласования. Но, по мнению экспертов, ситуация начинает сдвигаться с мертвой точки. «Сегодня появляется множество инвестиционных фондов, покупающих участки, объекты под реконструкцию, - напоминает управляющий директор компании Sawatzky Property Management Евгения Власова. Они не собираются создавать свою компанию здесь, а хотят привлекать экспертов со стороны». С ней соглашается г-н Вагин: «На границе России стоят многие крупные игроки, но не заходят на рынок, потому что пока нет услуги по fee-девелопменту».

Большинство иностранных инвесторов сейчас вкладываются в капитал уже существующих девелоперских компаний. Есть еще два варианта: можно приобрести эту компанию с имеющимися девелоперскими проектами, но никто не дает гарантии, что через несколько лет рынок не поменяется и бизнес не окажется убыточным. Другой вариант - купить услугу на рынке, то есть обратиться к fee-девелоперу. Такой вариант предпочитает большинство зарубежных игроков, которые обладают свободными финансами, но не хотят тратить время на контроль за девелопментом. Обратившись к fee-девелоперу, инвестор в итоге получает уже готовый, функционирующий бизнес. В коммерческой недвижимости - это помещения с договорами аренды, в жилой - деньги со всех покупателей квартир в полностью заселенном доме. «Как правило, эта схема работает, если речь идет о разовом проекте», - замечает г-н Лосюков.

В компании «Открытие-Недвижимость» придерживаются не самых радужных взглядов на перспективу «чистого девелопмента» в России. «В чистом виде fee-девелопмента в России нет и в ближайшее время не будет, - прогнозирует г-н Вагин. Все компании хоть немного, но инвестируют. Таким образом, они показывают, что сами верят в этот проект». Проблема отечественного рынка состоит не только в недоверии к тем, кто не рискует рублем или долларом, но и в специфике самих девелоперов. Компании, созданные бывшими строителями, просто не могли предложить рынку весь спектр услуг по девелопменту. Однако с накоплением опыта на текущих проектах в тех же компаниях появляются многопрофильные специалисты, готовые взяться за чужой проект. Возможный путь для развития «чистого девелопмента» в России игроки рынка видят в выделении специальных подразделений из существующих девелоперских компаний. Гарантией качества их работы будет служить портфель объектов, сделанных для «материн¬ской» компании. «Либо же сотрудники будут уходить, что случается нередко, и создавать собственный девелоперский бизнес», - отмечает г-жа Власова.

По прогнозам экспертов, активизацию рынка смешанного и чистого девелопмента следует ожидать в 2008-2009 годах. Первые официальные предложения по сопровождению проектов появляются уже сейчас. Но, добавляют в компании Sawatzky, об устоявшихся игроках рынка можно будет говорить только лет через пять. «Главное - практика делового оборота. Должен сформироваться рынок, а на нем - появиться лидеры, за которыми уже будут подтягиваться все остальные», - поясняет г-н Вагин.

Основное отличие fee-девелоперов состоит в том, что на рынке недвижимости они будут оперировать не финансовыми гарантиями, а опытом, реализованными яркими проектами. Не менее важна публичность компании. Из всех этих факторов будет складываться доверие даже к небольшим компаниям. Однако г-н Рзаев сомневается в том, что в обозримом будущем «чистый девелопмент» будет востребован в России: «Пока что себестоимость квадратного метра у классического, самодостаточного российского девелопера ниже, чем у fee-девелопера. Поэтому и доходность у компаний «полного цикла» на порядок выше. Как только рынок недвижимости насытится, у fee-девелоперов в России будет больше шансов для активной работы».

О развитии рынка коммерческой недвижимости в России и перспективах работы «чистых девелоперов» также рассказывает и генеральный директор компании «ЦентрДевелопмент» Кирилл Ершов.

— Как вы оцениваете положение рынка недвижимо¬сти в России, в частности развитость fee-девелопмента?

Постепенно российский рынок коммерческой недвижимости перестает быть гиперприбыльным: по прогнозам аналитиков, через год-два средняя доходность от коммерческой недвижимости приблизится в России к среднеевропейскому уровню. В настоящее время рынок недвижимости находится в отличной форме, но в 2008 году темпы его развития могут пойти вниз. Это не означает, что вложения в коммерческую недвижимость не будут приносить прибыли, просто для ее получения придется приложить гораздо больше усилий. Что касается развитости fee-девелопмента в России, то однозначно можно сказать следующее: в понимании «западников» fee-девелопмент в чистом виде в России на данный момент практически не представлен. Ведь что такое fee-девелопмент? Это структура, которая самостоятельно не финансирует свои проекты, но имеет ресурсы - людские, технологические, административные, know-how и другие ¬- для ведения всего девелоперского проекта. Подобное в России на данный момент почти не практикуется.

— Что, на ваш взгляд, мешает развитию fee-девелопмента в России?

Первая причина - неразвитость самого российского рынка недвижимости и только постепенное его приближение к европейским стандартам. Во-вторых, fee-девелопер, по сути, лишь эксперт, ведущий проект, фактически он не несет никаких экономических и инвестиционных рисков. На это готовы пойти не все инвесторы, они просто не уверены в профессиональности действий подобной девелоперской структуры. В-третьих, для того чтобы выйти на рынок недвижимости в качестве полноценного игрока, оказывающего весь спектр девелопер¬ских услуг, компании необходимо обладать первоклассными специалистами и устойчивыми связями со множеством организаций. На данный момент это пока только нарабатывается, собираются сильные команды топ-менеджеров, способные вести рыночный проект. Думаю, компании «чистого девелопмента» по¬степенно будут образовываться: в России большой потенциал для развития проектов в сфере недвижимости, а профессионалов для их исполнения не хватает.

— Когда следует ожидать развития fee-девелопмента в России?

Ожидать скорого развития fee-девелопмента не стоит. Наш рынок приучен к минимизации инвестиционных рисков, а для этого компания либо передает объект в свою дочернюю структуру, либо самостоятельно его развивает. Но по прошествии 5–10 лет, думаю, услуга «чистого девелопмента» будет весьма востребована как более профессиональный и дифференцированный подход к вложению средств в недвижимость.

Материалы по теме

Какие специалисты нужны рынку недвижимости?

Khrustaleva&Kharlamov
17.10.2013 Консультанты, управляющие В 2013 году эксперты выделяют активное формирование новых профессий и специализаций Подробнее

Девелоперы не хотят строить бизнес центры

Девелоперы не хотят строить бизнес центры
06.12.2010 Регионы РФ Девелоперы переделывают офисные проекты бизнес-центров в жилые. Так поступают "Главстрой", ЛСР, MR Group, Clover Group и AFI Development Подробнее

Профессиональные девелоперы

Профессиональные девелоперы по версии Building
13.07.2009 Девелоперы, строители Первые лица девелоперских компаний определили наиболее профессиональных своих коллег Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog