УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Тандем AIG/Lincoln-Coalco

22.05.2007

Несмотря на неудавшийся совместный проект по созданию крупного складского комплекса в Домодедовском районе Подмосковья, американский фонд прямых инвестиций AIG/Lincoln решил и дальше сотрудничать с компанией экс-владельца СУАЛ Василия Анисимова. В тандеме с американцами Coalco претендует на звание ведущего девелопера коммерческой недвижимости в районе Белорусского вокзала столицы. Их совместный проект – строящийся бизнес-центр «Белая площадь» – еще на нулевом цикле привлек внимание будущих арендаторов. Партнерам удалось реализовать мечту большинства девелоперов, работающих на российском рынке, и найти компанию, готовую арендовать более 50% площадей в строящемся комплексе.

Многие девелоперы присматривались к территории между Лесной улицей и Бутырским валом, недалеко от Белорусского вокзала. В официальных документах городских властей этот участок значился как кварталы 674 и 675 Центрального округа. Интерес со стороны участников рынка был вполне оправдан: близость к центру предполагает реализацию высокорентабельных проектов – от элитного жилья до бизнес-центра класса А. Но в феврале 2004 года московское правительство выпустило распоряжение №180-РП, согласно которому участок 1,09 га в кварталах 674 и 675 был передан ЗАО «Трастконсалт» и «Сино Риэл Эстейт Инк». С последней компанией все было более-менее понятно: к моменту подписания распоряжения она владела несколькими строениями на участке между Лесной улицей и Бутырским валом. ЗАО «Трансконсалт» возникло неожиданно: на него был оформлен долгосрочный договор аренды части участка под строительство многофункционального комплекса. Впоследствии «Трастконсалт» и «Сино Риэл Эстейт Инк» создали ООО «Квартал 674–675», которому и были переданы права собственности на землю и находящиеся на ней здания.

Как выяснилось позже, все участники этого проекта оказались аффилированными с Coalco. Структура Василия Анисимова решила построить рядом с Белорусским вокзалом офисный центр «Белая площадь». В партнеры Coalco пригласил американский фонд AIG/Lincoln, с которым девелопер еще пару лет назад пытался реализовать крупномасштабный проект по складской недвижимости в Домодедовском районе Подмосковья.

Застройщиком объекта выступает «Квартал 674– 675», генпроектировщиком – архитектурное бюро ABD architects. В результате переговоров было решено создать для строительства объекта совместное предприятие, где партнеры получат равные доли. Подрядчиком строительства выступает турецкая ENKA Insaat ve Sanayi A.S. Архитектурную часть взяла на себя АРА Wojciechowski Sp.z.o.o., а вопросы генерального проектирования – ABD architects.

В июле прошлого года Coalco и AIG/Lincoln удалось сдать в аренду на одиннадцать лет 29 000 кв. м в офисном центре, где не завершена даже первая фаза строительства. Арендатором стала транснациональная консалтинговая компания Deloite. Эксперты рынка недвижимости в один голос назвали эту сделку беспрецедентной. Впрочем, с переездом сотрудники компании пока не торопятся: «заселение» сданного в аренду корпуса планируется только в 2008 году. Но арендатор готов подождать. «Этот комплекс полностью соответствует всем требованиям нашей компании», – скупо комментирует Дэн Кох, управляющий партнер Deloite в СНГ.

Проект «Белая площадь» предусматривает возведение трех разноуровневых корпусов. Первый блок состоит из 15 этажей площадью 34 000 кв. м, второй – такой же по высоте, но на 30 000 кв. м, где собственно и разместится московский офис Deloite. Два этих корпуса будут введены в эксплуатацию в 2008 году. А третий, состоящий из семи этажей общей площадью 10 000 кв. м, планируется построить первым – в конце 2007 года. «В районе Белорусского вокзала проект “Белая площадь” должен стать одним из крупнейших офисных комплексов с качественной инфраструктурой», – считает Шарль Буде, начальник отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle.

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА

Объект: офисный центр класса А «Белая площадь»

Адрес: Лесная улица, 15 Девелопер: Coalco

Инвестор: AIG/Lincoln Eastern Europe Генпроектировщик: ABD architects

Общая площадь: 74 000 кв. м

Объем инвестиций: $230 млн

Паркинг: подземный, трехуровневый, 700 машиномест

ДЕВЕЛОПЕР

Компания: группа компаний Coalco

Акционеры: мажоритарный акционер и президент координационного совета компании Василий Анисимов.

Дата основания: 1994 год. До 2000 года компания управляла рядом предприятий алюминиевого комплекса, которые были проданы СУАЛ и «РусАлу». Компания специализируется на управлении активами и инвестициях в девелопмент и сельское хозяйство.

Комплексные проекты: самый крупный анонсированный Coalco проект – комплексное развитие Домодедовского района, предусматривающее строительство в течение семи лет 12 млн кв.м. жилья и социальных объектов. Общий объем инвестиций в этот проект составит $11 млрд

Коммерческая недвижимость: строительство в районе Белорусского вокзала офисных центров «Белая площадь», «Лесная, 27», «Ходынская, 2»; торгово-развлекательный комплекс «Хан Шатыры» в столице Казахстана – Астане. Общая площадь этих проектов превысит 300000 кв. м.

ИНВЕСТОР

Компания: фонд прямых инвестиций AIG/Lincoln

Учредители: AIG Global Real Estate Investment Corporation (Нью-Йорк), Lincoln Property Company (Даллас)

Дата основания: 1997 год

География проектов: фонд создавался для инвестирования в недвижимость и управления приобретенными объектами в Центральной и Восточной Европе. В настоящий момент представительства AIG/Lincoln открыты в Чехии, Польше, Венгрии, Словакии, Германии, Италии, Испании и России. За время своего существования фонд вложил свыше $1 млрд в 40 проектов в области недвижимости. В России совместно с Coalco AIG/Lincoln реализует два крупных проекта в офисной недвижимости – бизнес-центры «Белая площадь» и «Лесная, 27». Кроме того, фонд инвестирует строительство складского терминала в районе Алтуфьевского шоссе

В девелопменте Coalco дебютировала не очень громко. Почти одиннадцать лет назад компания начала реализовывать свои первые проекты в США: в Нью-Йорке она инвестировала строительство жилого комплекса и нового корпуса местного университета. В родных пенатах Василий Анисимов, чье состояние, по версии Forbes, давно превысило $1 млрд, занимался металлургией и присматривался к сельскому хозяйству. Он и сейчас действующий игрок в отечественном металлургическом бизнесе. Совместно с партнером – Алишером Усмановым – Анисимов инвестирует в покупку горнообогатительных комбинатов и производственных мощностей. В агробизнесе же присутствие Coalco не столь ощутимо, как это задумывалось вначале. В большинстве случаев компания пытается реализовывать проекты на условиях соинвестирования.

Так, например, войти на мясной рынок Coalco намеревалась с «Моссельпромом», основателем которого является Сергей Лисовский – ныне сенатор Совета Федерации от Курганской области. Однако сельское хозяйство оказалось для Coalco непростым бизнесом, и вскоре компания вышла из проекта. Однако, по утверждению Владимира Барулина, гендиректора компании, уходить навсегда из агробизнеса Coalco пока не собирается. «Мы управляем тремя племенными заводами в Домодедовском районе. В сельскохозяйственное производство компания уже инвестировала в общей сложности более $100 млн», – сообщил ББ Барулин, добавив, что Coalco остается на сегодняшний день крупнейшим в стране производителем молока.

Участники рынка утверждают, что земли трех хозяйств в Домодедовском районе структуры Василия Анисимова начали скупать в начале 2000-х годов. Сейчас в активах компании почти 18 000 га земли на юге Подмосковья. Очевидно, что эти площади потребовались Coalco не только для развития животноводства. Консолидировав земельные активы, компания параллельно с агробизнесом начала реализовывать девелоперские проекты. «Это решение вполне оправдано. Сейчас 50-километровая зона вокруг Москвы обречена на вытеснение из нее сельского хозяйства. Слишком дорог и востребован каждый квадратный метр, чтобы там коровы ходили или росла редиска», – поддерживает конкурентов Виктор Семенов, основатель компании «Белая Дача». По его словам, семь лет назад, когда у «Белой Дачи» был только сельскохозяйственный бизнес, оборот составлял всего $7 млн. В прошлом году он достиг уже $120 млн – рост стал возможным благодаря проектам в сфере недвижимости.

Но первый крупный девелоперский проект для Coalco оказался непростым. В 2005 году компания решила построить два складских комплекса общей площадью 1 млн кв. м в Домодедовском районе. Масштаб проекта, а самое главное – наличие земельных участков под будущие логистические центры заинтересовали AIG/Lincoln. Однако стратегический альянс с американским фондом продержался чуть более месяца – AIG/Lincoln первым вышел из проекта. В начале прошлого года Coalco продала первый участок (120 га) в Домодедовском районе казахстанской инвесткомпании Capital Partners, которая в тандеме с Lone Star Ventures и ICD International построит здесь складской комплекс площадью 600 000 кв. м. В июне второй участок (104 га) в этом же районе купила канадская Giffels, которая также намерена довести до конца строительство складского комплекса.

«Складской сегмент оказался для компании непрофильным, – говорит Владимир Барулин. – И когда Capital Partners предложила нам свою цену, мы не могли отказаться». Однако сумму сделки он не озвучил. По мнению консультантов, от продажи двух участков площадью 224 га Coalco могла выручить от $79 млн до $112 млн. Переуступка проектов сторонним инвесторам дала пищу для разговоров о потере на рынке складской и логистической недвижимости такого игрока, как Coalco. Но Барулин утверждает, что компания не уходила со складского рынка, хотя ее присутствие в этом сегменте значительно сузилось. «Мы принимаем участие в проекте, который переуступлен Giffels. Наша компания помогает решать проблемы, связанные с подключением стройплощадки к инженерным сетям», – сообщил топ-менеджер Coalco.

Сегодня Coalco позиционирует себя на рынке как девелопер офисной недвижимости. Похоже, компания решила прочно застолбить себе место в районе Белорусского вокзала. Первым проектом в этом районе стало строительство офисного центра «Тверская Застава» площадью свыше 6700 кв. м. Впоследствии уже готовый объект был продан инвестфонду Fleming Family & Partners. В современной истории московского рынка недвижимости это стало третьей институциональной сделкой. Стороны не раскрывают ее сумму. Однако эксперты утверждают, что среднерыночная цена офисного центра такого уровня, как «Тверская Застава», составляет $45–50 млн. Недалеко от «Белой площади», на Лесной улице, 27, в конце этого года Coalco совместно с AIG/Lincoln планирует начать строительство на участке 0,8 га еще одного делового центра класса А – на 88 000 кв. м.

В прошлом году Coalco выкупила у группы «Росзерно – Инвестмука» хлебозавод №5, расположенный на Ходынской улице. Сумму сделки стороны категорически отказываются называть до сих пор. На месте бывшего хлебопекарного производства, территория которого занимает 1,9 га, девелопер собирается реализовать проект по строительству бизнес-центра на 150 000 кв. м. Сдать объект в эксплуатацию Coalco намерена через два года.

Впрочем, осенью прошлого года компания вновь оказалась главным ньюсмейкером на рынке недвижимости. Coalco озвучила намерение пополнить свой портфель жилищными проектами. Структура Анисимова объявила о старте грандиозного проекта – строительства в Домодедовском районе нового города, сравнимого по масштабам с Оренбургом, Астраханью или Иркутском. В «Большом Домодедово», который будет построен на 3046 га, будут жить почти полмиллиона человек. Этот проект может быть включен в программу «Доступное жилье». За семь лет девелопер намерен возвести более 10 млн кв. м жилья эконом-класса, 800 000 кв. м элитного жилья, столько же офисов, 411 000 кв. м торговых и 750 000 кв. м гостиничных площадей. Общий объем площадей жилой, и социальной инфраструктуры превысит 13,5 млн кв. м. Генеральный план «Большого Домодедово» предусматривает создание 9 микрорайонов мало- и многоэтажной застройки и возведение 10,830 млн кв. м нового жилья. Общая сумма инвестиций составит 300 млрд рублей, в том числе на строительство и модернизацию инфраструктуры – 70 млрд рублей. По предварительным данным, партнером Coalco в этом проекте выступает корпорация Limitless из Объединенных Арабских Эмиратов. Владимир Барулин отметил, что главным преимуществом «Большого Домодедово» станет низкая стоимость квадратного метра. «На ценообразование существенно влияет стоимость подключения к инженерным сетям и строительства объектов социальной инфраструктуры, – говорит гендиректор Coalco. – Совместно с Росстроем мы прорабатываем возможность финансирования этих мероприятий за счет будущих коммунальных платежей собственников квартир. Таким образом, у нас появятся “длинные” деньги, и мы сможем реально вернуться к цене $1000 за кв. м».

В Россию AIG/Lincoln пришел в 2005 году. Как и большинство западных инвестфондов, он пытался купить на российском рынке уже готовые объекты. Однако дефицит качественных площадей даже в Москве не оставлял американцам свободы выбора.

Поэтому развивать девелоперский бизнес в незнакомой стране фонд начал с нового для российского рынка сегмента – складской недвижимости. В 2005 году AIG/Lincoln объявил о запуске строительства более 118 000 кв. м в промзоне подмосковных Мытищ. В этом же году фонд анонсировал возведение в Алтуфьево крупного складского терминала Northpoint Distribution Park. К проекту подключилась российско-кипрская компания «РКК Девелопмент». По первоначальным планам, на участке площадью 18,5 га, расположенном в 700 м от МКАД и Алтуфьевского шоссе и в 16 км от аэропорта «Шереметьево», будут построены четыре здания общей площадью 80 000 кв. м.

Однако AIG/Lincoln, имея значительные финансовые ресурсы, так и не стала мега-игроком на рынке складской недвижимости. Сейчас американцев опережают казахстанские девелоперы – ИПГ «Евразия» анонсировала строительство свыше 1 млн кв. м логистических центров в крупных российских городах. Наступает на пятки AIG/Lincoln и американский инвестбанк Morgan Stanley. Эта финансовая структура – одна из немногих западных организаций, которая рискнула войти в акционерный капитал российских девелоперов. Так, летом прошлого года Morgan Stanley приобрел 10% компании «РосЕвроДевелопмент», которая имеет уже завершенные проекты в складской недвижимости.

Казалось бы, в условиях конкуренции AIG/Lincoln должен искать всевозможные варианты нарастить свой портфель. Однако представители фонда уверяют, что вхождение в акционерный капитал российских девелоперов для учредителей AIG/Lincoln не является самоцелью. Сразу несколько менеджеров девелоперских компаний, контактировавших с фондом, убеждены, что эти заявления вполне оправданы. По их словам, представители AIG/Lincoln тщательно контролируют все процессы и дотошно выверяют все параметры проекта. «Возможно, несоответствие каких-то параметров строительства логистических комплексов в Домодедовском районе с первоначальным планом стало причиной, по которой американцы отказались от дальнейшего инвестирования», – полагает главный менеджер проектов одной из девелоперских компаний, знакомый с ситуацией в AIG/Lincoln. Однако в самом фонде утверждают, что нашли менее затратные и более привлекательные объекты для вложений.

Халиль Лисицкий

Материалы по теме

O1 Properties купит БЦ «Белая площадь»

O1 Properties купит БЦ «Белая площадь»
12.12.2012 Москва Сумма сделки составит $1 миллиард Подробнее

В Москве продается «Белая площадь»

В Москве продается «Белая площадь»
10.10.2012 Москва Доли в офисном комплексе продают оба собственника Подробнее

Coalco выходит из девелоперского бизнеса

Coalco выходит из девелоперского бизнеса
06.06.2011 Москва Владимир Анисимов продает девелоперские активы Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog