УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисы в ЦАО Москвы строить прекратят

24.05.2007

На мировом строительном рынке канадская группа компаний «Савацкий» (The Sawatzky Group of Companies) известна давно. За более чем полувековую историю развития предприятие сумело приобрести солидный опыт возведения коммерческих и жилых объектов, а также управления недвижимостью. В системе отечественной строительной индустрии компания работает с 1991 года. О новых проектах и стратегии компании, а также  о том, как изменился в России с тех пор, и что ждет его в будущем, в интервью RealEstate.ru рассказывает  Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management.

– До недавнего времени, пожалуй, только старожилы рынка достоверно знали, что «Савацкий» – пионер офисного строительства в Москве и одна из немногих компаний, успешно работающих с момента возникновения девелопмента в столице. С какими проблемами компании пришлось столкнуться в начале своей работы?

Компания Sawatsky пришла из Канады в Россию в 1991 году - работать в области , где мы действительно стали одними из первых игроков. Основная проблема, с которой мы столкнулись в начале 90-ых, заключалась в отсутствии в то время рынка коммерческой недвижимости в России как такового. Для того чтобы реализовывать свои девелоперские идеи, нам требовались определенные ресурсы, а их не было. К примеру, не было профессиональных генподрядчиков для строительства. Нам пришлось создать свою строительную компанию, которая выступала в роли генподрядчика и реализовывала наши проекты. Изначально мы не ставили перед собой такую цель, но так как на тот момент рынок был, по сути, пуст, компания пошла на этот шаг. Позже мы продали ее, потому что не хотели заниматься генподрядным бизнесом.

Кроме того, в начале работы нам было тяжело найти партнера. Посудите сами: компания новая, иностранная, рынок не сформирован, в стране идет перестройка – просто невозможно было одним организовать девелопмент коммерческой недвижимости. Но позже мы нашли стратегического партнера, которым стала компания «Главспецстрой». Она имела серьезный опыт по строительству объектов еще в советское время. Мы подписали договор и начали искать объекты для девелопмента.

Как компания пережила кризис, который случился в России в 1998 году? Что изменилось в вашей работе после этого переломного момента в экономике страны?

Мы непрерывно работали до 1998 года. Потом, по понятным причинам, немного приостановили свою деятельность. Когда случился кризис, мы решили больше внимания уделить именно управлению, причем не только своими объектами, но и чужими. Отдел управления и эксплуатации в компании развивался параллельно девелопменту. Такая стратегия себя оправдала, за эти годы отдел вырос в большую известную компанию. Сегодня у нас практически не осталось собственных объектов, мы продали почти всю недвижимость.

Получается, что выгоднее заниматься управлением чужих объектов?

Дело не в этом. Когда мы управляли своей недвижимостью, это тоже было коммерчески эффективно. Мы продали свои объекты уже к тому времени, когда УК выросла в самостоятельную структуру с большим портфолио, и управление стало нашим основным профессиональным занятием. Сегодня на рынке у компании «Савацкий» серьезные позиции, в управлении находится порядка 25 объектов класса «А» и «В». Общая площадь их достигает 1 млн кв. м площадей.

В чем, по Вашему  мнению, преимущество независимых УК при управлении  офисной недвижимостью?

Когда собственник управляет своими ресурсами сам, то те технологии и навыки, которые он использует, они, что называется, – его собственное изобретение. Управление недвижимостью - это не некий велосипед, который изобрели мы в России, это уже существующий бизнес, сложившийся на американских, европейских, азиатских рынках. У него есть определенные стандарты, постулаты. Чтобы не тратить ресурсы, энергию, нужно доверять тем людям, которые занимаются этим как профессиональным видом деятельности.

Привлекая УК, собственник получает именно профессиональные технологии. Компания сможет предложить эффективный продукт, причем это касается не только функциональных технологий, но и денег. Очень важно соблюдать эффективность в управлении и делать это за адекватные рынку деньги. Управляющая компания всегда должна думать о том, чтобы все затраты, которые она реализует на управлении объектом, компенсировались конечными пользователями, то есть арендаторами.

Сколько управляющих компаний, по Вашим оценкам, действует сейчас на рынке офисной недвижимости Москвы? Каков объем этого рынка?

Если говорить о профессиональных управляющих компаниях, у которых это основной вид бизнеса, то их не более 5. Рынок развивается, еще есть достаточно места для новых игроков. Но, как мы говорим, наш главный конкурент – это не те компании, которые занимаются схожим видом деятельности, а сами собственники объектов. В большинстве случаев они считают, что в управлении нет ничего, чему они не могли бы научиться. Правда, конечный результат такой самостоятельности не самый позитивный.

Вы могли бы привести примеры…

Когда собственник все-таки решал привлечь УК, и мы приходили на объект, порой наша компания экономила расходы на управление и эксплуатацию по сравнению с тем, что было, где-то на 30-40%. Плюс мы выстраивали схему таким образом, чтобы собственник получал компенсацию расходов со стороны арендаторов. Также мы существенно сокращали штат, который обычно у собственника для управления объектом раздут.

В последние два года много говорилось о дефиците офисных площадок класса A и В в Москве. Стоит ли ожидать изменения ситуации в дальнейшем, увеличится ли предложение за счет того, что в будущем офисы уйдут за МКАД?

Безусловно, дефицит есть, в том числе и дефицит площадок под застройку, особенно в центре. Поэтому многие девелоперы устремились к МКАД, а иногда и за МКАД. Проблема рынка в том, что он изначально развивался в пределах Центрального административного округа. Вся деловая активность была сосредоточена там. Никто не думал о том, что будет спрос на офисы в пределах третьего кольца и ближе к МКАД. А ведь во всем мире тенденция такова, что офисные объекты рассредоточены: есть и в центре, и на окраинах городов. Сейчас много предложений на МКАД и за МКАД – объекты строятся именно класса А. Это бизнес-парк «Гринвуд», «Вестерн Гейт», офисный центр в Мякининской пойме. Это все серьезные инвестиции и серьезные арендаторы. Но хочу заметить, от увеличения предложения по офисным площадям в удаленных районах Москвы, высокий уровень спроса в центре не изменится.

Чем бы вы объяснили такой дефицит офисных площадей?

Сейчас у нас рынок можно назвать развивающимся, период его становления еще не закончился. Одновременно растет экономика, в Россию приходят все новые и новые иностранные компании, расширяются отечественные компании – всем им нужны новые площади. Мы еще продолжительное время будем находиться в процессе развития, а значит, будут расти и арендные ставки, останется и дефицит – это нормально для любого рынка в подобной стадии.

При каких условиях московский рынок офисной недвижимости может быть перенасыщен, и сыграет ли какую-то роль в этом процессе ММДЦ "Москва-Сити"?

Этот проект повлияет на ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. "Москва-Сити" станет альтернативным вариантом для компании, которая ищет себе офис, ведь кто-то хочет расположиться в историческом центре, кто-то в новом деловом. "Москва-Сити" – это, на мой взгляд, явление, которое должно было случиться. В любом городе Европы или северной Америки есть район, где в большей степени сосредоточена деловая активность, где расположены большинство чиновников, крупных компаний. У нас такого центра не было, и вот он, наконец, появился.

Власти города все чаще в последнее время заявляют о том, что в центре города необходимо прекратить офисное строительство. По вашему мнению, целесообразно ли такая инициатива, и как вы прогнозируете развитие ситуации, в случае, если она будет одобрена?

Одно можно сказать точно, в случае запрета на строительство офисов в центре, ставки арендной платы в ЦАО вырастут в разы. Кроме того, безусловно, увеличится спрос на офисные площади в других округах. Но говорить рано, это только заявления и подписанных запрещающих документов пока нет. Возможно, в такой инициативе есть какой-то положительный момент, в частности, для сохранения исторического облика города.

Что сейчас происходит с арендными ставками на офисную недвижимость различных классов? Как они вели себя в последнее время?

Сейчас все ставки растут, за последний год выросли очень серьезно. Если говорить о классе «А», то в настоящий момент базовая арендная ставка, которая не включает ни операционные расходы, ни коммунальные платежи, составляет 770 долл. за кв. м в год, класс «В» – 550 долл. за кв. м в год. Тенденция такова, что ставки будут расти, не меньше, чем на 10% в год.

В конце 2006 года для одного из офисных центров арендаторов выбирали на тендере. Считаете ли вы, что это был не более чем маркетинговый ход, или проведение тендера в некоторых случаях целесообразно? Получит ли развитие на рынке такой метод?  

Это вполне оправдано для тех объектов, которые расположены в центральной части города, когда собственник знает, что есть очень высокий спрос на его помещения. Также такой ход может быть использован и как маркетинговый инструмент, но вряд ли это подойдет абсолютно для всех объектов. Если в основу объекта положена какая-то концепция – здесь тендер нецелесообразен. К примеру, строится бизнес-парк, который, как правило, расположен ближе к МКАД, с большими территориями. В основу его концепции заложено, что там будут находиться IT компании, для такой целевой группы нельзя проводить аукцион. Когда объект находится в центре Москвы, когда он востребован, и это подтверждается всеми исследованиями рынка, возможно, аукцион необходим. Он позволит выбрать максимальную арендную ставку и арендаторов с именем.

В 2006 года  ГК «Савацкий» объявила о выходе на рынок загородной недвижимости. Компания собирается построить комплекс домовладений "Новые Вешки". С чем связан интерес компании к этому рынку?

Компания долгое время находилась в поиске перспективных участков земли для застройки, чтобы реализовать свои девелоперские идеи. Мы хотели построить жилой комплекс, которого еще нет в России, и это было нашей давней целью. Все эти поиски затянули процесс, но мы нашли подходящий участок вблизи от Москвы и большой по площади. Мы хотели сделать в России тот продукт, который уже прижился в Северной Америке, то, что называется gated community, когда на закрытой территории много домов со своей инфраструктурой. Первая фаза будет сдана этой осенью – первые 87 из 550 домов.

Какова стратегия работы компании на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья?

Мы не ограничиваем себя только сферой офисной недвижимости. Компания присматривается к различным проектам. Если какое-либо предложение покажется нам эффективным с точки зрения воплощения наших идей и коммерчески выгодным, то, думаю, мы возьмемся за его реализацию. Также компания «Савацкий» видит большие перспективы развития в регионах. Недавно мы подписали с RIGGroup договор на управление офисными центрами за пределами Москвы в таких городах, как Клин, Серпухов, Сергиев Посад.  

Канадская Группа компаний Sawatzky, имеющая более чем вековую историю деятельности в Канаде, основным бизнесом которой является девелопмент и управление недвижимостью, начала свою деятельность в России в 1991 году, когда было создано совместное предприятие Сватстрой.В 1993 году совместное предприятие Сватстрой было реорганизовано в акционерное общество закрытого типа, учрежденное в соответствии с законодательством Российской Федерации. Перед проведением регистрации было достигнуто соглашение о выкупе акций российского партнера канадской стороной.В декабре 1996 года было зарегистрировано новое юридическое лицо Парагон Констракшн Лимитед (Paragon Construction Limited), использующее товарный знак Савацкий Управление Недвижимостью (Sawatzky Property Management) для управления объектами Группы компаний Sawatzky и для предоставления полного пакета услуг по управлению недвижимостью третьим сторонам.В 2003 году в состав акционеров Группы компаний Sawatzky вошла компания Leviev Group of Companies, осуществляющая инвестиции в недвижимость по всему миру и в России.Компания Савацкий Управление Недвижимостью имеет большой опыт в управлении первоклассными объектами недвижимости. В настоящее время в управлении компании Савацкий Управление Недвижимостью находятся различные объекты недвижимости, общей площадью более 700 000 квадратных метров. Группа компаний Sawatzky является членом "Канадской Бизнес Ассоциации в России" (Canadian Business Association in Russia).

Любовь ОРЛОВА

Материалы по теме

Какие специалисты нужны рынку недвижимости?

Khrustaleva&Kharlamov
17.10.2013 Консультанты, управляющие В 2013 году эксперты выделяют активное формирование новых профессий и специализаций Подробнее

Офисный рынок Москвы: обзор по итогам 2012 года

Аналитический обзор офисов в Москве
14.02.2013 Офисы Московский рынок офисной недвижимости стал стабильным и предсказуемым Подробнее

Дефицит бизнес-центров

Бизнес-центры Красноярска
29.10.2008 Регионы РФ Рынок бизнес-центров Красноярска находится на начальной стадии своего развития Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog