УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Ипотека – коммерческая недвижимость

10.03.2009

Госдума в первом чтении приняла законопроект, устанавливающий особенности ипотечного кредитования покупки нежилых помещений.
Причины принятия закона понятны. В условиях финансового кризиса надо помочь субъектам малого и среднего бизнеса, установив ясную и логичную процедуру выдачи кредитов, чтобы у банков были не меньшие побуждения привлекать клиентов в этой сфере.

Напомним, сейчас недвижимое имущество может быть передано в залог только в том случае, если у заинтересованного лица уже зарегистрировано право собственности на него.
По мнению авторов законопроекта, отсутствие возможности одновременной регистрации права собственности и обременения в виде залога не гарантирует законных интересов кредитных организаций. А ведь в отношении ипотеки на приобретение жилых помещений такой порядок предусмотрен.
Депутаты хотят исправить этот недостаток и распространить правила о нахождении объектов недвижимости в залоге с момента государственной регистрации права собственности и на нежилые помещения.

«Законопроект направлен на устранение сложившейся сложной процедуры привлечения чужих денежных средств на покупку или строительство недвижимости для предпринимательских целей и наложения обременений на такую недвижимость.
Одновременная регистрация права собственности и залогового обременения, как она существует сегодня для ипотеки на жилые дома и квартиры, – очень важный момент для разрешения споров между контрагентами и для привлечения заемных средств», – подчеркивает Вадим Ткаченко, главный юрист аудиторско-консалтинговой группы компаний «Градиент Альфа», член экспертного совета при комиссии Московской городской Думы по законодательству.
Тем не менее наличие такой процедуры в отношении жилой недвижимости не гарантирует отсутствие проблем. Так, механизмы по преодолению регистрационных споров существуют и сегодня. Например, заключение договора целевого займа или кредитного договора с включением условия о заключении в последующем договора ипотеки.

Банковское сообщество и предприниматели встретили принятие законопроекта с воодушевлением, отмечая, что норма о том, что залоговое обременение должно возникать одновременно с получением права собственности, напрашивалась давно.
Сегодня несовершенство коммерческой ипотеки как инструмента кредитования приводит к тому, что банки неохотно работают с организациями (особенно малыми и средними), рассматривающими ипотеку как способ привлечения денег для покупки офисов или промышленных объектов, поэтому многие предприниматели отказываются от этой идеи с самого начала.

«Предложенные дополнения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются одними из самых долгожданных и наиболее очевидных в сфере ипотечного кредитования. Странно, что их рассматривают только сейчас, а не, скажем, три года назад!» – говорит Илья Зибарев, заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка. По его словам, изменения позволят расширить спектр ипотечного кредитования, одновременно предлагая компаниям и кредиторам понятный инструмент обеспечения выданных кредитов.
В первую очередь этот законопроект упростит правовые отношения между банками и компаниями, особенно малого и среднего бизнеса, при согласовании кредитов под залог недвижимости.

«Новые нормы позволят снизить риски кредитных организаций при операциях по коммерческой ипотеке. Уменьшение рисков будет означать сокращение процентных ставок и расширение круга потенциальных заемщиков, что в свою очередь приведет к более эффективной коммерческой ипотеке», – заметил Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива».

Подробности законопроекта эксперты пока обсуждать не берутся, поскольку он прошел лишь первое чтение и до момента принятия может быть существенно переработан. Однако уже сейчас они предлагают свои рекомендации.
Например, необходимо учитывать, что есть разница в целях использования недвижимости физическими и юридическими лицами. «Если первые, как правило, используют недвижимость для проживания, то для вторых недвижимость является средством получения прибыли.
Поэтому закон должен предусматривать четкий механизм, исключающий нелегальные операции с нежилой недвижимостью в период регистрации ипотеки», – подчеркивает Марина Белобабченко, руководитель юридической службы банка «Московское ипотечное агентство».

А Илья Зибарев добавляет, что следует уточнить вопросы о регистрации прав по сделкам с ипотекой на коммерческую недвижимость, в частности о сроках этой регистрации. Что же касается оценки коммерческой недвижимости, то изменения не станут откровением для кредиторов, так как банки уже давно работают с передачей ее под залог. Но только сейчас появляется реальная возможность сделать схему простой, понятной и быстрой как для банков, так и для команий-заемщиков.

Кроме того, несмотря на общий позитивный настрой по отношению к поправкам, эксперты испытывают и некоторые сомнения.
По словам Вадима Ткаченко, в сегодняшней ситуации законопроект не достигнет тех целей, которые поставили его разработчики.
Возможно, подобные механизмы будут востребованы уже в более стабильной экономике России, но не сейчас, когда для банков и кредитных организаций основным критерием является платежеспособность клиента, а не максимум обременений по недвижимости, тем более что такие механизмы при желании можно найти в действующем законодательстве.

Наталья Свистунова

 

Материалы по теме

Риски вложений в недвижимость

Риски вложений в коммерческую недвижимость
13.09.2009 Статьи Риски инвестиций в коммерческую недвижимость в период кризиса Подробнее

Недвижимость и кредиторы

Недвижимость и кредиторы
30.07.2009 Право Как спасти недвижимость от банка, если не удается вовремя вернуть кредит Подробнее

Покупка недвижимости

Покупка-продажа коммерческой недвижимости: юридическое сопровождение,регистрация прав
27.02.2007 Право Коммерческая недвижимость -юридическое сопровождение, регистрация прав Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog