Основания для признания договора аренды недействительным

Неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества или передача арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания договора аренды недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к закрытому акционерному обществу с иском о признании ничтожным договора на аренду нежилого помещения, торгового и складского оборудования, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика полученной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение условий договора арендатору имущество в пользование не передавалось, что в силу ст. ст. 433, 434 ГК РФ свидетельствует о недействительности договора на основании ст. 168 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заявленные истцом основания иска не относятся к вопросам действительности либо недействительности договора.

Суд кассационной инстанции согласился с принятыми судебными актами и оставил их без изменения, указав, что в качестве последствий неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды ч. 3 ст. 611 ГК РФ предусмотрено право арендатора истребовать от арендодателя сданное внаем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Таким образом, суды пришли к правомерным выводам о том, что неисполнение арендодателем обязательства по предоставлению арендатору сданного внаем имущества не может рассматриваться в качестве основания для признания договора недействительным.

Региональная благотворительная общественная организация обратилась к Департаменту имущества г.Москвы с иском о признании договора на аренду нежилого помещения площадью недействительным на основании ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ, со ссылкой на заключение договора в отношении помещения, использование которого невозможно без проведения капитального ремонта

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности мнимого характера оспариваемой сделки и ее совершения с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

В соответствии со ст. 169, п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, или совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Оставляя принятые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции указал на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поскольку помещение по акту приема-передачи было передано истцу без замечаний по его техническому состоянию.

Доводы кассационной жалобы о непроведении судом экспертизы технического состояния помещения не приняты судом кассационной инстанции во внимание, поскольку нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ о предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, не свидетельствует о мнимости сделки, а влечет предусмотренную ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя.
Ссылки на то, что заключение договора на аренду помещения, использование которого невозможно, противоречит основам правопорядка, отклонены.

Судом кассационной инстанции указано, что по смыслу ст. 169 ГК РФ к основам правопорядка относится охраняемая законодательством сфера публичных интересов, функционирование которой не должно нарушаться гражданско-правовой сделкой. Доказательств заключения договора в нарушение норм, регулирующих сферу публичных интересов, в материалах дела не представлено.


По материалам:
Постановление ФАС МО от 20.10.05 № КГ-А40/10108-05 по делу № А40-31443/04-82-321
Постановление ФАС МО от 27.04.04 № КГ-А40/2096-04 по делу № А40-26353/03-11-302