Продажа объектов недвижимости - памятников исторического и культурного наследия

Недвижимое имущество, являющееся объектом культурного наследия, выбыв из фактического владения собственника помимо его воли, не перестает относиться к федеральной собственности в силу закона, и может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Росимущество обратилось с иском к открытому акционерному обществу, обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных между акционерным обществом и обществом, и истребовании из чужого незаконного владения общества недвижимого имущества на основании того, что оспариваемые договоры заключены с нарушением норм законодательства и ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ, так как проданные по ним объекты недвижимости относятся к памятникам исторического и культурного наследия и могут находиться исключительно в федеральной собственности, приватизация которой запрещена. Поскольку спорные объекты в состав приватизируемого акционерным обществом имущества не вошли, последнее незаконно распорядилось не принадлежащим ему имуществом, при этом право Российской Федерации на данное имущество не прекращалось, в связи с чем общество не может быть признано добросовестным приобретателем.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании пропуска срока исковой давности, в связи с чем оценка соответствия закону сделки приватизации не давалась.

Суд апелляционной инстанции, указав на неправомерное применение судом первой инстанции срока исковой давности, изменил решение, признав недействительными договоры купли-продажи, и изъяв спорное недвижимое имущество у общества, передал его Российской Федерации в лице Росимущества, исходя из того, что спорный объект недвижимости является памятником культуры и включен в перечень объектов государственного значения. Сведения о вхождении объекта в состав имущества, приватизированного акционерным обществом, отсутствуют. В связи с чем общество не может быть признано добросовестным приобретателем спорного имущества.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения, указав, что, признавая недействительным договор купли-продажи, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о его ничтожности, в силу принадлежности недвижимого имущества к федеральной собственности, не подлежащей приватизации.

В силу ст. 209 ГК РФ только собственник наделен правом распоряжаться своим имуществом, следовательно, акционерное общество, не являясь собственником спорного недвижимого имущества, не вправе было его отчуждать.

Из положений п.1 ст. 302 ГК РФ следует, что в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем, имеет значение способ выбытия последней из владения собственника. Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле, он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя, если же оно выбыло помимо воли собственника, то такое имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя.

Апелляционной инстанцией установлено, что спорный объект недвижимости в состав приватизируемого акционерным обществом имущества включен не был, следовательно, акционерное общество незаконно распорядилось не принадлежащим ему имуществом. Поскольку спорные объекты выбыли из фактического владения их собственника - Российской Федерации помимо его воли, указанное имущество может быть истребовано в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ у общества вне зависимости от добросовестности последнего.


По материалам:
№ КГ-А40/8377-06 по делу № А40-83244/05-50-700