УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Не подлежащие выкупу объекты можно будет выкупить

01.03.2012

Такую возможность субъектам малого и среднего предпринимательства (арендаторам) предоставило недавнее Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 9646/11. Рассматривая иск от арендатора объекта в Москве, ВАС РФ признал незаконным отказ Департамента имущества г. Москвы в выкупе помещения в связи с нахождением его в перечне не подлежащих выкупу объектов и обязал департамент заключить с истцом договор купли-продажи . В этом постановлении ВАС РФ отмечает, что включение помещений в такой перечень, совершенное после опубликования Закона № 159-ФЗ (25 июля 2008 г.), влечет лишение таких субъектов предпринимательства прав, предоставленных указанным законом, т.е. является злоупотреблением правом соответствующим государственным органом.

«Подобный иск в настоящее время рассматривается в ВАС РФ и в отношении Санкт-Петербурга, и вероятность того, что суд выскажет другую позицию, невелика», - считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.

Евгений Ширстов отмечает, что законом РФ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ добросовестным арендаторам было предоставлено право преимущественного выкупа помещений. Причем помещения должны арендоваться не менее двух лет до даты вступления закона в силу. Данное право ограничено рядом условий. Препятствием для выкупа, в частности, является нахождение объекта в специально утверждаемом «перечне государственного имущества, предназначенного исключительно для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».

Учитывая, что положения Закона N 159-ФЗ вступили в силу только с 1 января 2009 г., КУГИ Санкт-Петербурга 26 декабря 2008 г. утвердил перечень объектов, не подлежащих выкупу, который в дальнейшем неоднократно дополнялся. В перечень КУГИ попали достаточно привлекательные и экономически эффективные объекты, расположенные на улицах и проспектах исторического центра и оживленных магистралях периферийных районов города. Например, на Московском, Невском, Загородном, больших проспектах В.О. и П.С. проспекте, и т.п. «При этом к данному списку были отнесены и многие помещения, уже находящиеся в пользовании у арендаторов, что явилось причиной отказа КУГИ в выкупе таких помещений целевым образом», - подчеркивают юристы «Качкин и Партнеры».

До принятия Президиумом ВАС РФ Постановления № 9646/11, успешное обжалование отказа КУГИ в выкупе объекта, включенного в оба перечня, носило единичный характер. В основном решения судов принимались не в пользу арендаторов, что означало невозможность выкупа ими помещений в преимущественном порядке. В постановлении Президиум ВАС РФ подтверждает наличие у арендаторов права требовать целевого выкупа арендуемых ими помещений, даже если они включены в утвержденный КУГИ перечень. .

Евгений Ширстов отмечает, что «не нужно думать, что факт включения помещений в перечень после опубликования закона является безусловным основанием для оспаривания отказа в выкупе». Департамент имущества Москвы не смог доказать наличие каких-либо причин, препятствующих и свидетельствующих о необходимости включения его в перечень. В данном случае обязанность доказывания этих обстоятельств возлагается на ответчика.

Позиция Президиума ВАС РФ подтвердила возможность субъектов, соответствующих критериям Закона N 159-ФЗ выкупать арендуемые ими помещения, даже если они включены в перечень, и если не имеется иных оснований для отказа. «Более того, рассматриваемое Постановление является основанием для возможности пересмотра всех аналогичных судебных дел, по которым уже приняты отрицательные решения. При таком пересмотре будут применяться новые разъяснения ВАС РФ», - добавляет Евгений Ширстов.


Евгений Ширстов
старший юрист компании «Качкин и Партнеры»

Материалы по теме

Выкуп земли: вопросов больше чем ответов

Выкуп земли
09.08.2012 Право Российский рынок ожидают новые веяния в сфере выкупа земель Подробнее

Выкупать помещения станет проще

Выкупать помещения станет проще
10.05.2012 Москва Правительство расширит возможности для малого бизнеса Подробнее

Признание недействительным заключенного договора купли-продажи здания

Коммерческая недвижимость - судебная практика
14.12.2011 Право Обзор судебной практики Федерального Арбитражного суда - признание права собственности и иных вещных прав Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog