Незавершенное строительство - регистрация прав

Объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества действующим российским законодательством и судебной практикой. Так, в п.16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».

Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

Определение объекта незавершенного строительства

Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Старая редакция п.2 ст.25 Закона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагается совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). Данная позиция была также подтверждена и судебной практикой. В п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» указано, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».

В новой редакции ст.25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.

Регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - необходимые документы

При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.
К числу необходимых документов относятся:
- Заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
- Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их обязательность предусмотрена абзацем 10 п.1 ст.17 и п.п.3 и 4 ст.25 Закона о регистрации);
- Проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (п.п.3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) – п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации;
- Разрешение на строительство объекта недвижимости (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
- Учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);
- Документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание оответствующих документов;
- Документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);
- Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;
- Документы, подтверждающие, что существует возможность самостоятельного окончания строительства части объекта (в случае, если, регистрируется право на часть объекта незавершенного строительства);
- Иные необходимые для проведения регистрации документы.

Объект коммерческой недвижимости, незавершенный строительством, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.

Статья подготовлена:
Антуфьевым Ильёй Владимировичем
Юристом-экспертом «Консультационного центра недвижимости» -