Регистрация сделок с коммерческой недвижимостью

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в некоторых случаях от юридического лица, участника сделки, могут быть истребованы документы, подтверждающие установленный законодательством порядок одобрения (или решения на заключение) таких сделок.
Речь идет, в первую очередь, о совершении крупных сделок и сделок, в отношении которых имеется заинтересованность. В случае, если данные сделки совершены с нарушением установленных законодательством требований, то они могут быть признанными недействительными в судебном порядке.
Также, дополнительные документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка заключения сделок могут потребоваться, например, в случаях совершения сделки, подпадающей под действие Закона РФ от 22.03.1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 07.03.2005г., далее по тексту – Закон о конкуренции). В этом случае на совершение сделки может потребоваться согласие соответствующего антимонопольного органа.

Типы сделок с объектами коммерческой недвижимости, требующие одобрения:
- Крупные сделки в акционерных обществах
- Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность в акционерных обществах
- Крупные сделки в обществах с ограниченной ответственностью
- Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность в обществах с ограниченной ответственностью

Правомочие регистрирующих органов истребовать документы, подтверждающие соблюдение порядка заключения сделок с коммерческой недвижимостью

Регистратор прав, при отсутствии необходимых документов, после проведения правовой экспертизы обычно принимает решение о приостановлении регистрации в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) и истребует у заявителей дополнительные документы, подтверждающие соблюдение установленного законодательством порядка заключения сделок (например, решение общего собрания акционеров, совета директоров общества о совершении или одобрении совершенной сделки). В том случае, если истребуемые документы по истечении срока приостановления представлены не будут регистратор прав должен принять решение об отказе в регистрации заявленного права (абз.2 п.2 ст.19 Закона о регистрации). Данный отказ может быть основан на абзац 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации, в котором предусмотрена возможность отказа в регистрации в случае, если «не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав». Однако в Законе о регистрации нет прямого указания на необходимость предоставления таких документов. Более того, в п.2 ст.17 Закона о регистрации говориться о том, что истребование у заявителя дополнительных документов, если иное не установлено законодательством РФ, не допускается.

Еще одно основание отказа в регистрации, теоретически подходящее к данному случаю, заложено в абзац 4 п.1 ст.20 Закона о регистрации: в регистрации может быть отказано в случае, если «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». Крупные сделки, и сделки, в отношении которых имеется заинтересованность являются в соответствии с действующим законодательством оспоримыми, т.е. могут быть со временем признаны недействительными (не соответствующими законодательству) только по решению суда (ст. 166 Гражданского Кодекса РФ). Таким образом, на взгляд автора, регистратор прав не может отказать в регистрации вышеуказанной сделки или права, возникающего на ее основании так как признание такой сделки недействительной (не соответствующей законодательству) не входит в его компетенцию (это компетенция суда).
Однако на практике документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка заключения сделок регистрирующими органами все же истребуются, и в регистрации, в случае их не предоставления, в государственной регистрации отказывается. Поэтому далее будут рассмотрены вопросы, связанные с процедурой одобрения таких сделок.

Одобрение крупной сделки в акционерных обществах

В соответствии с п.1 ст.78 Федерального Закона от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 29.12.2004 г., далее по тексту – Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный Законом об акционерных обществах.

Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров общества или общим собранием акционеров. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров общества. В случае, если единогласие совета директоров общества по вопросу об одобрении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров общества вопрос об одобрении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или акционера. Кроме того, следует учитывать, что указанные требования не применяются к обществам, состоящим из одного акционера, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа.

Сделка с недвижимостью, в совершении которых имеется заинтересованность в акционерном обществе

В соответствии с п.1 ст.81 Закона об акционерных обществах сделки, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющей организации или управляющего, члена коллегиального исполнительного органа общества или акционера общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с требованиями, установленными в Законе об акционерных обществах. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица:
- являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;
- владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20 и более процентами акций юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;
- занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица;
- в иных случаях, определенных уставом общества.

Вышеуказанные требования не применяются:
- к обществам, состоящим из одного акционера, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа;
- к сделкам, в совершении которых заинтересованы все акционеры общества;
- при реорганизации общества в форме слияния (присоединения) обществ, если другому обществу, участвующему в слиянии (присоединении), принадлежит более чем три четверти всех голосующих акций реорганизуемого общества.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена до ее совершения советом директоров общества или общим собранием акционеров в соответствии с требованиями, установленными в ст. 83 Закона об акционерных обществах.
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, может быть также признана недействительной по иску общества или акционера.

Крупная сделка с недвижимостью в обществе с ограниченной ответственностью

В соответствии с п.1 ст.46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 29.12.2004 г.; далее по тексту – Закон об обществах) крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Решение о совершении крупной сделки должно быть принято общим собранием участников общества.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Крупная сделка, совершенная с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. При этом уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Сделка с недвижимостью, в совершении которой имеется заинтересованность в обществе с ограниченной ответственностью

В соответствии с п.1 ст.45 Закона об обществах сделки, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, не могут совершаться обществом без согласия общего собрания участников общества. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица:
- являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;
- в иных случаях, определенных уставом общества.

Решение о совершении обществом сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует решения общего собрания участников общества в случаях, если сделка совершается в процессе обычной хозяйственной деятельности между обществом и другой стороной, имевшей место до момента, с которого лицо, заинтересованное в совершении сделки, признается таковым в соответствии с вышеуказанными положениями (решение не требуется до даты проведения следующего общего собрания участников общества).
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением вышеуказанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Вышеуказанные требования не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества.
В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решения о совершении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, может быть отнесено уставом общества к его компетенции, за исключением случаев, если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает два процента стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период.


Статья подготовлена:
Антуфьевым Ильёй Владимировичем
Юристом-экспертом «Консультационного центра недвижимости» -